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Disciplina e oggetto del rent to buy
Il rent to buy è una soluzione negoziale, alternativa alla vendita tradizionale, che, mai come in questo momento di assenza di liquidità, rivela la sua efficacia ed utilità, permettendo il godimento immediato dell’immobile ed il pagamento frazionato e dilazionato del prezzo.
Questo contratto consente, infatti, all’interessato all’acquisto di un immobile di prenderne subito possesso e goderne come in un normale rapporto di locazione (rent), e successivamente, al termine del periodo contrattualmente previsto, di acquisirne la proprietà (buy) se ancora interessato all’acquisto, pagando un prezzo finale, ridotto della quota di canone pattuita e già corrisposta (a titolo di acconto prezzo) nel corso del rapporto contrattuale.
La disciplina del rent to buy è stata introdotta nel nostro ordinamento con l’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, convertito con legge 11 novembre 2004 n. 164, (c.d. Decreto Sblocca Italia) al fine di promuovere ed incentivare il mercato immobiliare e per venire incontro alle difficoltà degli acquirenti di ricevere finanziamenti bancari per l’acquisto degli immobili.
Trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di immobili (o di altri diritti reali su immobili), lo stesso dovrà essere stipulato, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (art. 1350 codice civile). Inoltre il contratto dovrà essere successivamente trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis c.c. per avere i medesimi effetti legali della trascrizione ex art. 2643, comma primo, numero 8) c.c. (locazione ultranovennale), con una durata massima degli effetti della trascrizione di 10 anni ed efficacia della tutela anche in caso di fallimento del concedente.
Il rent to buy può essere scelto da qualsiasi soggetto (privato, impresa individuale, società o ente) e può avere ad oggetto qualsiasi bene immobile, e dunque appartamenti, garage, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni ed anche aziende. in particolare nel caso di immobili in costruzione allo stato “grezzo” sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene o prevedere l’accollo del mutuo originariamente contratto dall’impresa di costruzione.
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Elementi essenziali ed effetti del rent to buy
Tra gli elementi essenziali e caratteristici di questa fattispecie contrattuale abbiamo:
(i) l’immediata concessione del godimento del bene immobile dal proprietario-locatore al conduttore, in cambio della corresponsione di un canone;
(ii) il canone è costituito da una quota destinata al corrispettivo per il godimento e da una quota da imputare al prezzo per l’eventuale successivo acquisto; entrambi gli importi del canone devono essere indicati a pena di nullità del contratto stesso;
(iii) il diritto del conduttore di acquistare il bene immobile goduto al termine stabilito nel contratto, versando il corrispettivo finale, con detrazione della quota dei canoni già corrisposta quale parte di prezzo. In caso di inadempimento dell’obbligo di stipulare il contratto traslativo da parte del concedente, il conduttore potrà avvalersi del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. ed ottenere, in tal modo, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 23, comma 3, ultimo periodo, D.L. 133/2014).
Nel caso in cui, al contrario, il conduttore non intenda esercitare il proprio diritto all’acquisto, il contratto cesserà di produrre effetti, con conseguente diritto a) del concedente, alla riconsegna dell’immobile e b) del conduttore, alla restituzione della quota dei canoni imputabile al prezzo di cessione, quale determinata dalle parti in contratto, maggiorata degli interessi legali.
Sono inoltre a carico del conduttore le spese di ordinaria amministrazione (custodia, amministrazione e manutenzione) dell’immobile e delle eventuali parti condominiali e le spese di straordinaria amministrazione se sono causate da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione.
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e l’help to buy?
Un’altra utile formula per conseguire immediatamente la disponibilità di un bene, diluendo nel tempo l’esborso finanziario e garantendo al contempo i venditori, è il contratto di help to buy.
Esso consiste in un contratto preliminare di compravendita che viene trascritto nei registri immobiliari (leggi il nostro approfondimento sul contratto preliminare).
L’help to buy è spesso utilizzato nel caso di nuove iniziative immobiliari residenziali destinate a giovani nuclei familiari, privi della liquidità necessaria per l’acquisto o per l’accesso al credito bancario ed è caratterizzato da un particolare regolamento contrattuale (eventuale diritto di recesso libero o vincolato, multa penitenziale, penale e così via).
Con questo strumento, in sostanza, il promissario acquirente alla conclusione del contratto preliminare ottiene immediatamente la consegna del bene e corrisponde al venditore una caparra confirmatoria e/o un acconto sul prezzo di ammontare pari almeno al 5-10% del prezzo complessivo. Viene pattuita inoltre la corresponsione periodica di un importo a titolo di acconto-prezzo a carico del promissario acquirente – che tenga conto dell’immediato godimento, delle eventuali spese e dell’onere fiscale (che, nel frattempo, resta a carico del promittente venditore) – che consente di ridurre il saldo prezzo finale.
La durata del contratto preliminare ed il prezzo sono variabili: inferiore è la durata del contratto tanto più diminuisce il prezzo. Ciò consente, da un lato, di incentivare i promissari acquirenti a perfezionare la compravendita quanto prima per ottenere le migliori condizioni economiche e, dall’altro, di remunerare il promittente venditore del beneficio finanziario che concedono ai promissari acquirenti che non fossero in grado di concludere in tempi brevi la compravendita.
L’help to buy, dunque, si rivela particolarmente adatto ai casi in cui le parti vogliano ridurre l’importo del saldo finale, per poter poi accedere ad un mutuo, in un periodo di tempo inferiore ai tre anni.
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Differenze tra le formule rent to buy e help to buy.
Le principali differenze tra le due figure contrattuali sono le seguenti:
- con il contratto di help to buy entrambe le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo di compravendita, mentre con il contratto di rent to buy il solo conduttore ha la facoltà (e non l’obbligo) di stipulare successivamente l’atto di acquisto dell’immobile.
- Inoltre nel contratto di help to buy i pagamenti periodici sono integralmente versati a titolo di acconto sul prezzo e non prevedono una specifica quota da imputare per il godimento dell’immobile. Ciò ha anche importanti riflessi fiscali, sia per il promittente venditore (che non è soggetto alle imposte sul reddito previste per la locazione) sia per il promissario acquirente (poiché le imposte di registro da pagare sull’operazione sono solo quelle previste per la compravendita immobiliare).
- La tutela della trascrizione del contratto di help to buy, non può essere superiore ai tre anni, poiché si tratta appunto di un contratto preliminare la cui efficacia traslativa si verifica solo al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita; nel rent to buy invece la durata della tutela della trascrizione è fino a dieci anni.
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