Il sale and lease back è il contratto con il quale un’impresa o un lavoratore autonomo trasferisce, dietro corrispettivo, un bene di sua proprietà a un imprenditore finanziario, il quale, divenutone proprietario, lo cede in locazione finanziaria (leasing) all’alienante, per una durata temporale determinata e a fronte del periodico versamento di un canone. Il contratto prevede, altresì, la facoltà per il concessionario, alla scadenza, di riacquistare la proprietà con il pagamento di un prezzo finale, ovvero di prorogare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo oppure ancora di consegnare definitivamente il bene al concedente.
Tale contratto non è disciplinato a livello legislativo ma si è diffuso nel nostro ordinamento sul finire degli anni ’70 e oggi rappresenta la soluzione per quegli imprenditori che hanno la necessità di acquisire liquidità senza dover dismettere un dato investimento in un bene strumentale di cui, pur cedendone la titolarità, possono preservarne la disponibilità materiale.
La peculiarità di tale operazione è rappresentata dal riconoscimento, in capo all’utilizzatore, della facoltà di poter riacquistare il bene precedentemente alienato alla scadenza del contratto, previo pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.
Il contratto di sale and lease back si caratterizza per la coincidenza soggettiva tra il venditore del bene e l’utilizzatore, differenziandosi così dal leasing tradizionale, nel quale le figure del venditore e dell’utilizzatore sono diverse. Altra differenza tra i due suddetti contratti si rinviene guardando al bene oggetto del contratto stesso: a differenza del leasing, infatti, nel sale and lease back l’utilizzatore non gode di un bene estraneo alla sua sfera di disponibilità ma continua a beneficiare di un bene di cui era già proprietario ma che per esigenze di liquidità preferisce cedere e prendere in locazione.
La giurisprudenza ha riconosciuto la validità di tale contratto riconoscendogli una specifica funzione che è appunto quella di procurare all’imprenditore liquidità immediate mediante l’alienazione di un bene strumentale e la conservazione dell’uso dello stesso.
È altresì necessario accertare che il sale and lease back non venga stipulato per eludere il divieto di patto commissorio ex art. 2744 del codice civile.
Di recente, infatti, con la sentenza n. 21042 del 2017 la Suprema Corte ha ribadito che il contratto di sale and lease back può essere configurato in maniera tale da eludere il divieto di patto commissorio quando ricorrono alcuni indici. Nello specifico, sono tre gli elementi sintomatici della patologia del contratto: la presenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (concedente) e l’impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita; le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza; nonché la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente che confermi la validità di tale sospetto.
Per quanto riguarda il regime fiscale IVA, nell’ambito del contratto di sale and lease back è necessario distinguere i diversi rapporti giuridici secondo lo schema seguente:
- l’operazione di cessione del bene alla società di leasing è in regime IVA, ricorrendo i presupposti oggettivi e soggettivi dell’imposta;
- la concessione di beni in leasing verso corrispettivo rientra nel campo di applicazione dell’IVA, in quanto ricorrono sia il presupposto soggettivo sia quello oggettivo (l’operazione consiste in una prestazione di servizi resa dietro corrispettivo), con applicazione dell’aliquota che sarebbe applicabile alla cessione del bene oggetto del contratto;
- l’eventuale riscatto del bene precedentemente concesso in leasing configura cessione in regime IVA.
Infine si evidenzia che sono detraibili sia l’imposta relativa al prezzo di acquisto del bene successivamente concesso in leasing, sia quella afferente i canoni di locazione pagati dall’utilizzatore.
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Sale and Leaseback Agreement
Sale and lease back is the contract by which a company or a self-employed worker transfers, for a fee, an asset of his property to a financial entrepreneur, who, having become the owner, leases it to the seller, for a fixed period of time and in exchange for the periodic payment of a fee. The contract also provides for the right for the concessionaire, upon expiry, to repurchase the property with the payment of a final price, or to extend the enjoyment by continuing to pay the fees for a further period, or to definitively deliver the asset to the grantor.
This contract is not regulated at a legislative level but has spread in our legal system since the late 1970s and today represents the solution for those entrepreneurs who need to acquire liquidity without having to dispose of a given investment in an instrumental asset of which, while transferring ownership, they can preserve the material availability.
The peculiarity of this operation is represented by the recognition, by the user, of the right to repurchase the previously sold asset at the expiry of the contract, upon payment of the price established for the redemption.
The sale and lease back contract is characterized by the subjective coincidence between the seller of the asset and the user, thus differentiating itself from traditional leasing, in which the figures of the seller and the user are different. Another difference between the two aforementioned contracts is found by looking at the asset that is the object of the contract itself: unlike leasing, in fact, in the sale and lease back the user does not enjoy an asset outside his sphere of availability but continues to benefit from an asset of which he was already the owner but which for liquidity needs he prefers to sell and lease.
The jurisprudence has recognized the validity of this contract by recognizing a specific function which is precisely that of procuring immediate liquidity for the entrepreneur through the alienation of an instrumental asset and the preservation of the use of the same.
It is also necessary to ensure that the sale and lease back is not stipulated to evade the prohibition of pactum commissorium pursuant to art. 2744 of the Civil Code.
Recently, in fact, with ruling no. 21042 of 2017, the Supreme Court reiterated that the sale and lease back contract can be configured in such a way as to evade the prohibition of pactum commissorium when certain indicators occur. Specifically, there are three symptomatic elements of the pathology of the contract: the presence of a credit and debt situation between the financial company (grantor) and the selling user company, pre-existing or concurrent with the sale; the economic difficulties of the selling company, legitimizing the suspicion of an exploitation of its condition of weakness; as well as the disproportion between the value of the transferred asset and the consideration paid by the buyer which confirms the validity of this suspicion.
With regard to the VAT tax regime, in the context of the sale and lease back contract it is necessary to distinguish the different legal relationships according to the following scheme:
- the operation of transferring the asset to the leasing company is subject to VAT, as the objective and subjective conditions of the tax apply;
- the concession of assets in leasing against consideration falls within the scope of VAT, as both the subjective and objective conditions apply (the operation consists of a provision of services rendered against consideration), with application of the rate that would be applicable to the transfer of the asset that is the subject of the contract;
- any redemption of the asset previously leased constitutes a transfer under VAT.
Finally, it should be noted that both the tax relating to the purchase price of the asset subsequently leased and the tax relating to the rental fees paid by the user are deductible.
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