Di recente sono state previste importanti novità riguardanti la tassazione delle plusvalenze sugli immobili oggetto di bonus edilizio, quelli che hanno usufruito del c.d. Superbonus.
La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), infatti, è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili.
In particolare, a partire dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus saranno soggette a un’imposta sostitutiva del 26%. Questa tassazione si applica agli immobili venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati e non rilevano né la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (misura normativamente ridotta nel corso del tempo), né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il cosiddetto “sconto in fattura”).
Come precisato dall’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, la nuova ipotesi di plusvalenza riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile. Inoltre, è stato precisato nella medesima circolare che rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad es. il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (es. il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Occorre, a questo punto, porre il focus sul calcolo della plusvalenza che è determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il suo costo di acquisto o di costruzione, incrementato da eventuali spese inerenti al bene medesimo. Per gli immobili venduti entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, non si considerano le spese relative agli interventi agevolati se si è usufruito del Superbonus al 110% e si è optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati, nel caso in cui sia stato fruito l’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta.
Il legislatore si è preoccupato, altresì, di prevedere delle ipotesi di esclusione dalla tassazione. Nello specifico, sono escluse dalla tassazione le plusvalenze relative a:
- immobili acquisiti per successione.
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione;
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, si deve fare riferimento alla data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.
Per quanto riguarda l’ambito di applicazione della normativa, le nuove disposizioni si applicano a tutte le cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024. Affinché si possa beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%, è necessario specificarlo espressamente al notaio durante l’atto di vendita.
Con la previsione di una tale disciplina si mira, dunque, a regolare la tassazione delle plusvalenze sugli immobili che hanno beneficiato di importanti incentivi fiscali, con l’obiettivo di garantire un equilibrio tra il recupero delle agevolazioni fiscali e la tassazione dei guadagni derivanti dalla vendita di tali immobili.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
