La trascrizione dei contratti preliminari è sancita dall’art. 2645-bis c.c. Tale norma è stata introdotta dall’art. 3, comma 1, d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, poi convertito, con modificazioni, dalla l. 28 febbraio 1997, n. 30. L’intento perseguito dal legislatore è quello di tutelare il promissario acquirente di immobili, sia costruiti che da costruire, per sottrarlo al rischio di un successivo trasferimento, da parte del promittente alienante del bene, ad altro avente causa primo trascrivente.
Nello specifico, la norma prevede l’obbligo di trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione dei contratti previsti dai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente; con tale previsione si è affermata per la prima volta la possibilità di trascrivere contratti aventi efficacia esclusivamente obbligatoria. Il richiamo ai contratti indicati nei primi quattro numeri dell’art. 2643 c.c. comporta la trascrivibilità dei soli contratti che trasferiscono la proprietà ovvero costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento su beni immobili.
La norma in esame attribuisce alla trascrizione del contratto preliminare una efficacia particolare che generalmente viene definita effetto di prenotazione: chi trascrive il preliminare, purché segua nei limiti di tempo previsti dalla norma, la stipula del definitivo o una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., prevale su chi acquista il medesimo diritto o un diritto con esso incompatibile sullo stesso bene dopo la trascrizione del preliminare, anche se prima del contratto definitivo.
La questione che si è posta nella pratica, e che non è affrontata dalla norma, è se sia trascrivibile il preliminare di cosa altrui.
Sul punto la dottrina si è divisa, ma oggi prevale l’orientamento di chi ritiene applicabile l’art. 2645-bis c.c. anche al preliminare avente ad oggetto un bene non appartenente al promittente alienante.
A tale conclusione si è giunti partendo dalla riflessione che l’ipotesi in questione non può essere ricondotta al contratto di vendita di cosa altrui che, com’è noto, si ritiene non trascrivibile per la sua tipica efficacia solo obbligatoria che ne impedisce la riconducibilità alla previsione dell’art. 2643, n. 1, c.c. Il preliminare, però, per sua natura può produrre effetti solo obbligatori, ma una volta che il legislatore ne abbia ammesso la trascrivibilità, questa non dovrebbe essere esclusa nei casi in cui il promittente si impegna ad alienare un bene di cui non è titolare nel momento in cui il preliminare stesso viene stipulato.
Per quanto riguarda, poi, il contratto definitivo perfezionato in esecuzione di un preliminare di cosa altrui, tale contratto potrà essere trascritto solo se il promittente alienante abbia nel frattempo acquistato la titolarità del bene oggetto della promessa: solo così si può verificare l’effetto di prevalenza dell’acquirente rispetto ai terzi che, dopo la trascrizione del preliminare, abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni contro il promittente alienante.
In ultimo, occorre evidenziare che l’effetto prenotativo previsto dall’art. 2645-bis, comma 2, c.c., si produce solo a condizione che il promittente del preliminare sia la parte alienante del contratto definitivo e non può riguardare pertanto l’ipotesi in cui il trasferimento avviene direttamente per contratto stipulato tra il terzo titolare del bene ed il promissario acquirente.
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Preliminary of someone else’s thing: the effectiveness of transcription
The transcription of preliminary contracts is established by art. 2645-bis of the Civil Code. This rule was introduced by art. 3, paragraph 1, of Legislative Decree no. 669 of 31 December 1996, later converted, with amendments, by Law no. 30 of 28 February 1997. The intent pursued by the legislator is to protect the prospective purchaser of real estate, both built and to be built, to protect him from the risk of a subsequent transfer, by the prospective seller of the property, to another person with the primary transcription cause.
Specifically, the rule provides for the obligation to transcribe preliminary contracts having as their object the conclusion of the contracts provided for by nos. 1, 2, 3 and 4 of art. 2643 of the Civil Code, if they result from a public deed or private agreement with an authenticated or judicially certified signature; with this provision, the possibility of transcribing contracts with exclusively mandatory effectiveness was established for the first time. The reference to the contracts indicated in the first four numbers of art. 2643 of the Civil Code entails the transcribability of only those contracts that transfer ownership or constitute, transfer or modify real rights of enjoyment on immovable property.
The rule in question attributes to the transcription of the preliminary contract a particular effectiveness that is generally defined as a reservation effect: whoever transcribes the preliminary contract, provided that he follows within the time limits set by the rule, the stipulation of the definitive contract or a constitutive sentence pursuant to art. 2932 of the Civil Code, prevails over whoever acquires the same right or a right incompatible with it on the same property after the transcription of the preliminary contract, even if before the definitive contract.
The question that has arisen in practice, and which is not addressed by the rule, is whether the preliminary contract of someone else’s property can be transcribed.
On this point, doctrine has been divided, but today the orientation of those who believe that art. 2645-bis c.c. also to the preliminary contract having as its object a good not belonging to the alienating promisor.
This conclusion was reached starting from the reflection that the hypothesis in question cannot be traced back to the contract of sale of someone else’s property which, as is known, is considered non-transcribable due to its typical only obligatory effectiveness which prevents it from being traced back to the provision of art. 2643, n. 1, c.c. The preliminary contract, however, by its nature can produce only obligatory effects, but once the legislator has admitted its transcribability, this should not be excluded in cases in which the promisor undertakes to alienate a good of which he is not the owner at the time the preliminary contract itself is stipulated.
As regards, then, the definitive contract perfected in execution of a preliminary contract of someone else’s property, such contract can be transcribed only if the promising alienating party has in the meantime acquired ownership of the property that is the object of the promise: only in this way can the effect of prevalence of the purchaser be verified with respect to third parties who, after the transcription of the preliminary contract, have carried out transcriptions or registrations against the promising alienating party.
Finally, it should be highlighted that the reservation effect provided for by art. 2645-bis, paragraph 2, of the Civil Code, occurs only on condition that the promising party of the preliminary contract is the alienating party of the definitive contract and therefore cannot concern the case in which the transfer occurs directly by contract stipulated between the third party owner of the property and the promising purchaser.
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