La disciplina dei parcheggi-posti auto condominiali può risultare complicata ma cercheremo di fare chiarezza partendo dalla classificazione dei parcheggi in base alle epoche in cui sono stati costruiti e analizzando le relative discipline.
I parcheggi si possono suddividere in tre categorie, a seconda delle norme che li regolano:
- parcheggi liberi, in quanto non rientranti in nessuna delle due seguenti categorie;
- parcheggi legge Ponte n. 765/1967;
- parcheggi legge Tognoli n. 122/1989.
I parcheggi costruiti prima del 1967 furono e sono liberamente trasferibili, anche separatamente dall’unità immobiliare collegata.
I parcheggi costruiti dopo la legge Ponte n. 765/1967 e fino al 2005 sono disciplinati dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in virtù del quale «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione».
I parcheggi di cui alla legge Ponte sono caratterizzati dall’essere stati costruiti contestualmente al fabbricato dove si trovano le unità immobiliari e in misura non inferiore al suddetto rapporto. Tali parcheggi sono legati da un vincolo di pertinenzialità alle unità immobiliari del condominio e possono circolare solo assieme alle unità principali e nell’ipotesi in cui la proprietà sui parcheggi viene riservata al costruttore oppure viene ceduta a terzi occorre prevedere almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini per non incorrere nella parziale nullità del contratto.
Per i parcheggi costruiti dopo il 2005 è stato escluso il suddetto vincolo pertinenziale ai sensi della legge n. 246/2005 che ha introdotto il comma 2 dell’art. 41-sexies L. 1150/1942 ai sensi del quale è prevista la libera trasferibilità dei parcheggi di cui al comma 1 relativi a costruzioni realizzate dopo il 16 dicembre 2005 o per quelle realizzate prima di tale data ma per le quali non siano iniziate (prima del 16 dicembre 2005) le cessioni delle singole unità immobiliari.
Infine, occorre analizzare i parcheggi Tognoli di cui alla legge n. 122/1989; si tratta di parcheggi costruiti successivamente alle unità immobiliari delle quali diventano pertinenza e si distinguono in:
- privati: se realizzati nel sottosuolo o al pianoterreno di edifici privati o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne di proprietà privata;
- pubblici: se realizzati su superfici pubbliche, o nel loro sottosuolo, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup).
Fino al decreto Semplificazioni n. 5/2012 tutti i parcheggi Tognoli, privati e pubblici, erano soggetti alla previsione di cui all’art. 9, comma 5, legge n. 122/1989 in virtù del quale “essi non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Con il Dl Semplificazioni (art. 10), invece, è stata prevista una diversificazione:
- i parcheggi Tognoli “privati”: possono essere trasferiti anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali a condizione che vi sia una contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune;
- i parcheggi Tognoli “pubblici”: non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il Comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione.
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