Acquisto di un terreno edificabile e agevolazione prima casa. Vediamo le risposte dell’Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza di legittimità sui seguenti quesiti:
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E’ possibile usufruire dell’agevolazione prima casa (aliquota 2%) anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione principale?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è negativa: l’acquisto di un terreno edificabile non può mai accedere all’agevolazione prima casa (art.1 della Tariffa, parte prima, del Testo unico dell’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), né al credito d’imposta (art. 7 commi 1 e 2 della L. 23 dicembre 1998 n. 448) che compete solo in caso di riacquisto di altro immobile prima casa (Agenzia delle Entrate circolare n. 31/E del 7 giugno 2010; risoluzione del 16/03/2004 n. 44).
Conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:
– un’imposta di registro del 9% se la parte venditrice è un privato;
– l’IVA al 22% se la parte venditrice è una società.
La base imponibile è costituita dal prezzo di vendita, non essendo rilevante il valore catastale.
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Si può evitare la decadenza del beneficio I casa in caso di rivendita dell’abitazione prima del quinquennio ed acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione principale?
Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa prima del decorso dei 5 anni dall’acquisto agevolato ed acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria principale abitazione (di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) si può evitare la decadenza dal beneficio prima casa ove ricorrano le seguenti condizioni:
1) che entro un anno dal suo acquisto venga realizzato il fabbricato abitativo almeno nello stato di “rustico” (cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate del 16 marzo 2004 n. 44 cit.: “Non è necessario che il fabbricato sia ultimato: è sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (articolo 2645-bis, comma 6, c.c.).
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, inoltre, l’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario (cfr. Corte di Cassazione, sentenze 27 novembre 2015, n. 24253, 12 marzo 2015, n. 8847, 16 settembre 2016 n. 18214 e 1° luglio 2016 n. 13550).
2) che detto fabbricato sia destinato a costituire l’abitazione principale ed abituale dell’acquirente entro il termine triennale di decadenza (cfr. Corte di Cassazione, sentenza del 10 aprile 2015, n. 7338, ordinanza 30 aprile 2015, n. 8847, risoluzione Agenzia delle Entrate del 6 ottobre 2003, n. 192/E).
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