Una modalità d’acquisto degli immobili che può risultare vantaggiosa per l’acquirente, ma rispetto alla quale occorre anche avere chiari alcuni rischi, è l’acquisto tramite asta giudiziaria.
Si tratta di un’opportunità per chi intende investire nel settore immobiliare ottenendo condizioni economiche più favorevoli. Ricorrere, però, a tale modalità di acquisto richiede un’attenta valutazione degli aspetti giuridici e procedurali in quanto comporta anche una serie di rischi e, come vedremo in seguito, il ruolo del notaio, sebbene non sempre obbligatorio, in alcune situazioni può rivelarsi determinante per garantire la regolarità dell’operazione.
Iniziamo subito elencando i principali vantaggi dell’acquisto di un immobile all’asta:
- generalmente l’acquisto avviene ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato in quanto il prezzo base d’asta è generalmente inferiore al valore commerciale del bene, consentendo un risparmio significativo per l’acquirente;
- tutta la procedura si svolge secondo regole prestabilite e sotto il controllo dell’autorità giudiziaria, garantendo equità e pubblicità dell’operazione;
- l’acquisto avviene senza necessità di trattative dirette con il venditore e l’assenza di trattative private riduce il rischio di contrattazioni svantaggiose;
- si può ricorrere ad un finanziamento, quindi l’acquirente che ha bisogno di stipulare un mutuo per operare l’acquisto può farlo anche se l’immobile è acquistato tramite asta giudiziaria.
I suddetti vantaggi tuttavia non rappresentano le uniche caratteristiche del procedimento in oggetto, è doveroso, infatti, soffermarsi anche sui rischi che porta con sé l’acquisto di immobili all’asta, in particolare:
- l’acquirente spesso non ha la possibilità di visitare l’immobile in modo approfondito prima dell’acquisto, ciò può rendere difficile una valutazione completa delle sue condizioni;
- quanto detto si ricollega ad un ulteriore svantaggio, ovvero la possibile presenza nell’immobile di occupanti o terzi titolari di diritti, in tal caso potrebbe essere necessaria un’azione di sgombero con potenziali costi e difficoltà legali;
- generalmente i gravami preesistenti vengono cancellati con l’aggiudicazione dell’immobile, ma alcune spese (es. le spese condominiali pregresse) possono restare a carico dell’acquirente;
- riguardo al pagamento, poi, l’acquirente deve adempiere ai pagamenti nei termini stabiliti dal bando d’asta, pena la perdita della cauzione versata.
In ultimo, analizziamo il ruolo del notaio in tale fattispecie. Partiamo subito dicendo che nel caso di acquisto di un immobile all’asta non ci sono spese notarili relative all’atto di compravendita, a differenza di quanto avviene sul libero mercato. Tuttavia, anche se l’intervento del notaio non è obbligatorio nella fase di aggiudicazione dell’asta, può risultare fondamentale per garantire la sicurezza giuridica dell’operazione. In particolare, il notaio può verificare la regolarità dell’immobile analizzando la documentazione catastale e ipotecaria per accertare l’assenza di vincoli, difformità o irregolarità urbanistiche; il notaio, inoltre, può fornire assistenza nella fase di saldo prezzo e trascrizione, garantendo il corretto adempimento delle formalità previste per il trasferimento della proprietà e supportare l’acquirente altresì nelle operazioni post-aggiudicazione, come la cancellazione di gravami residui o l’eventuale azione di liberazione dell’immobile.
Sarà, invece, sempre necessario rivolgersi a un notaio per la redazione e la stipula dell’atto di mutuo ipotecario nel caso in cui l’acquirente abbia la necessità di ricorrere ad un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile oggetto di asta giudiziaria.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
Buying a property at judicial auction: advantages, risks and the role of the notary
One way of buying real estate that can be advantageous for the buyer, but in respect of which it is also necessary to be clear about certain risks, is buying by judicial auction.
This is an opportunity for those wishing to invest in real estate by obtaining more favourable economic conditions. Resorting, however, to this method of purchase requires a careful assessment of the legal and procedural aspects as it also entails a number of risks and, as we will see below, the role of the notary, although not always compulsory, in some situations can be decisive in guaranteeing the regularity of the operation.
Let us begin by listing the main advantages of buying a property at auction:
– generally the purchase takes place at a lower price than the market value because the base auction price is generally lower than the commercial value of the property, allowing a significant saving for the buyer;
– the whole procedure takes place according to pre-established rules and under the control of the judicial authority, ensuring fairness and publicity of the operation;
– the purchase takes place without the need for direct negotiations with the seller and the absence of private negotiations reduces the risk of unfavourable bargaining;
– financing can be used, so the buyer who needs to take out a mortgage to make the purchase can do so even if the property is purchased by judicial auction.
The above-mentioned advantages, however, are not the only features of the procedure in question, in fact, it is also necessary to dwell on the risks that the purchase of property at auction brings with it, in particular
- the buyer often does not have the opportunity to visit the property in depth before the purchase, which may make it difficult to make a full assessment of its condition;
- the above is linked to a further disadvantage, i.e. the possible presence in the property of occupants or third party rights holders, in which case an eviction action may be necessary with potential costs and legal difficulties;
- generally pre-existing encumbrances are cancelled with the adjudication of the property, but some expenses (e.g. pre-existing condominium expenses) may remain the responsibility of the buyer;
- or regarding payment, then, the buyer must fulfil the payments within the terms set out in the auction notice, under penalty of forfeiting the deposit paid.
Lastly, let us analyse the notary’s role in this case. Let us start immediately by saying that in the case of the purchase of a property at auction there are no notary fees relating to the deed of sale, unlike on the open market. However, even if the notary’s intervention is not compulsory at auction, it may be essential to ensure the legal certainty of the transaction. In particular, the notary can verify the regularity of the property by analysing the cadastral and mortgage documentation to ascertain the absence of constraints, non-conformities or urban planning irregularities; the notary can also provide assistance in the price settlement and transcription phase, ensuring the correct fulfilment of the formalities required for the transfer of ownership and also support the purchaser in post-award operations, such as the cancellation of residual encumbrances or the possible action to free the property.
On the other hand, it will always be necessary to contact a notary public for the drafting and signing of the mortgage deed in the event that the purchaser needs to resort to a mortgage to finance the purchase of the property subject to judicial auction.
.
DISCLAIMER
Dear user,
the articles and contents of the site briefly illustrate legal, economic and fiscal issues. The information contained in the site is for illustrative and informative purposes only and is not exhaustive, nor can it be considered as an expression of legal opinion. No liability arising from improper use of the contents of the site, from any changes in the legislation or from possible inaccuracies, can therefore be attributed to Notary Edoardo Del Monte or to the authors of the publications themselves.
