Nel mosaico di opportunità che il mondo immobiliare offre una formula che sta guadagnando sempre più popolarità è il “rent to buy” disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito in Legge 164/2014.
Con la locuzione “rent to buy” si identifica il contratto che permette di godere di un immobile con la possibilità di acquistarlo in seguito. Questa opzione è particolarmente interessante per coloro che desiderano diventare proprietari di un bene immobile ma non dispongono dei mezzi finanziari necessari per un acquisto immediato.
Si tratta di un contratto avente ad oggetto il godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: si prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento una parte di canone indicata nel contratto.
In altre parole, nell’accordo si prevede che una parte del canone pagato al concedente venga considerata come una sorta di anticipo sul prezzo finale dell’immobile; al termine del periodo stabilito nel contratto stesso, il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile ad un prezzo precedentemente concordato.
Quanto all’oggetto del contratto, il “rent to buy” può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.
La normativa di riferimento prevede che i contratti di “rent to buy” siano trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile che prevede la trascrizione dei contratti preliminari. Attraverso la trascrizione si producono due effetti: l’opponibilità ai terzi con riguardo alla concessione dell’utilizzo e un effetto prenotativo con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
In tema di trascrizione ed effetti, occorre precisare che il termine triennale previsto per i contratti preliminari dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile, nel caso di “rent to buy” è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
In sede contrattuale le parti devono definire la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
Il legislatore si è preoccupato anche di disciplinare la risoluzione del contratto prevedendola nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Con il “rent to buy” sia il concedente che il conduttore risultano tutelati nel caso di risoluzione per inadempimento. Infatti, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali il legislatore non li ha espressamente disciplinati ma se ne è occupata l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 (Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili – Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133). Anzitutto si evidenzia che l’applicazione delle imposte indirette subisce alcune variazioni a seconda che il concedente/proprietario sia un privato ovvero un soggetto IVA e che il bene sia ad uso abitativo o sia un bene strumentale. In secondo luogo, vi sono differenze a seconda che si tratti dell’atto iniziale o dell’atto finale del “rent to buy”, ove per atto iniziale si intende quello con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione di una successiva vendita e per atto finale quello che comporta il trasferimento effettivo dell’immobile.
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THE “RENT TO BUY” CONTRACT
In the mosaic of opportunities that the real estate world offers, a formula that is gaining more and more popularity is the “rent to buy” regulated by article 23 of Legislative Decree 12 September 2014, n. 133, converted into Law 164/2014.
The term “rent to buy” identifies the contract that allows you to enjoy a property with the possibility of purchasing it later. This option is particularly interesting for those who wish to become owners of a property but do not have the financial means necessary for an immediate purchase.
This is a contract having as its object the enjoyment in function of the subsequent alienation of properties: it provides for the immediate concession of the enjoyment of a property with the right for the tenant to purchase it within a specific period by attributing to the transfer fee a part of the fee indicated in the contract.
In other words, the agreement provides that a part of the fee paid to the grantor is considered as a sort of advance on the final price of the property; at the end of the period established in the contract itself, the tenant has the right to purchase the property at a previously agreed price.
As for the object of the contract, the “rent to buy” can be stipulated for any type of property: for residential, commercial, productive, management use, and also with regard to land.
The reference legislation provides that the “rent to buy” contracts are transcribed pursuant to Article 2645-bis of the Civil Code which provides for the transcription of preliminary contracts. Through transcription, two effects are produced: the opposability to third parties with regard to the concession of use and a reservation effect with regard to the obligation of the grantor to transfer ownership of the property in the event of exercise of the right to purchase by the tenant.
With regard to transcription and effects, it should be specified that the three-year term provided for preliminary contracts by the third paragraph of Article 2645-bis of the Civil Code, in the case of “rent to buy” is increased to the entire duration of the contract and in any case to a period not exceeding ten years.
In the contractual context, the parties must define the portion of the fees charged to the consideration that the grantor must return in the event of failure to exercise the right to purchase ownership of the property within the established deadline.
The legislator has also taken care to regulate the termination of the contract by providing for it in the event of failure to pay, even non-consecutive, a minimum number of fees, determined by the parties, not less than one twentieth of their total number.
With the “rent to buy” both the grantor and the tenant are protected in the event of termination for non-fulfilment. In fact, in the event of termination for non-fulfilment by the grantor, the latter must return the portion of the fees charged to the consideration, increased by legal interest; in the event of termination for non-fulfilment by the tenant, the grantor has the right to the return of the property and acquires the fees in full as compensation, unless otherwise agreed in the contract.
As regards tax aspects, the legislator has not expressly regulated them, but the Revenue Agency has dealt with them with circular no. 4/E of 19 February 2015 (Tax regime applicable, for the purposes of direct taxes and indirect taxes, to contracts of enjoyment in function of the subsequent alienation of real estate – Article 23 of Legislative Decree 12 September 2014, no. 133). First of all, it should be noted that the application of indirect taxes undergoes some variations depending on whether the grantor/owner is a private individual or a VAT subject and whether the property is for residential use or an instrumental good. Secondly, there are differences depending on whether it is the initial deed or the final deed of the “rent to buy”, where the initial deed is the one with which the use of the property is granted in function of a subsequent sale and the final deed is the one that involves the actual transfer of the property.
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