Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Può svolgere l’attività di mediatore solo chi è iscritto nel Ruolo degli agenti d’affari in mediazione tenuto dalla Camera di Commercio.
In sintesi, la mediazione ha la funzione tipica di agevolare la conclusione di un affare, mettendo in relazione i soggetti potenzialmente interessati all’affare stesso.
Ciò premesso, affrontiamo il tema del compenso del mediatore. L’articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto al pagamento di una provvigione se l’affare è stato concluso a seguito del suo intervento; egli, in particolare, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, quindi anche dalla parte che non gli ha conferito alcun incarico. Detta norma, però, ha carattere dispositivo e, pertanto, la provvigione può anche essere posta a carico di uno solo dei contraenti.
Per quanto riguarda la determinazione della provvigione dovuta al mediatore, solo qualora le parti non abbiano stabilito la misura della provvigione stessa, questa è determinata in base alle tariffe professionali o, in mancanza, agli usi o, ancora, dal giudice secondo equità (art. 1755, comma 2, cod. civ.).
Occorre, a questo punto, interrogarsi sul momento in cui matura a favore del mediatore il diritto al pagamento della provvigione in caso di compravendita immobiliare. Orbene, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta.
È importante evidenziare che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio. Ne consegue che tale diritto può sorgere anche a seguito della stipulazione di un contratto preliminare (Cass. 10286/2002) ovvero della conclusione di un’opzione (Cass. 13590/2004).
La giurisprudenza, però, in più occasioni ha evidenziato la possibilità per le parti, nella libera esplicazione della loro autonomia negoziale, di derogare alla disciplina codicistica e di stabilire che il pagamento della provvigione sia subordinato al buon fine dell’affare (ex multis, Cass. 10286/2002).
In ogni caso, dunque, si dovrà valutare il caso concreto come ben evidenziato in una recente sentenza della Suprema Corte (Cass. 3165/2023) ove i Giudici hanno statuito che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, cod. civ., è necessario che tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l’aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza e senza che l’intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l’operato del primo mediatore e la conclusione dell’affare. L’esistenza del nesso di causalità tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare è soggetta a verifica in sede di legittimità.
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Buying and selling and commission: when does the mediator’s right accrue?
A mediator is a person who brings two or more parties together for the purpose of concluding a transaction, without being linked to any of them by a relationship of collaboration, dependence or representation. The activity of mediator can only be carried out by those who are enrolled in the Role of Business Agents in Mediation held by the Chamber of Commerce.
In short, mediation has the typical function of facilitating the conclusion of a deal, bringing together the parties potentially interested in the deal itself.
That said, let us address the issue of the mediator’s remuneration. Article 1755 of the Civil Code establishes that the mediator is entitled to payment of a commission if the deal is concluded as a result of his or her intervention; he or she is entitled to the commission from each of the parties, thus also from the party that did not appoint him or her. This rule, however, has a dispositive character and therefore the commission may also be charged to only one of the contracting parties.
As to the determination of the commission owed to the mediator, only where the parties have not fixed the amount of the commission itself shall it be determined in accordance with professional tariffs or, failing that, by custom or, again, by the court in equity (Art. 1755(2) of the Civil Code).
It is necessary, at this point, to consider when the mediator’s right to payment of commission accrues in the case of real estate sales. Well, the mediator’s right to commission arises whenever the conclusion of the transaction is causally connected to the intermediary’s activity, it being sufficient that the mediator has brought the buyer and seller together, so that the conclusion of the transaction can be linked to the work performed by him.
It is important to emphasise that in order to recognise the mediator’s right to commission, the transaction must be deemed to be concluded when, between the parties brought together by the mediator, a legal bond has been formed entitling each of them to act for the specific performance of the transaction. It follows that this right may also arise following the conclusion of a preliminary contract (Court of Cassation 10286/2002) or the conclusion of an option (Court of Cassation 13590/2004).
Jurisprudence, however, has on several occasions pointed out the possibility for the parties, in the free exercise of their bargaining autonomy, to derogate from the codified rules and to establish that the payment of the commission is subject to the successful completion of the transaction (ex multis, Court of Cassation 10286/2002).
In any event, therefore, the concrete case must be assessed, as was well pointed out in a recent judgment of the Supreme Court (Court of Cassation 3165/2023) where the Justices ruled that in order for the right to commission to arise pursuant to Article 1755(1) of the Civil Code, it is necessary that between the intervention of the agent and the payment of the commission, the parties must be able to establish that the transaction has been successfully completed, it is necessary that between the mediator’s intervention and the conclusion of the transaction there is an adequate causal link, without the fact of having put the parties in contact with each other being sufficient in itself to confer on the intervention the character of adequacy and without the intervention of a second mediator being in itself capable of severing the causal link between the first mediator’s action and the conclusion of the transaction. The existence of the causal link between the mediator’s intervention and the conclusion of the bargain is subject to review by the courts.
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