I SEGRETI DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Troppo spesso, quando ci si accinge ad una compravendita immobiliare, si sottovaluta la portata della proposta di acquisto o del contratto preliminare, omettendo pochi essenziali accorgimenti ed indicazioni che fungono da vera e propria “salvaguardia”. L’inserimento di questi elementi, che possiamo definire i “must have”, sin dal primo atto dispositivo della volontà, consente di evitare conseguenze pregiudizievoli, estenuanti controversie giudiziarie o altre spiacevoli situazioni che possono compromettere irrimediabilmente la compravendita immobiliare che, al contrario, è, e deve essere, una esperienza preziosa, positiva ed importante della nostra vita.
A questo scopo forniamo una breve sintesi di queste circostanze che, al pari degli elementi essenziali del contratto, servono, anche ai sensi dell’art. 1759 c.c., a valutare e rendere chiare e trasparenti le condizioni di una compravendita immobiliare.
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L’ESATTA TEMPISTICA DEL PAGAMENTO, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO AL C.D. CONSOLIDAMENTO DELL’IPOTECA.
Innanzitutto è buona norma, nelle ipotesi in cui al fine della compravendita si prevede di fare ricorso ad un finanziamento, che l’acquirente-mutuatario accerti preventivamente quale sia la prassi della banca prescelta in ordine all’erogazione delle somme e ne informi per tempo la controparte.
Alcuni Istituti di credito, infatti, erogano il denaro a favore della parte mutuataria al cd. “consolidamento dell’ipoteca”. Ciò vuol dire che la banca prescelta, attende dieci giorni lavorativi dalla data di iscrizione dell’ipoteca a garanzia del mutuo per poter verificare se l’ipoteca stessa è davvero efficace dal punto di vista giuridico (art. 39 del Testo Unico Bancario) in quanto non più soggetta a revocatoria fallimentare nel caso di eventuale fallimento della parte mutuataria o del venditore. Il pagamento del saldo viene comunque assicurato, già in sede di atto notarile, attraverso il rilascio di una predisposizione di bonifico irrevocabile impartito dal mutuatario alla banca stessa o con il ricorso al deposito del prezzo presso il Notaio, di cui si dirà appresso.
Questa operazione comporta che il venditore incassi il denaro circa 20 giorni dopo la stipula dell’atto di compravendita (considerato il tempo necessario per tutti gli adempimenti notarili e per le procedure interne di erogazione) ed è pertanto opportuno e consigliabile indicare già nella proposta di acquisto e/o nel preliminare di vendita, le modalità di erogazione del mutuo, o la previsione della possibile erogazione al consolidamento dell’ipoteca, per evitare che il venditore, non ricevendo il prezzo contestualmente alla vendita, si rifiuti, come è suo diritto, di stipulare il contratto e reclami la caparra a titolo di risarcimento danni per l’inadempimento.
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IL DEPOSITO PREZZO PRESSO IL NOTAIO
Nell’ottica della più efficace tutela dell’acquirente, e importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia (dove è obbligatoria), il legislatore, con la c.d. «legge sulla concorrenza» n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2017, ha previsto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita, per evitare il rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei registri immobiliari, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, ed altro).
Tale deposito è assolutamente sicuro e vantaggioso perché le somme sono depositate su un “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”, appositamente acceso in banca, sono impignorabili anche dai creditori del venditore e produttive di interessi attivi che vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.
E’ comunque opportuno inserire tale facoltà nel contratto preliminare o nella proposta di acquisto, per consentire alla parti una libera e consapevole scelta, nonché per permettere al venditore di organizzarsi, considerato che lo stesso potrà incassare le somme con qualche giorno di ritardo.
Nell’assenza di una previsione del contratto preliminare sul deposito prezzo presso il Notaio riteniamo che, per come è formulata la legge, l’acquirente abbia comunque la facoltà di optare per detto deposito senza incorrere in una fattispecie di inadempimento. Leggi il nostro approfondimento.
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L’AGIBILITA’
L’Agibilità costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (cfr. Cass. n. 622/19 del 14 gennaio 2019) e l’obbligo di consegna del relativo certificato (ora, a seguito della riforma del D.Lgs. n. 222/2016, “segnalazione”) grava sull’alienante.
Nel silenzio della proposta di acquisto (e quindi del contratto preliminare) sul tema agibilità il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente il relativo certificato prima della compravendita dell’immobile; in caso contrario, l’acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita.
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L’EVENTUALE PROVENIENZA DONATIVA
La Corte di Cassazione in una recente pronuncia (Cass. N. 32694/19) in punto di contratto preliminare di compravendita e provenienza donativa dell’immobile che ne costituisce l’oggetto, precisa: «Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.» Anche tale circostanza, se sottaciuta, legittima il promissario acquirente a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e di avvalersi del rimedio generale di cui al art. 1460 c.c.
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Tutte le predette circostanze sono determinanti nella valutazione del contraente circa l’opportunità di procedere alla stipula dell’atto di compravendita e pertanto se ne consiglia l’inserimento, nella formulazione corretta, sin dal primo atto vincolante della volontà di vendere o acquistare.
La mancata regolamentazione dei predetti punti può sfociare in una causa di inadempimento contrattuale, legittimando la controparte al rifiuto della stipula del contratto definitivo con tutte le conseguenze legate all’inadempimento contrattuale.
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