Tra i documenti fondamentali nel mondo immobiliare vi è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), disciplinata dall’articolo 24 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2021, e successive modifiche.
La suddetta norma afferma che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata di agibilità.
La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata:
- per le nuove costruzioni;
- per ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità.
La mancata presentazione della segnalazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
La segnalazione deve essere presentata al Comune, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, dal soggetto titolare del permesso di costruire, o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o dai loro successori o aventi causa
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) deve essere corredata da una serie di documenti: l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge; certificato di collaudo statico, quando necessario, e dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori; dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche; gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale; la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi; l’attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga.
Nella prassi può accadere che un immobile sia venduto senza Segnalazione Certificata di Agibilità e in tal caso ci si chiede quali siano le conseguenze. La Corte di Cassazione lo ha chiarito con una recente ordinanza (n. 39369/2021) ove ha precisato che nella vendita di immobili abitativi, la mancata consegna del certificato di agibilità costituisce un inadempimento del venditore, che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, dando luogo in re ipsa all’inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini ex art. 1495 c.c., per presunta traditio di aliud pro alio, sussistente viceversa soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato, in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche. Nelle altre ipotesi l’omissione del venditore è soggetta alla concreta verifica ope iudicis dell’importanza e gravità dell’inadempimento.
La Cassazione, con l’ordinanza sopra citata, conferma che la mancanza della Segnalazione Certificata di Agibilità può essere oggetto di risoluzione del contratto nel solo caso in cui la mancanza della stessa corrisponda ad effettive patologie e ad effettivi vizi insanabili del fabbricato che, per loro natura, impediscano l’agibilità dell’unità abitativa.
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