Può accadere che dopo aver sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile il promissario acquirente, a cui sia altresì stato consegnato il bene, scopra che lo stesso presenta dei vizi; in tal caso sorge la questione dei rimedi esperibili.
Com’è noto il contratto preliminare è il negozio preparatorio con cui le parti si impegnano a stipulare un successivo accordo (c.d. definitivo), di cui hanno già determinato il contenuto.
Nel preliminare, dunque, le parti assumono l’impegno di facere, consistente nel pervenire alla stipula del definitivo e si obbligano al trasferimento della proprietà del bene promesso, ponendo in essere tutte quelle attività necessarie all’attuazione del programma negoziale in maniera satisfattiva per entrambe le parti.
Nel caso di compravendita, quando vengono scoperti vizi del bene, cioè imperfezioni o difetti della cosa che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore il compratore può chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.
Ai sensi dell’art. 1495 c.c., tuttavia, il compratore che intenda avvalersi della garanzia per vizi ha l’onere di denunciare l’esistenza al venditore, a pena di decadenza, nel breve termine di otto giorni che decorrono dalla scoperta, se si tratta di vizi occulti, ovvero dalla conclusione del contratto, se si tratta di vizi apparenti. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.
Le suddette azioni (ovvero l’azione di risoluzione o di riduzione del prezzo) costituiscono un rimedio eccezionale offerto all’acquirente, ossia a colui il quale risulta trasferito il diritto di proprietà per effetto del consenso manifestato.
Ma quando la fattispecie in esame è un contratto preliminare, possono valere le stesse considerazioni? A tale quesito deve rispondersi in maniera negativa in quanto nel caso di contratto preliminare il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene viziato non incorre nel termine di decadenza e prescrizione sopra indicati. Quanto detto può spiegarsi alla luce del fatto che la posizione del promissario acquirente, anche se messo anticipatamente nel godimento del bene, non corrisponde a quella dell’acquirente vero e proprio in quanto il godimento del bene prima del definitivo non realizza il trasferimento del diritto ma serve solo ad anticipare l’oggetto delle prestazioni finali.
Quanto detto è stato confermato dalla Corte di Cassazione (sentenza 7584/2016) che, in tema di contratto preliminare, ha precisato che la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
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Preliminary contract and defects of the property
It may happen that after signing a preliminary contract for the purchase of a property, the prospective buyer, to whom the property has also been delivered, discovers that it has defects; in this case, the question of the remedies available arises.
As is known, the preliminary contract is the preparatory transaction with which the parties undertake to stipulate a subsequent agreement (so-called definitive), the content of which they have already determined.
In the preliminary contract, therefore, the parties undertake the commitment to do, consisting in reaching the stipulation of the definitive and undertake to transfer the ownership of the promised property, carrying out all those activities necessary for the implementation of the negotiation program in a manner satisfactory to both parties.
In the case of a sale, when defects in the good are discovered, i.e. imperfections or defects of the thing that make it unsuitable for the use for which it is intended or appreciably reduce its value, the buyer may request, at his choice, the termination of the contract or the reduction of the price, without prejudice in any case to the right to compensation for damages.
Pursuant to art. 1495 of the Civil Code, however, the buyer who intends to avail himself of the guarantee for defects has the obligation to report their existence to the seller, under penalty of forfeiture, within a short period of eight days from the discovery, if they are hidden defects, or from the conclusion of the contract, if they are apparent defects. The action is prescribed, in any case, one year from delivery.
The aforementioned actions (i.e. the action for termination or reduction of the price) constitute an exceptional remedy offered to the buyer, i.e. to the person who is transferred the right of ownership as a result of the expressed consent.
But when the case in question is a preliminary contract, can the same considerations apply? This question must be answered in the negative since in the case of a preliminary contract the prospective purchaser, placed in advance in the material availability of the defective asset, does not incur the term of forfeiture and prescription indicated above. What has been said can be explained in light of the fact that the position of the prospective purchaser, even if placed in advance in the enjoyment of the asset, does not correspond to that of the actual purchaser since the enjoyment of the asset before the definitive one does not realize the transfer of the right but only serves to anticipate the object of the final performances.
This was confirmed by the Court of Cassation (ruling 7584/2016) which, in terms of preliminary contracts, specified that the delivery of the property, carried out before the signing of the definitive contract, does not determine the start of the forfeiture period for opposing known defects, nor in any case of the prescription period, assuming the burden of timely reporting the transfer of the right, so that the prospective purchaser, placed in advance in the material availability of the property, subsequently found to be affected by defects, can request the specific fulfillment of the preliminary contract, pursuant to art. 2932 of the Civil Code, and at the same time act with the action “quanti minoris” for the reduction of the price, without being able to oppose the forfeiture or prescription.
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