Può accadere che il proprietario di un immobile ad uso non abitativo decida di vendere il bene, in tal caso occorre previamente occuparsi del diritto di prelazione che la legge prevede in favore del conduttore.
La legge n. 392 del 27.07.1978 (Legge equo canone) disciplina l’ipotesi suddetta all’art. 38: la norma prevede che nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
In altre parole, nel caso di vendita di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione che risulta locato, in favore del conduttore è previsto il diritto di prelazione e, per permettergli di esercitarlo, il locatore deve comunicargli il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Se l’immobile è locato a più persone, la suddetta comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse e il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
Se, entro trenta giorni dalla notificazione il conduttore non ha comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione stessa.
A questo punto è bene precisare che, nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di prelazione continuerà comunque a essere conduttore dell’immobile fino alla scadenza del contratto di locazione e, dunque, l’acquirente acquisterà la materiale detenzione dell’immobile solo allo scadere del contratto di locazione in essere.
La legge prevede, poi, dei casi in cui non sorge il diritto di prelazione a favore del conduttore, in particolare:
- nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi e
- nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
In ultimo, occorre soffermarsi sulle conseguenze della mancata comunicazione di cui all’art. 38 L. 392/1978. Il legislatore, infatti, all’art. 39 della medesima legge, disciplina l’ipotesi in cui il proprietario ometta di adempiere a quanto sopra prevedendo che, in tal caso, il conduttore potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
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Non-residential property: tenant’s right of first refusal in the event of sale
It may happen that the owner of a non-residential property decides to sell the property, in which case it is necessary to first deal with the right of pre-emption that the law provides in favor of the tenant.
Law no. 392 of 07.27.1978 (Fair Rent Law) regulates the aforementioned hypothesis in art. 38: the rule provides that in the case in which the lessor intends to transfer the leased property for consideration, he must notify the tenant with a deed notified by a judicial officer.
In other words, in the case of the sale of an urban property used for purposes other than residential that is leased, the right of pre-emption is provided in favor of the tenant and, to allow him to exercise it, the lessor must communicate to him the consideration, to be quantified in any case in money, the other conditions under which the sale should be concluded and the invitation to exercise or not the right of pre-emption.
The tenant must exercise the right of pre-emption within sixty days of receiving the communication, with a deed notified to the owner by a judicial officer, offering conditions equal to those communicated to him.
If the property is rented to more than one person, the aforementioned communication must be made to each of them and the right of pre-emption can be exercised jointly by all the tenants, or, if one waives it, by the remaining ones or by the remaining tenant.
If, within thirty days of the notification, the tenant has not communicated to the other entitled parties his intention to avail himself of the pre-emption, he is considered to have renounced the pre-emption itself.
At this point it is important to clarify that, in the event that the tenant does not exercise the right of pre-emption, he will continue to be the tenant of the property until the expiry of the rental contract and, therefore, the buyer will acquire physical possession of the property only upon expiry of the existing rental contract.
The law also provides for cases in which the right of pre-emption does not arise in favor of the tenant, in particular:
- in the cases provided for by Article 732 of the Civil Code, for which the pre-emption operates in favor of the co-heirs and
- in the case of a transfer made in favor of the spouse or relatives within the second degree.
Finally, it is necessary to dwell on the consequences of the failure to communicate pursuant to Article 38 of Law 392/1978. In fact, the legislator, in Article 39 of the same law, regulates the case in which the owner fails to comply with the above, providing that, in this case, the tenant may redeem the property from the buyer and any other subsequent assignee.
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