Quando si parla di “agevolazioni prima casa under 36” si fa riferimento alle agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa” da parte di soggetti di età inferiore ai 36 anni. Tali agevolazioni sono state previste per favorire l’acquisto di immobili da parte dei giovani e sono state introdotte dal d.l. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”).
Le agevolazioni suddette si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”. La legge di bilancio 2023, poi, ha prorogato ulteriormente di un anno le agevolazioni “prima casa under 36”.
Per ampliare il numero di soggetti che possono beneficiare di tali agevolazioni, l’articolo 3, comma 12-terdecies del d.l. 215/2023 (cosiddetto Decreto Milleproroghe) convertito in Legge 18 del 23 febbraio 2024 (in vigore dal 29 febbraio 2024), prevede che, al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte di soggetti con età inferiore a trentasei anni e con valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui, le agevolazioni di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64 (31/12/2023), sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l’atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.
In altre parole, con il decreto Milleproroghe si è stabilito che chi ha sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto della prima casa entro il 31 dicembre 2023 può ancora utilizzare il bonus prima casa under 36 se stipula l’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024. A chi invece, rientra in questa ipotesi ma ha già effettuato anche l’acquisto definitivo prima che il Milleproroghe entrasse in vigore (quindi tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024), spetta un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi acquirenti in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies; detto credito d’imposta è utilizzabile nell’anno 2025 con le modalità previste dal comma 7 dell’articolo 64 del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106.
L’avvenuta registrazione del contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023, quindi, appare un requisito essenziale per fruire del beneficio. Tuttavia, l’obiettivo della legge è quello di agevolare chi, entro la data di scadenza dell’agevolazione, abbia sottoscritto solo un contratto preliminare e non ancora il contratto definitivo di acquisto e in tale ottica il requisito dell’avvenuta registrazione potrebbe essere letto come forma di attribuzione di data certa (e quindi di rispetto della condizione temporale) anche a quegli atti che altrimenti non l’avrebbero (le scritture private).
Se così fosse, nel caso di atto avente data certa anteriore al 31/12/2023 (atto pubblico-scrittura privata con sottoscrizioni autenticate), si potrebbe ritenere spettante l’agevolazione anche nel caso di registrazione successiva a tale data. Si tratta però di una interpretazione ancora non confermata dall’Agenzia delle Entrate.
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When we talk about “first home under 36 benefits” we are referring to tax benefits in terms of indirect taxes for the purchase of a “first home” by individuals under the age of 36. These benefits were provided to encourage the purchase of properties by young people and were introduced by Legislative Decree 73/2021 (known as the “Sostegni bis” decree).
The aforementioned benefits apply to deeds stipulated in the period between 26 May 2021 and 31 December 2023. In fact, the 2022 budget law extended the original deadline of 30 June 2022 provided for by the “Sostegni bis” decree by six months. The 2023 budget law then further extended the “first home under 36” benefits by one year.
In order to increase the number of subjects who can benefit from these concessions, Article 3, paragraph 12-terdecies of Legislative Decree 215/2023 (the so-called Milleproroghe Decree) converted into Law 18 of 23 February 2024 (in force from 29 February 2024), provides that, in order to provide certainty to the legal relationships inherent to the purchase of a home by subjects under the age of thirty-six and with an equivalent economic situation indicator value not exceeding 40,000 euros per year, the concessions referred to in Article 64, paragraphs 6, 7 and 8, of Legislative Decree 25 May 2021, no. 73, converted, with amendments, by Law 23 July 2021, no. 106, also apply in cases where, within the deadline indicated in paragraph 9 of the aforementioned article 64 (31/12/2023), the preliminary contract for the purchase of the home has been signed and registered, provided that the definitive deed, even in cases of transfer of ownership from building cooperatives to members, is stipulated by 31 December 2024.
In other words, with the Milleproroghe decree it was established that those who have signed and registered a preliminary contract for the purchase of the first home by 31 December 2023 can still use the first home bonus under 36 if they stipulate the definitive deed by 31 December 2024. Those who, on the other hand, fall within this hypothesis but have already made the definitive purchase before the Milleproroghe came into force (therefore between 1 January 2024 and 29 February 2024), are entitled to a tax credit of an amount equal to the taxes paid by the same buyers in excess compared to those that would have been due pursuant to paragraph 12-terdecies; said tax credit can be used in the year 2025 with the methods provided for in paragraph 7 of article 64 of Legislative Decree 25 May 2021, no. 73, converted, with amendments, by Law 23 July 2021, no. 106.
The registration of the preliminary contract by 31 December 2023, therefore, appears to be an essential requirement to benefit from the benefit. However, the aim of the law is to facilitate those who, by the expiry date of the benefit, have only signed a preliminary contract and not yet the final purchase contract and in this perspective the requirement of registration could be read as a form of attribution of a certain date (and therefore compliance with the temporal condition) even to those deeds that otherwise would not have it (private deeds).
If this were the case, in the case of a deed with a certain date prior to 12/31/2023 (public deed-private writing with authenticated signatures), the benefit could be considered to be due even in the case of registration after that date. However, this is an interpretation that has not yet been confirmed by the Revenue Agency.
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