Si parla di multiproprietà quando una pluralità di persone è titolare del diritto di godimento sulla stessa unità abitativa, diritto che spetta a ciascun multiproprietario limitatamente a un determinato periodo di tempo nel corso di ogni anno.
Anzitutto, è opportuno evidenziare che l’utilità della multiproprietà emerge soprattutto laddove l’acquirente abbia interesse a godere di una seconda casa in una località di villeggiatura, ove trascorrere alcune settimane all’anno, senza dover ricorrere alla stipula di un contratto di locazione e senza dover sostenere l’esborso monetario necessario per acquistare la piena proprietà di un immobile e le relative le spese di gestione.
Il termine multiproprietà viene usato per individuare due figure negoziali diverse:
- la multiproprietà immobiliare: che si ha nell’ipotesi in cui più soggetti acquistano ciascuno una quota in comproprietà indivisa di una determinata unità immobiliare, con l’accordo che ognuno godrà in via esclusiva del bene solo per un determinato periodo di tempo nel corso di ogni anno;
- la multiproprietà azionaria: che si ha quando il bene viene acquistato da un soggetto giuridico autonomo (ad esempio una S.p.A.) il cui capitale sociale comprende anche azioni privilegiate che attribuiscono ai soci il diritto di godimento turnario del bene.
È evidente, dunque, che la multiproprietà si caratterizza per la circostanza che il godimento del bene oggetto del diritto è turnario. Secondo la tesi preferibile, la natura giuridica di tale diritto è quella della comunione ordinaria, nello specifico si tratta di una comunione in quote (generalmente rappresentate da millesimi) fra tutti i titolari del diritto di multiproprietà.
L’introduzione della multiproprietà nel nostro ordinamento giuridico si è avuta con il D.Lgs. 9 novembre 1998, n. 427, emanato in attuazione della direttiva 94/47/CE, confluita negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo. Per aumentare le tutele a favore del consumatore è stata, poi, emanata una seconda direttiva, la n. 122 del 2008, recepita dal D.Lgs. 23 maggio 2011, n, 79.
È proprio all’art. 69 del Codice del Consumo che il legislatore ha definito le caratteristiche essenziali per parlare di “contratto di multiproprietà” prevedendo che debba trattarsi di un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.
Per stipulare un valido contratto di multiproprietà è richiesta la forma scritta ad substantiam ed è previsto, altresì, un obbligo precontrattuale di informare il consumatore sulle caratteristiche del contratto oltre che del bene che ne è oggetto e sui tempi sottesi all’operazione negoziale, il tutto nel rispetto del principio di trasparenza che permea l’intero Codice del Consumo.
Si può, dunque, validamente stipulare sia la vendita (costitutiva) di una multiproprietà, che integra la vendita di una quota di comproprietà, sia la rivendita ad altri soggetti da parte del multiproprietario; in ogni caso gli acquirenti sono vincolati dal patto di godimento turnario dell’immobile oggetto del contratto.
Timeshare: How does it work?
Timeshare is when multiple people have the right to enjoy the same housing unit, a right that each timeowner has limited to a certain period of time during each year.
First of all, it should be highlighted that the usefulness of timeshare emerges above all where the buyer is interested in enjoying a second home in a holiday resort, where he can spend a few weeks a year, without having to resort to signing a rental contract and without having to pay the monetary outlay necessary to purchase full ownership of a property and the related management costs.
The term timeshare is used to identify two different business figures:
- real estate timeshare: which occurs in the case in which multiple people each purchase a share in undivided co-ownership of a certain real estate unit, with the agreement that each will enjoy the property exclusively only for a certain period of time during each year;
- share timeshare: which occurs when the asset is purchased by an autonomous legal entity (for example, a joint stock company) whose share capital also includes preferred shares that give the shareholders the right to rotational enjoyment of the asset.
It is clear, therefore, that timeshare is characterized by the circumstance that the enjoyment of the asset that is the object of the right is rotational. According to the preferred theory, the legal nature of this right is that of ordinary communion, specifically it is a communion in shares (generally represented by thousandths) among all the owners of the timeshare right.
The introduction of timeshare into our legal system occurred with Legislative Decree 9 November 1998, n. 427, issued in implementation of Directive 94/47/EC, incorporated into Articles 69 and following of the Consumer Code. To increase consumer protection, a second directive was then issued, n. 122 of 2008, implemented by Legislative Decree 23 May 2011, n. 79.
It is precisely in art. 69 of the Consumer Code that the legislator has defined the essential characteristics to speak of a “timeshare contract” by providing that it must be a contract lasting more than one year through which a consumer acquires for a fee the right to use one or more accommodations for overnight stays for more than one period of occupation.
To stipulate a valid timeshare contract, the written form ad substantiam is required and there is also a pre-contractual obligation to inform the consumer about the characteristics of the contract as well as the property that is the object of it and the times underlying the transaction, all in compliance with the principle of transparency that permeates the entire Consumer Code.
It is therefore possible to validly stipulate both the (constitutive) sale of a timeshare, which integrates the sale of a co-ownership share, and the resale to other parties by the timeshare owner; in any case, the buyers are bound by the agreement of rotational enjoyment of the property which is the object of the contract.
