Il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio

Il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio offre un vantaggio ed una tutela per chi acquista e per chi vende, oltre a tanti altri utilizzi da non perdere…

• DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e segg.) il legislatore ha previsto che, se ne sia “richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”, il Notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione dell’atto di compravendita. Grazie alla trascrizione, infatti, si ha la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami pregiudizievoli.

Chi compra un immobile, infatti, si vede esposto al rischio che, nelle more tra la data della stipula e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, subentri un gravame inaspettato (un’ipoteca o un pignoramento, un sequestro, una domanda giudiziale, ecc.) a carico del venditore. Di solito il rischio è minimo perché il Notaio procede alla trascrizione dell’atto in tempi molto rapidi, ma, in ogni caso, il deposito del prezzo praticamente azzera questo rischio.

È consigliabile, ai fini del rispetto dei principi di correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti e nei rapporti con il Notaio, che la volontà di esercitare tale facoltà venga manifestata in tempo utile e possibilmente sin della proposta di acquisto. 

• VANTAGGI DEL DEPOSITO PRESSO IL CONTO DEDICATO DEL NOTAIO 

Le somme costituenti il prezzo saranno versate direttamente su un conto corrente dedicato del Notaio appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013” con i seguenti vantaggi:

1. SICUREZZA. Le somme depositate sul conto dedicato del Notaio sono assolutamente al sicuro sia perché sono separate dal patrimonio del Notaio (non entrano né nella sua successione né nel suo regime patrimoniale), sia perché sono impignorabili da chiunque.
2. MAGGIORE TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE. Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno, ma senza alcun rischio in ordine all’effettivo incasso in quanto è lo stesso Notaio a curare il trasferimento del denaro  (si pensi anche al caso di acquirente estero, o al caso di apposizione di una condizione o termine per il pagamento).
3. SUPPORTO PER LE PMI. Gli interessi attivi che maturano sul conto dedicato non vengono percepiti dal Notaio, ma vengono utilizzati per finanziare le piccole e medie imprese italiane (leggi anche il nostro approfondimento sul Rilancio delle imprese).

• POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI DEL DEPOSITO PRESSO IL NOTAIO

Oltre che per l’acquisto di un bene libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio può servire a realizzare ulteriori interessi dei contraenti, vediamo alcuni casi: 

1. immobile da acquistare gravato da PRECEDENTE PIGNORAMENTO O IPOTECA: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo all’avvenuta cancellazione di dette formalità pregresse.
2. bene immobile soggetto a PRELAZIONE LEGALE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo quando sarà venuta meno la possibilità di esercitare il diritto di prelazione legale (cfr. il nostro approfondimento sul diritto di prelazione).
3. immobile NON AGIBILE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo ad avvenuto perfezionamento della procedimento di segnalazione certificata di agibilità.
4. bene immobile ancora NON LIBERATO DAL VENDITORE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo ad avvenuta consegna dell’immobile all’acquirente libero da persone e cose.
5. immobile con debiti per ONERI CONDOMINIALI NON SALDATI a carico del venditore: al fine di garantire l’acquirente che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c. possono essere depositate presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese.
6. edificio in fase di COSTRUZIONE: il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio (a tutela dell’acquirente) sarà utilizzato al fine di cancellare l’ipoteca sullo stesso, accertata l’inesistenza di altre formalità pregiudizievoli e, dopo la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e la somma residua del deposito sarà svincolata in favore del costruttore. La stessa modalità nel caso in cui l’acquirente richieda un prestito bancario per il pagamento del prezzo dell’immobile al costruttore-venditore, con la differenza che, in questo caso, sarà la banca ad effettuare il versamento nel conto deposito presso il Notaio.
7. iscrizione di un’IPOTECA DI PRIMO GRADO (la somma sarà svincolata quando sia dimostrato che l’ipoteca è iscritta ed è prima in grado; è la prassi del “deposito cauzionale” che quotidianamente si osserva in materia di mutui fondiari e ipotecari). 
8. PAGAMENTO DI IMPOSTE che potranno essere accertate e liquidate a carico del venditore, che sarebbero garantite da privilegio sull’immobile (es. le ipotesi di rivendita infraquinquennale della c.d. prima casa senza riacquisto entro l’anno successivo).
9. sopravvenienze passive a carico del venditore di azienda o il pagamento di debiti garantiti da ipoteca e la cancellazione di ipoteche. 
10. corresponsione di tutta o parte del prezzo in attesa delle necessarie VERIFICHE disposte nell’interesse delle parti. 
11. pagamento al c.d. “CONSOLIDAMENTO” dell’ipoteca, ossia alla scadenza del tempo necessario a che un’ipoteca si consolidi senza che siano esperite azioni revocatorie ordinarie o fallimentari. 

• LE TIPOLOGIE DI DEPOSITO SUL CONTO DEDICATO DEL NOTAIO

L’art.1 comma 63, come modificato dalla Legge 4 agosto 2017, n. 124, contempla distintamente tre tipologie di deposito di somme sul conto corrente dedicato:

1. la lettera a), prevede il deposito obbligatorio di imposte, tasse, anticipazioni e onorario notarile e, in generale, di tutte le somme da pagare al notaio in relazione all’attività dallo stesso prestata, a titolo di anticipazione di imposte e tasse per le quali lo stesso notaio sia responsabile d’imposta, ovvero sostituto d’imposta.
2. la lettera c), prevede il deposito volontario sul conto dedicato del notaio e non imposto in relazione al saldo.
3. ed infine, la lettera b), prevede il deposito ugualmente volontario e non imposto, a carattere prettamente fiduciario di tutte le somme affidate al notaio e soggette ad annotazione nel registro somme e valori (di cui alla legge n. 64 del 1934). 

Tale ultima previsione rappresenta un’apertura importante: infatti, tutte le somme che le parti decidessero di affidare al Notaio godrebbero della importante tutela data dalla segregazione del conto corrente dedicato, importante garanzia di facile distinzione delle somme e recupero delle stesse per le ipotesi di accadimenti straordinari e imprevedibili. 

• MODALITÀ’ DI VERSAMENTO DEL DEPOSITO 

I versamenti sul conto dedicato del Notaio devono avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile, oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio. In caso contrario, l’atto dovrà essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico.

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Le considerazioni sopra svolte, in conclusione, dimostrano come il deposito del prezzo presso il Notaio rappresenti uno strumento negoziale utile a contemperare gli interessi delle parti per il periodo in cui, a causa dell’incertezza di determinati eventi, sia anche incerta l’individuazione del soggetto avente diritto alla consegna della somma depositata.  In questo caso, dunque, il compito del Notaio non si esaurisce con la stipula dell’atto e l’esecuzione degli adempimenti, ma si estende, garantendola, all’intera operazione negoziale. Per esaminare ulteriori utilizzi del deposito presso il Notaio contatta lo Studio.

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