Di recente sono state previste importanti novità riguardanti la tassazione delle plusvalenze sugli immobili oggetto di bonus edilizio, quelli che hanno usufruito del c.d. Superbonus.
La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), infatti, è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili.
In particolare, a partire dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus saranno soggette a un’imposta sostitutiva del 26%. Questa tassazione si applica agli immobili venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati e non rilevano né la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (misura normativamente ridotta nel corso del tempo), né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il cosiddetto “sconto in fattura”).
Come precisato dall’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, la nuova ipotesi di plusvalenza riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile. Inoltre, è stato precisato nella medesima circolare che rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad es. il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (es. il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Occorre, a questo punto, porre il focus sul calcolo della plusvalenza che è determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il suo costo di acquisto o di costruzione, incrementato da eventuali spese inerenti al bene medesimo. Per gli immobili venduti entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, non si considerano le spese relative agli interventi agevolati se si è usufruito del Superbonus al 110% e si è optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati, nel caso in cui sia stato fruito l’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta.
Il legislatore si è preoccupato, altresì, di prevedere delle ipotesi di esclusione dalla tassazione. Nello specifico, sono escluse dalla tassazione le plusvalenze relative a:
- immobili acquisiti per successione.
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione;
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, si deve fare riferimento alla data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.
Per quanto riguarda l’ambito di applicazione della normativa, le nuove disposizioni si applicano a tutte le cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024. Affinché si possa beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%, è necessario specificarlo espressamente al notaio durante l’atto di vendita.
Con la previsione di una tale disciplina si mira, dunque, a regolare la tassazione delle plusvalenze sugli immobili che hanno beneficiato di importanti incentivi fiscali, con l’obiettivo di garantire un equilibrio tra il recupero delle agevolazioni fiscali e la tassazione dei guadagni derivanti dalla vendita di tali immobili.
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Capital gains on properties subject to building bonus: new for 2024
Recently, important changes have been made to the taxation of capital gains on properties subject to a building bonus, those that have benefited from the so-called Superbonus.
Law 30 December 2023, n. 213 (2024 budget law), in fact, intervened on the tax discipline of capital gains in the event of the transfer of real estate for consideration.
In particular, starting from 1 January 2024, capital gains deriving from the transfer of properties that have benefited from the Superbonus will be subject to a substitute tax of 26%. This taxation applies to properties sold within ten years of the conclusion of the subsidized works and does not affect either the amount of the percentage of deduction potentially due to the taxpayer with the Superbonus (a measure reduced by law over time), nor the different possible ways of using the deduction itself (in the declaration, through the option for the transfer of the credit or for the so-called “discount on the invoice”).
As specified by the Revenue Agency, with circular no. 13/E of 13 June 2024, the new hypothesis of capital gain concerns only the first transfer for consideration – carried out within ten years of the conclusion of the works – and not any subsequent transfers of the property. Furthermore, it was specified in the same circular that all types of properties that have been the subject of subsidized interventions admitted to the Superbonus fall within the objective scope of application of the new provision, regardless of whether said interventions were carried out on the property by the transferor (e.g. the owner) or by other entitled parties (e.g. the tenant, the borrower, the cohabiting family member, etc.).
At this point, it is necessary to focus on the calculation of the capital gain which is determined by the difference between the sale price of the property and its purchase or construction cost, increased by any expenses related to the property itself. For properties sold within five years of the conclusion of the works, the expenses relating to the subsidized interventions are not considered if the 110% Superbonus has been used and the discount on the invoice or the transfer of the credit has been opted for. If, however, more than five years have passed between the date of conclusion of the interventions supported by the Superbonus and the date of transfer of the property, 50% of the expenses incurred for the interventions supported by the Superbonus are taken into account in determining the costs relating to the property, in the event that the incentive of 110% has been used and the options for the discount on the invoice applied by the supplier or for the transfer of the tax credit have been exercised.
The legislator has also taken care to provide for hypotheses of exclusion from taxation. Specifically, capital gains relating to the following are excluded from taxation:
- properties acquired by inheritance.
- properties used as the main residence of the transferor or his family members for the majority of the 10 years prior to the transfer;
- properties used as the principal residence of the transferor or his family members for the majority of the period between the purchase or construction and the transfer, if at the time of the
- transfer the aforementioned properties were purchased or built less than ten years ago.
The initial term for calculating the ten-year period must be the date of conclusion of the interventions eligible for the Superbonus.
With regard to the scope of the legislation, the new provisions apply to all transfers made starting from 1 January 2024. In order to benefit from the 26% substitute tax, it is necessary to expressly specify this to the notary during the deed of sale.
The provision of such a regulation therefore aims to regulate the taxation of capital gains on properties that have benefited from significant tax incentives, with the aim of ensuring a balance between the recovery of tax breaks and the taxation of profits deriving from the sale of such properties.
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