Dal 1º gennaio 2025 entrerà in vigore la riforma introdotta dal D.Lgs. 139/2024 che mira a semplificare il sistema fiscale e ridurre le controversie interpretative.
Il citato decreto legislativo recante “Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA”, all’art. 2 prevede “Modifiche alle disposizioni concernenti l’imposta di registro” e tra queste risultano particolarmente rilevanti quelle relative alla nota dell’articolo 10, Tariffa/I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, avente ad oggetto la tassazione delle caparre confirmatorie e degli acconti pattuiti nei contratti preliminari.
Fino ad oggi, infatti, è stata prevista una tassazione differenziata per le caparre confirmatorie e gli acconti sul prezzo pattuiti nei preliminari di contratti, le prime erano soggette all’imposta di registro dello 0,5%, mentre per gli acconti sul prezzo l’aliquota prevista era del 3%. Viste le incertezze generate da questa distinzione, soprattutto nell’inquadramento delle somme in una o in un’altra fattispecie, la nuova normativa uniforma l’aliquota allo 0,5% per entrambe le casistiche e prevede che se l’imposta applicabile per il contratto definitivo è minore si applica quest’ultima. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Con la citata normativa, dunque, viene stabilito espressamente il principio secondo cui l’imposta di registro dovuta per caparre confirmatorie e acconti non può mai essere superiore all’imposta di registro che sarebbe dovuta per il contratto definitivo.
Una particolare attenzione deve essere posta nel caso di contratti preliminari soggetti a Iva, come quelli stipulati con imprese costruttrici per immobili nuovi. In riferimento a essi è importante la qualificazione delle somme versate per determinarne il corretto trattamento fiscale, in particolare: gli acconti di prezzo mantengono l’esenzione dall’imposta di registro, essendo già assoggettati a Iva, mentre le caparre confirmatorie scontano l’aliquota dello 0,5%,
Nello specifico, quando in detti preliminari soggetti a Iva è prevista anche la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, quest’ultima sconterà l’imposta di registro nella misura dello 0,5%, ma nei limiti di euro 200,00 (essendo questa l’imposta da applicare al definitivo). Nell’ipotesi di eventuali ulteriori acconti previsti nel preliminare, il Fisco potrà chiedere soltanto l’integrazione fino all’importo di euro 200,00, qualora l’imposta dovuta per la caparra sia inferiore a detto importo, ovvero nulla, qualora l’imposta dovuta per la caparra abbia già assorbito detto importo massimo.
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Registration tax reform, deposits and price advances
The reform introduced by Legislative Decree 139/2024, which aims to simplify the tax system and reduce interpretative disputes, will come into force on 1 January 2025. The aforementioned legislative decree containing “Provisions for the rationalization of the registration tax, the inheritance and gift tax, the stamp duty and other indirect taxes other than VAT”, in art. 2 provides for “Amendments to the provisions concerning the registration tax” and among these those relating to the note of article 10, Tariff/I, attached to Presidential Decree no. 131/1986, concerning the taxation of confirmatory deposits and advance payments agreed in preliminary contracts, are particularly relevant.
Until now, in fact, a differentiated taxation has been provided for confirmatory deposits and advance payments on the price agreed in preliminary contracts, the former were subject to the registration tax of 0.5%, while for advance payments on the price the rate provided for was 3%. Given the uncertainties generated by this distinction, especially in the classification of the sums in one or the other case in point, the new legislation standardizes the rate at 0.5% for both cases and provides that if the tax applicable for the final contract is lower, the latter applies. In both cases, the tax paid is attributed to the main tax due for the registration of the final contract.
The aforementioned legislation therefore expressly establishes the principle according to which the registration tax due for confirmatory deposits and advance payments can never be higher than the registration tax that would be due for the final contract.
Particular attention must be paid in the case of preliminary contracts subject to VAT, such as those stipulated with construction companies for new buildings. In reference to them, the qualification of the sums paid is important to determine their correct tax treatment, in particular: the price advances maintain the exemption from the registration tax, being already subject to VAT, while the confirmatory deposits are subject to the rate of 0.5%.
Specifically, when in said preliminary contracts subject to VAT the giving of sums as a confirmatory deposit is also provided for, the latter will be subject to the registration tax in the amount of 0.5%, but within the limits of €200.00 (this being the tax to be applied to the final contract). In the event of any further advances provided for in the preliminary contract, the Tax Office may only request the integration up to the amount of €200.00, if the tax due for the deposit is lower than said amount, or zero, if the tax due for the deposit has already absorbed said maximum amount.
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