Acquisto di un terreno edificabile e agevolazione prima casa. Vediamo le risposte dell’Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza di legittimità sui seguenti quesiti:
E’ possibile usufruire dell’agevolazione prima casa (aliquota 2%) anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione principale?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è negativa: l’acquisto di un terreno edificabile non può mai accedere all’agevolazione prima casa (art.1 della Tariffa, parte prima, del Testo unico dell’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), né al credito d’imposta (art. 7 commi 1 e 2 della L. 23 dicembre 1998 n. 448) che compete solo in caso di riacquisto di altro immobile prima casa (Agenzia delle Entrate circolare n. 31/E del 7 giugno 2010; risoluzione del 16/03/2004 n. 44).
Conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:
– un’imposta di registro del 9% se la parte venditrice è un privato;
– l’IVA al 22% se la parte venditrice è una società.
La base imponibile è costituita dal prezzo di vendita, non essendo rilevante il valore catastale.
Si può evitare la decadenza del beneficio I casa in caso di rivendita dell’abitazione prima del quinquennio ed acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione principale?
Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa prima del decorso dei 5 anni dall’acquisto agevolato ed acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria principale abitazione (di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) si può evitare la decadenza dal beneficio prima casa ove ricorrano le seguenti condizioni:
1) che entro un anno dal suo acquisto venga realizzato il fabbricato abitativo almeno nello stato di “rustico” (cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate del 16 marzo 2004 n. 44 cit.: “Non è necessario che il fabbricato sia ultimato: è sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (articolo 2645-bis, comma 6, c.c.).
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, inoltre, l’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario (cfr. Corte di Cassazione, sentenze 27 novembre 2015, n. 24253, 12 marzo 2015, n. 8847, 16 settembre 2016 n. 18214 e 1° luglio 2016 n. 13550).
2) che detto fabbricato sia destinato a costituire l’abitazione principale ed abituale dell’acquirente entro il termine triennale di decadenza (cfr. Corte di Cassazione, sentenza del 10 aprile 2015, n. 7338, ordinanza 30 aprile 2015, n. 8847, risoluzione Agenzia delle Entrate del 6 ottobre 2003, n. 192/E).
Leggi anche i nostri approfondimenti sul diritto di prelazione in campo immobiliare e sulla cessione della nuda proprietà e la decadenza dall’agevolazione I casa.
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Purchase of building land and first home incentive
Purchase of a building plot and first home tax relief. Let’s see the answers of the Revenue Agency and the legitimate case law on the following questions:
Is it possible to take advantage of the first home tax relief (2% rate) even in the case of purchase of a building plot on which to build your main residence?
The Revenue Agency’s response is negative: the purchase of building land can never access the first home relief (art. 1 of the Tariff, first part, of the Consolidated Law on Registration Tax, approved with Presidential Decree 26 April 1986, no. 131), nor the tax credit (art. 7 paragraphs 1 and 2 of Law 23 December 1998 no. 448) which is only applicable in the case of repurchase of another first home property (Revenue Agency circular no. 31/E of 7 June 2010; resolution of 16/03/2004 no. 44).
Consequently, the purchase of building land is subject to:
– a 9% registration tax if the selling party is a private individual;
– VAT at 22% if the selling party is a company.
The taxable base is the sale price, the cadastral value being irrelevant.
Is it possible to avoid the expiration of the I casa benefit in the event of resale of the home before the five-year period and purchase of a building plot on which to build one’s main residence?
In the case of resale of a home purchased with the first home benefit before the 5 years from the purchase with the benefit and purchase of a building plot on which to build your main home (of a cadastral category other than A1, A8 and A9) the forfeiture of the first home benefit can be avoided if the following conditions are met:
1) that within one year of its purchase the residential building is built at least in a “rustic” state (see Revenue Agency resolution of 16 March 2004 no. 44 cit.: “It is not necessary for the building to be completed: it is sufficient that it comes into existence within the year, that is, acquires relevance from an urban planning point of view; therefore, at least one rustic building must exist including the perimeter walls of the individual units and the roofing must have been completed (article 2645-bis, paragraph 6, c.c.).
Furthermore, according to the constant orientation of the legitimate jurisprudence, the effect impediment to the forfeiture of the benefit also occurs in the different hypothesis of construction of a property to be used as a main residence on land of which the taxpayer is already the owner (see Court of Cassation, judgments of 27 November 2015, no. 24253, 12 March 2015, no. 8847, 16 September 2016 no. 18214 and 1 July 2016 no. 13550).
2) that said building is intended to constitute the main and habitual residence of the purchaser within the three-year forfeiture term (see Court of Cassation, judgment of 10 April 2015, no. 7338, order of 30 April 2015, no. 8847, Revenue Agency resolution of 6 October 2003, no. 192/E).
Read also our insights on the right of pre-emption in the real estate field and on the transfer of bare ownership and the forfeiture of the I casa relief.
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