Per affrontare l’argomento in oggetto, partiamo subito dalla definizione di unità collabente (categoria catastale F/2): si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l’iscrizione in altre categorie catastali.
Per molto tempo è stata sostenuta l’impossibilità di estendere alle unità collabenti le agevolazioni “prima casa” (Articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986). Sul punto aveva assunto rilievo la risposta ad interpello n. 357 del 30 agosto 2019 ove l’Agenzia delle Entrate negava le agevolazioni suddette per le unità collabenti sul presupposto che si tratta di immobili stabilmente inidonei a soddisfare esigenze abitative e “il legislatore intende agevolare non già progetti futuri bensì l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile come propria abitazione” e, altresì, perché tali immobili non sono tassabili, nemmeno ai fini IMU, né come fabbricati né come aree edificabili (Cass n. 23081/2017). Si tratta infatti di ruderi, immobili pericolanti, privi di allacci ai servizi tecnologici (acqua, energia elettrica, gas). Al contrario, le agevolazioni venivano riconosciute alle unità in corso di costruzione o di definizione, perché iscritte in categorie catastali necessariamente provvisorie poi sostituite con le categorie definitive.
Nella sopra citata risposta ad interpello del 2019, l’agenzia delle Entrate avvalorava la propria tesi anche richiamando una pronuncia della Corte di Cassazione, nello specifico l’ordinanza n. 7653 del 2018 nella quale la Corte stabiliva che «gli immobili censiti nella categoria F2 – unità collabenti – non rientrerebbero nella definizione di fabbricato […] il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992: Cass. 19 luglio 2017, n. 23801); […] solo in tempi recenti si è consolidata una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, per le quali si è esclusa la tassazione sia del fabbricato perché improduttivo di reddito, sia dell’area d’insistenza perché già edificata (Cass. 30 ottobre 2017 n.25774, Cass. 19 luglio 2017, n. 23801, Cass. 19 luglio 2017, n. 17815)».
Quanto detto è stato totalmente ribaltato da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (n. 3913 del 16 febbraio 2025) ove i Giudici hanno infatti affermato che, in materia di agevolazione “prima casa” (art. 1 Nota II bis della Tariffa/ parte prima/ allegata al d.P.R. n. 131 del 1986), posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.
Ad oggi, quindi, si può affermare che si può godere dei benefici prima casa anche per le unità collabenti, ma nell’atto notarile d’acquisto deve emergere l’impegno dell’acquirente ad adibire il fabbricato o una sua porzione “a propria abitazione” e tale destinazione deve risultare completata nel termine triennale di decadenza, stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n.131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio.
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Purchase of collaborating units and first home reliefs
In order to deal with the subject at hand, let us start immediately with the definition of a co-operating unit (cadastral category F/2): these are buildings that are totally or partially uninhabitable, characterised by a considerable level of decay that determines their inability to ordinarily produce their own income. The de facto state of these buildings does not allow their registration in other cadastral categories.
For a long time it was argued that it was impossible to extend the ‘prima casa’ relief (Article 1 of the Tariff, part one, annexed to Presidential Decree No. 131 of 1986) to co-operating units. On this point, the answer to Interpretation No. 357 of 30 August 2019 had taken on importance, where the Revenue Agency denied the above-mentioned benefits for collaborating units on the assumption that these are properties permanently unable to meet housing needs and ‘the legislator intends to facilitate not future projects but the actual and concrete use of the property as one’s own home’ and, also, because such properties are not taxable, not even for IMU purposes, either as buildings or as building areas (Cass No. 23081/2017). They are in fact ruins, unsafe buildings, without connections to technological services (water, electricity, gas). On the contrary, the benefits were granted to units under construction or being defined, because they were registered in necessarily provisional cadastral categories that were later replaced with the definitive categories.
In the above-mentioned answer to an interpellation of 2019, the Revenue Agency supported its thesis also by referring to a ruling of the Court of Cassation, specifically Order no. 7653 of 2018 in which the Court stated that ‘buildings registered in category F2 – collaborating units – would not fall within the definition of a building [… ] the building registered as a non-collaborating unit (category F/2), in addition to not being taxable as a building, since it has no income, is not taxable as a building area either, until the possible demolition restores autonomy to the building area, which is then subject to tax as such, until the tax on the reconstructed building takes over (art. 5, paragraph 6, legislative decree no. 504 of 1992: Cass. 19 July 2017, no. 23801); […] only in recent times has a specific jurisprudence of legitimacy been consolidated on collaborating units, for which the taxation of both the building was excluded because it was unproductive of income, and of the area of insistence because it had already been built (Cass. 30 October 2017 no. 25774, Cass. 19 July 2017, no. 23801, Cass. 19 July 2017, no. 17815)’.
The foregoing has been totally overturned by a very recent judgment of the Court of Cassation (No. 3913 of 16 February 2025) where the Judges have in fact affirmed that, with regard to the ‘prima casa’ relief (Article 1 Note II bis of the Tariff/ part one/ annexed to Presidential Decree No. 131 of 1986), given that the ‘prima casa’ relief is not applicable to a building constructed on the site of a building, the property is not subject to the ‘first house’ relief. No. 131 of 1986), since the legislation does not require that the property be suitable for habitation at the time of purchase, the benefit may also be granted to the purchaser of a building that is not part of the building’s cadastral category F/2, as the classification of the building in that category does not preclude it, but rather the property’s suitability for habitation, subject to the necessary construction work.
As of today, therefore, it can be affirmed that first home benefits can be enjoyed also for co-operating units, but the notarial deed of purchase must show the purchaser’s commitment to use the building or a portion thereof ‘as his own dwelling’ and such destination must be completed within the three-year limitation period, established by art. 76 paragraph 2 of Presidential Decree no. 131/1986, for the exercise of the office’s power of assessment.
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