Come è possibile assolvere agli oneri di distanziamento previsti dalla legislazione emergenziale in materia di prevenzione del contagio da COVID-19 e garantire allo stesso tempo accordi di mediazione validi, efficaci e perfettamente trascrivibili? Come cambia il procedimento di mediazione con l’intervento del Notaio?
La possibilità di svolgere gli incontri di mediazione a distanza, in videoconferenza, con il consenso preventivo di tutte le parti coinvolte, pone oggi il problema di rendere compatibile tale modalità telematica con la successiva autentica notarile, per la quale la partecipazione delle parti non ha subito modificazioni. L’autentica notarile è, infatti, necessaria quando l’accordo raggiunto in mediazione debba essere trascritto/iscritto nei pubblici registri.
La previsione normativa di cui all’art. 83, comma 20-bis, del D.L.17 marzo 2020, n. 18 (cd “Decreto Cura Italia”) convertito, con modificazioni, nella legge 24 aprile 2020, n. 27, infatti, non consente deroghe al formalismo necessario (autentica notarile) ai fini della trascrizione o iscrizione dell’accordo di mediazione nei registri immobiliari (art. 2657 c.c.) e/o nel registro delle imprese (art. 2470 c.c.).
Vediamo, allora, come procedere ad una mediazione sicura e godere di un doppio binario di tutela.
-
Come formalizzare un accordo di mediazione a distanza?
Oggi una parte può semplicemente da casa, e senza incontrare l’avvocato (quando la sua presenza è obbligatoria ai sensi del D.Lgs.28/10), sottoscrivere a mano la procura alle liti ed alla mediazione ed inviarle a quest’ultimo con modalità telematiche, via e.mail, o, addirittura, via WhatsApp, insieme alla foto o alla copia di un documento d’identità in corso di validità.
L’art. 83, comma 20-ter, del menzionato decreto n. 18/2020, infatti, prevede che: “Fino alla cessazione delle misure di distanziamento previste dalla legislazione emergenziale in materia di prevenzione del contagio da COVID-19, nei procedimenti civili la sottoscrizione della procura alle liti può essere apposta dalla parte anche su un documento analogico trasmesso al difensore, anche in copia informatica per immagine, unitamente a copia di un documento di identità in corso di validità, anche a mezzo di strumenti di comunicazione elettronica. In tal caso, l’avvocato certifica l’autografia mediante la sola apposizione della propria firma digitale sulla copia informatica della procura. La procura si considera apposta in calce, ai sensi dell’articolo 83 del codice di procedura civile, se è congiunta all’atto cui si riferisce mediante gli strumenti informatici individuati con decreto del Ministero della giustizia”.
Si procederà, dunque, alla mediazione in videoconferenza e, in caso di accordo, si redigerà un verbale di mediazione contenente l’accordo sottoscritto dalla parte in formato analogico (cartaceo) e dal proprio avvocato con firma digitale – con attestazione dell’autografia della sottoscrizione della parte. Tale verbale verrà inviato, sempre in via telematica, all’avvocato dell’altra parte, che procederà nelle medesime forme con il proprio cliente ed infine invierà il verbale (con l’accordo) completo delle sottoscrizioni (delle parti e dei rispettivi legali) al mediatore, che a sua volta vi apporrà la propria firma digitale.
Quando è necessaria la trascrizione o iscrizione dell’accordo nei pubblici registri (per finalità di pubblicità ed efficacia prenotativa), come di seguito illustrato, occorrerà procedere con la successiva attività notarile da espletarsi con una delle seguenti alternative modalità:
1) autenticazione delle sottoscrizioni delle parti apposte in calce all’accordo, allegato del verbale o parte integrante del verbale medesimo. L’autenticazione riguarderà solo le sottoscrizioni delle parti, non anche quella del mediatore, né degli avvocati. Il presupposto è che l’accordo contenga tutte le menzioni previste dalla legge come obbligatorie per la validità dell’atto e per la pubblicità nei registri;
2) verbale di deposito del verbale di mediazione contenente l’accordo: questa modalità prevede il necessario intervento delle parti (non quella degli avvocati e del mediatore) in proprio o a mezzo procura (in forma pubblica o autentica). A differenza della modalità di cui al punto precedente il verbale di deposito potrà essere integrato con le menzioni previste dalla legge come obbligatorie per la validità dell’atto e per la pubblicità dei registri, ove esse siano mancanti nell’accordo di mediazione;
3) negozio di ripetizione in forma pubblica o autentica dell’accordo di mediazione: anche in questo sarà necessario l’intervento personale delle parti (non quello degli avvocati e del mediatore) in proprio o a mezzo procura (in forma pubblica o autentica) ed è prevista la possibilità di integrazione con le menzioni obbligatorie ove mancanti nell’accordo di mediazione. Ai fini fiscali rileva che tale negozio di ripetizione non importi modifiche sostanziali all’accordo di mediazione, ma solo eventuali modifiche accessorie, quali ad esempio, l’apposizione e eliminazione di un termine (art. 1231 c.c.).
-
Che differenza c’è tra la procura dell’avvocato e l’autentica notarile?
Nulla osta a che l’avvocato, munito di apposita procura, rappresenti sostanzialmente la parte sia nel procedimento di mediazione che nel successivo atto notarile redatto con le modalità sopra illustrate, ma tale procura non può prevedere anche il potere di “autenticazione” della procura, che spetta solo al notaio, una volta concluso l’accordo di mediazione, affinché lo stesso possa essere trascritto o iscritto nei pubblici registri.
Per l’autentica notarile è necessaria la partecipazione delle parti, in proprio o a mezzo di procura (in forma pubblica o autentica). La procura, infatti, in questo caso non potrà essere autenticata con le modalità a distanza sopra illustrate previste dal menzionato art. 83, comma 20-ter per le procure rilasciate all’avvocato. Ciò in quanto l’intervento del notaio ha un raggio d’azione diverso e più ampio rispetto a quello dell’avvocato, in quanto non solo è diretto a confermare la delibazione di non contrarietà dell’accordo a norme imperative od all’ordine pubblico (come per gli avvocati), ma è anche propedeutico all’iscrizione e/o trascrizione dell’accordo nei pubblici registri.
-
Il valore aggiunto del procedimento di mediazione svolto dal Notaio – Mediatore
La cumulabilità delle funzioni di mediatore e notaio – in conseguenza dell’annullamento dell’art. 14-bis del D.M. 180/2010 ad opera della sentenza TAR Lazio n. 14664/2014 – consente oggi al notaio di svolgere entrambi i ruoli di mediatore e di notaio, assicurando una vantaggiosa contestualità fra la conclusione dell’accordo in mediazione ed il formalismo necessario per la sua immissione nei pubblici registri.
Il valore aggiunto nel procedimento di mediazione svolto dal notaio comporta un doppio binario di tutela:
a) in primis, un risparmio di tempo e costi dell’intera operazione, in quanto il mediatore-notaio opererà da subito, nell’ambito dell’istruttoria preliminare della stessa mediazione, la verifica, con eventuale richiesta di integrazione o regolarizzazione, della documentazione e delle informazioni necessarie al fine della successiva trascrizione/iscrizione dell’accordo nei pubblici registri.
Il notaio, infatti, curerà la formazione di un accordo di mediazione come titolo idoneo alla pubblicità, operando su una molteplicità di piani: dalla legittimazione a disporre della parte venditrice (compresa l’analisi del regime patrimoniale coniugale delle parti), alla rappresentanza, ai controlli ipocatastali, al rispetto delle norme fiscali, quali, ad esempio, la previa presentazione delle dichiarazioni di successione eventualmente omesse o l’accettazione tacita di eredità, all’integrazione dell’accordo con le menzioni urbanistiche, sulla conformità catastale e, ove necessario, con l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica e così via.
b) last but not least: minori rischi dell’operazione. Posto che allo stato l’istanza introduttiva di un procedimento di mediazione non è trascrivibile, sussiste il rischio che, nelle more fra la conclusione dell’accordo ed il perfezionamento dell’atto notarile idoneo alla pubblicità, la parte con il quale l’istante abbia raggiunto un accordo in mediazione alieni a terzi l’immobile o subisca trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, domande giudiziali, ed altro).
Ecco che la contestualità dell’opera del notaio-mediatore porta ad una notevole riduzione dei rischi connessi alla mancanza di trascrizione dell’iniziale istanza di mediazione, fino ad annullarli completamente, nel caso in cui le parti decidano di fare ricorso all’utile strumento del deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio.
-
Quando è necessaria l’attività notarile?
L’intervento del notaio non è limitato agli accordi di mediazione che comportino disposizioni soggette a trascrizione di cui all’art. 2643 c.c. (quando ad esempio,si disponga della proprietà, usufrutto, superficie, servitù, uso, diritto di abitazione su beni immobili, locazioni ultranovennali e così via), ma è esteso a tutti gli atti soggetti a trascrizione od a iscrizione sia nei registri immobiliari, che al registro delle imprese, quali, ad esempio, anche accordi di mediazione portanti ad una divisione ereditaria (cfr. Tribunale Roma, 4 novembre 2015).
Lo stesso discorso, infine, può essere esteso alle altre forme di trascrizione, non contemplate espressamente nell’art. 11 D.Lgs. 28/2010 (ad esempio quella prevista per la costituzione del fondo patrimoniale e separazione dei beni di cui agli art. 2647 o quella di cui all’art. 2645-ter c.c.) o anche agli atti soggetti ad annotamento, soprattutto per quelli con effetti rilevanti ai fini della successiva circolazione degli immobili, come, ad esempio, nel caso di mediazione che comporti l’accertamento dell’avveramento di una condizione risolutiva, o il mancato avveramento della condizione sospensiva pur in assenza di espressa previsione normativa, o di negozio risolutorio agli effetti dell’art. 2655 c.c.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
