I SEGRETI DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Troppo spesso, quando ci si accinge ad una compravendita immobiliare, si sottovaluta la portata della proposta di acquisto o del contratto preliminare, omettendo pochi essenziali accorgimenti ed indicazioni che fungono da vera e propria “salvaguardia”. L’inserimento di questi elementi, che possiamo definire i “must have”, sin dal primo atto dispositivo della volontà, consente di evitare conseguenze pregiudizievoli, estenuanti controversie giudiziarie o altre spiacevoli situazioni che possono compromettere irrimediabilmente la compravendita immobiliare che, al contrario, è, e deve essere, una esperienza preziosa, positiva ed importante della nostra vita.
A questo scopo forniamo una breve sintesi di queste circostanze che, al pari degli elementi essenziali del contratto, servono, anche ai sensi dell’art. 1759 c.c., a valutare e rendere chiare e trasparenti le condizioni di una compravendita immobiliare.
L’ESATTA TEMPISTICA DEL PAGAMENTO, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO AL C.D. CONSOLIDAMENTO DELL’IPOTECA.
Innanzitutto è buona norma, nelle ipotesi in cui al fine della compravendita si prevede di fare ricorso ad un finanziamento, che l’acquirente-mutuatario accerti preventivamente quale sia la prassi della banca prescelta in ordine all’erogazione delle somme e ne informi per tempo la controparte.
Alcuni Istituti di credito, infatti, erogano il denaro a favore della parte mutuataria al cd. “consolidamento dell’ipoteca”. Ciò vuol dire che la banca prescelta, attende dieci giorni lavorativi dalla data di iscrizione dell’ipoteca a garanzia del mutuo per poter verificare se l’ipoteca stessa è davvero efficace dal punto di vista giuridico (art. 39 del Testo Unico Bancario) in quanto non più soggetta a revocatoria fallimentare nel caso di eventuale fallimento della parte mutuataria o del venditore. Il pagamento del saldo viene comunque assicurato, già in sede di atto notarile, attraverso il rilascio di una predisposizione di bonifico irrevocabile impartito dal mutuatario alla banca stessa o con il ricorso al deposito del prezzo presso il Notaio, di cui si dirà appresso.
Questa operazione comporta che il venditore incassi il denaro circa 20 giorni dopo la stipula dell’atto di compravendita (considerato il tempo necessario per tutti gli adempimenti notarili e per le procedure interne di erogazione) ed è pertanto opportuno e consigliabile indicare già nella proposta di acquisto e/o nel preliminare di vendita, le modalità di erogazione del mutuo, o la previsione della possibile erogazione al consolidamento dell’ipoteca, per evitare che il venditore, non ricevendo il prezzo contestualmente alla vendita, si rifiuti, come è suo diritto, di stipulare il contratto e reclami la caparra a titolo di risarcimento danni per l’inadempimento.
IL DEPOSITO PREZZO PRESSO IL NOTAIO
Nell’ottica della più efficace tutela dell’acquirente, e importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia (dove è obbligatoria), il legislatore, con la c.d. «legge sulla concorrenza» n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2017, ha previsto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita, per evitare il rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei registri immobiliari, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, ed altro).
Tale deposito è assolutamente sicuro e vantaggioso perché le somme sono depositate su un “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”, appositamente acceso in banca, sono impignorabili anche dai creditori del venditore e produttive di interessi attivi che vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.
E’ comunque opportuno inserire tale facoltà nel contratto preliminare o nella proposta di acquisto, per consentire alla parti una libera e consapevole scelta, nonché per permettere al venditore di organizzarsi, considerato che lo stesso potrà incassare le somme con qualche giorno di ritardo.
Nell’assenza di una previsione del contratto preliminare sul deposito prezzo presso il Notaio riteniamo che, per come è formulata la legge, l’acquirente abbia comunque la facoltà di optare per detto deposito senza incorrere in una fattispecie di inadempimento. Leggi il nostro approfondimento.
L’AGIBILITA’
L’Agibilità costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (cfr. Cass. n. 622/19 del 14 gennaio 2019) e l’obbligo di consegna del relativo certificato (ora, a seguito della riforma del D.Lgs. n. 222/2016, “segnalazione”) grava sull’alienante.
Nel silenzio della proposta di acquisto (e quindi del contratto preliminare) sul tema agibilità il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente il relativo certificato prima della compravendita dell’immobile; in caso contrario, l’acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita.
L’EVENTUALE PROVENIENZA DONATIVA
La Corte di Cassazione in una recente pronuncia (Cass. N. 32694/19) in punto di contratto preliminare di compravendita e provenienza donativa dell’immobile che ne costituisce l’oggetto, precisa: «Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.» Anche tale circostanza, se sottaciuta, legittima il promissario acquirente a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e di avvalersi del rimedio generale di cui al art. 1460 c.c.
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Tutte le predette circostanze sono determinanti nella valutazione del contraente circa l’opportunità di procedere alla stipula dell’atto di compravendita e pertanto se ne consiglia l’inserimento, nella formulazione corretta, sin dal primo atto vincolante della volontà di vendere o acquistare.
La mancata regolamentazione dei predetti punti può sfociare in una causa di inadempimento contrattuale, legittimando la controparte al rifiuto della stipula del contratto definitivo con tutte le conseguenze legate all’inadempimento contrattuale.
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THE SECRETS OF THE PRELIMINARY CONTRACT
Too often, when one is about to make a real estate purchase, one underestimates the importance of the purchase proposal or preliminary contract, omitting a few essential precautions and indications that act as a real “safeguard”. The inclusion of these elements, which we can define as “must haves”, from the first dispositive act of the will, allows one to avoid prejudicial consequences, exhausting legal disputes or other unpleasant situations that can irremediably compromise the real estate purchase which, on the contrary, is, and must be, a precious, positive and important experience in our life.
To this end, we provide a brief summary of these circumstances which, like the essential elements of the contract, serve, also pursuant to art. 1759 of the Civil Code, to evaluate and make the conditions of a real estate purchase clear and transparent.
THE EXACT TIMING OF PAYMENT, WITH PARTICULAR REFERENCE TO THE SO-CALLED MORTGAGE CONSOLIDATION.
First of all, it is good practice, in cases where the purchase and sale involves resorting to financing, for the buyer-borrower to ascertain in advance what the chosen bank’s practice is regarding the disbursement of sums and to inform the counterparty in good time.
In fact, some credit institutions disburse the money in favor of the borrower with the so-called “mortgage consolidation”. This means that the chosen bank waits ten working days from the date of registration of the mortgage as a guarantee of the loan in order to verify whether the mortgage itself is truly effective from a legal point of view (art. 39 of the Consolidated Banking Act) as it is no longer subject to bankruptcy revocation in the event of bankruptcy of the borrower or the seller. The payment of the balance is in any case ensured, already at the time of the notarial deed, through the release of an irrevocable bank transfer provision given by the borrower to the bank itself or by resorting to the deposit of the price at the Notary, which will be discussed below.
This operation requires the seller to collect the money approximately 20 days after the stipulation of the deed of sale (considering the time necessary for all notarial formalities and for the internal disbursement procedures) and it is therefore appropriate and advisable to indicate already in the purchase proposal and/or in the preliminary sale, the methods of disbursement of the mortgage, or the provision of the possible disbursement upon consolidation of the mortgage, to avoid that the seller, not receiving the price at the same time as the sale, refuses, as is his right, to stipulate the contract and claims the deposit as compensation for damages for the breach.
PRICE DEPOSIT WITH THE NOTARY
With a view to more effective protection of the buyer, and importing into Italy a practice that has long been in force in France (where it is mandatory), the legislator, with the so-called “Competition Law” n. 124/2017, article 1, paragraphs 63 and following, which came into force on 29 August 2017, has provided for the buyer’s right to request the deposit of the price with the notary drawing up the deed until the purchase and sale contract has been transcribed, to avoid the risk that, between the date of the deed and the date of its transcription in the land registers, an unexpected encumbrance against the seller is published (a mortgage, a seizure, a foreclosure, a legal claim, and other).
This deposit is absolutely safe and advantageous because the sums are deposited in a “dedicated account pursuant to Law 147/2013”, specifically opened in the bank, are unseizable even by the seller’s creditors and produce active interests that benefit small and medium-sized businesses.
It is however advisable to include this option in the preliminary contract or in the purchase proposal, to allow the parties a free and informed choice, as well as to allow the seller to organize himself, considering that he will be able to collect the sums with a few days’ delay.
In the absence of a provision in the preliminary contract on the price deposit at the Notary, we believe that, as the law is formulated, the buyer still has the option to opt for said deposit without incurring a type of non-fulfilment. Read our in-depth analysis.
HABITABILITY
Habitability is an essential legal requirement of the property sold that can affect the ability of the property itself to fulfill its economic and social function by ensuring its legitimate enjoyment and marketability (see Cass. no. 622/19 of 14 January 2019) and the obligation to deliver the relevant certificate (now, following the reform of Legislative Decree no. 222/2016, “reporting”) falls on the seller.
In the absence of a purchase proposal (and therefore of the preliminary contract) on the issue of habitability, the seller is obliged to deliver the relevant certificate to the buyer before the sale of the property; otherwise, the buyer may refuse to enter into the final sales contract.
POSSIBLE DONATIVE ORIGIN
The Court of Cassation in a recent ruling (Cass. No. 32694/19) on the subject of the preliminary contract of sale and donated origin of the property which constitutes its object, specifies: «If the origin from donation falls within the range of circumstances that the mediator must report to the parties pursuant to art. 1759 of the Civil Code, all the more reason it cannot be kept silent by the promissory seller.» Even this circumstance, if not mentioned, legitimises the promissory buyer to refuse to stipulate the final contract and to avail himself of the general remedy referred to in art. 1460 of the Civil Code.
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All the aforementioned circumstances are decisive in the contractor’s assessment of the opportunity to proceed with the stipulation of the deed of sale and therefore it is advisable to include them, in the correct wording, from the first binding act of the will to sell or purchase.
Failure to regulate the aforementioned points may result in a cause of breach of contract, legitimizing the other party to refuse to stipulate the final contract with all the consequences related to the breach of contract.
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