Con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, i cui elementi fondamentali sono già fissati nello stesso preliminare. Il preliminare è tipicamente un contratto preparatorio ad effetti obbligatori, facendo sorgere l’obbligo tipico di prestare il consenso necessario alla conclusione del contratto definitivo.
Una eventualità che può verificarsi è la volontà di cedere il contratto preliminare. Le norme di riferimento sono quelle dettate per la cessione del contratto, quindi l’art. 1406 e seguenti del Codice civile.
Un contratto preliminare, quindi, può sicuramente essere ceduto. Il legislatore all’art. 1406 del Codice civile prevede che «ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta».
Per procedere alla cessione, quindi, è necessario che le prestazioni corrispettive non siano state ancora eseguite e occorre, altresì, il consenso del contraente ceduto.
Il consenso del contraente ceduto è essenziale per il perfezionamento del contratto di cessione; il consenso può essere tacito, espresso o preventivo. Nel caso di consenso preventivo la cessione sarà efficace nei confronti del contraente ceduto dal momento in cui ha accettato la cessione stessa o questa gli sia stata notificata (art. 1407 del Codice civile).
A seguito della stipula della cessione del contratto preliminare: il cedente viene liberato dalle proprie obbligazioni dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti del ceduto; il ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto; il cedente è tenuto a garantire al cessionario la validità del contratto e può assumere anche la garanzia dell’adempimento del contratto stesso (in quest’ultimo caso il cedente risponde come fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto, ossia è tenuto all’adempimento solidalmente con questi).
La cessione può avvenire per spirito di liberalità e, quindi, senza alcun corrispettivo, ma nella maggior parte dei casi avviene a titolo oneroso e comporta il pagamento di un corrispettivo.
In merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti da cessione di contratto preliminare l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n.6/E del 19 gennaio 2015, ha precisato che la vendita del preliminare è fiscalmente rilevante e trova posto tra i redditi diversi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir.
Per quanto riguarda i costi fiscali della cessione del preliminare, a titolo oneroso, occorre evidenziare quanto segue:
- la cessione del contratto preliminare da parte di un privato è soggetta all’imposta di registro del 3%. Detto 3% relativo all’imposta di registro è applicabile solo all’importo della cessione, non all’importo legato al rimborso della caparra;
- se il cedente è un’impresa, il corrispettivo della cessione è soggetto ad IVA nella misura ordinaria del 22%.
Altra ipotesi da analizzare è il subentro a titolo gratuito di una società in un contratto preliminare sottoscritto da altre due società, in tal caso l’imposta di registro è applicata in misura fissa pari a 200 euro; ciò è stato chiarito dall’Agenzia delle entrate con la risposta al quesito n. 95 del 4 marzo 2022.
Altro adempimento richiesto, quando l’atto di cessione del contratto riguarda beni immobili, è la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
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The Transfer of the Preliminary Contract
With the preliminary contract the parties undertake to stipulate a subsequent contract, called definitive, whose fundamental elements are already established in the preliminary contract itself. The preliminary contract is typically a preparatory contract with binding effects, giving rise to the typical obligation to provide the consent necessary for the conclusion of the definitive contract.
One eventuality that may occur is the desire to assign the preliminary contract. The reference rules are those dictated for the assignment of the contract, therefore art. 1406 and following of the Civil Code.
A preliminary contract, therefore, can certainly be assigned. The legislator in art. 1406 of the Civil Code provides that “each party may replace itself with a third party in the relationships deriving from a contract with reciprocal performances, if these have not yet been performed, provided that the other party consents to it”.
To proceed with the assignment, therefore, it is necessary that the reciprocal performances have not yet been performed and the consent of the assigned contractor is also required.
The consent of the transferred contractor is essential for the completion of the assignment contract; the consent may be tacit, express or preventive. In the case of preventive consent, the assignment will be effective towards the transferred contractor from the moment in which he has accepted the assignment itself or this has been notified to him (art. 1407 of the Civil Code).
Following the stipulation of the assignment of the preliminary contract: the transferor is released from his obligations from the moment in which the substitution becomes effective towards the transferred; the transferred may oppose to the transferee all the exceptions deriving from the contract; the transferor is required to guarantee to the transferee the validity of the contract and may also assume the guarantee of the fulfillment of the contract itself (in the latter case the transferor is liable as guarantor for the obligations of the transferred contractor, i.e. he is jointly and severally required to fulfill them).
The transfer may take place for the sake of generosity and, therefore, without any consideration, but in most cases it occurs for a fee and involves the payment of a fee.
With regard to the tax treatment of capital gains arising from the transfer of a preliminary contract, the Revenue Agency, with resolution no. 6/E of 19 January 2015, specified that the sale of the preliminary contract is fiscally relevant and is included among the miscellaneous income of article 67, paragraph 1, of the Tuir.
With regard to the tax costs of the transfer of the preliminary contract, for a fee, the following should be highlighted:
the transfer of the preliminary contract by a private individual is subject to a 3% registration tax. This 3% relating to the registration tax is applicable only to the amount of the transfer, not to the amount linked to the refund of the deposit;
if the transferor is a company, the consideration for the transfer is subject to VAT at the ordinary rate of 22%.
Another hypothesis to be analyzed is the free subrogation of a company in a preliminary contract signed by two other companies, in which case the registration tax is applied at a fixed rate of 200 euros; this was clarified by the Revenue Agency with the response to question no. 95 of March 4, 2022.
Another required fulfillment, when the deed of transfer of the contract concerns real estate, is the transcription of the deed in the real estate registers.
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