Nella prassi accade molto spesso che l’acquisto di un immobile venga perfezionato ricorrendo al contratto a favore di terzo, disciplinato nel Codice civile agli articoli 1411 e seguenti; si tratta di un istituto giuridico attraverso il quale le parti di un contratto (stipulante e promittente) convengono che una prestazione venga eseguita a favore di un terzo soggetto, il beneficiario, che non è parte del contratto stesso.
La stipulazione a favore di un terzo è valida qualora lo stipulante vi abbia interesse. Il terzo, inoltre, deve accettare la prestazione affinché il contratto produca effetti nei suoi confronti; l’accettazione può essere espressa o tacita e una volta che il terzo abbia accettato il contratto diventa irrevocabile, salvo diversa pattuizione tra stipulante e promittente. Il beneficiario, accettando il beneficio, può esercitare il diritto a richiedere l’adempimento della prestazione direttamente al promittente.
Diretta conseguenza di quanto detto è che nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo” il terzo consegue la titolarità dell’immobile per effetto della stipulazione.
Sul tema, è sorto un interrogativo relativamente alla possibilità o meno di beneficiare delle agevolazioni prima casa quando per l’acquisto dell’immobile si fa ricorso al contratto a favore di terzo.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia con la risposta n. 145/2024 ove ha analizzato un caso di compravendita a favore di un terzo, un minore, e ha chiarito che, per accedere alle agevolazioni prima casa, è necessaria la dichiarazione di “voler profittare” dell’acquisto dell’immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato, anzitutto, che “le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione” e poi posto l’attenzione su quanto previsto dalla Nota II bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (Tur), in materia di agevolazioni prima casa. In tal modo l’AdE ha precisato che la ratio delle disposizioni agevolative “richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi”.
Nello specifico, nel caso di acquisto da parte di minori, l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.
Di conseguenza, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni da rendere per beneficiare delle agevolazioni prima casa possono essere rese per conto del minore dal genitore esercente la responsabilità genitoriale sul figlio, in qualità di legale rappresentante dello stesso.
Come sopra detto, il terzo deve accettare la prestazione e, dunque, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare” l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del Codice civile, “la dichiarazione del terzo di volerne profittare consolida l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante” e ha sottolineato che “solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione”.
In sintesi, si può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia perfezionato attraverso il contratto a favore di terzo e qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni prima casa deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di “voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo l’acquisto.
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