Il sale and lease back è il contratto con il quale un’impresa o un lavoratore autonomo trasferisce, dietro corrispettivo, un bene di sua proprietà a un imprenditore finanziario, il quale, divenutone proprietario, lo cede in locazione finanziaria (leasing) all’alienante, per una durata temporale determinata e a fronte del periodico versamento di un canone. Il contratto prevede, altresì, la facoltà per il concessionario, alla scadenza, di riacquistare la proprietà con il pagamento di un prezzo finale, ovvero di prorogare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo oppure ancora di consegnare definitivamente il bene al concedente.
Tale contratto non è disciplinato a livello legislativo ma si è diffuso nel nostro ordinamento sul finire degli anni ’70 e oggi rappresenta la soluzione per quegli imprenditori che hanno la necessità di acquisire liquidità senza dover dismettere un dato investimento in un bene strumentale di cui, pur cedendone la titolarità, possono preservarne la disponibilità materiale.
La peculiarità di tale operazione è rappresentata dal riconoscimento, in capo all’utilizzatore, della facoltà di poter riacquistare il bene precedentemente alienato alla scadenza del contratto, previo pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.
Il contratto di sale and lease back si caratterizza per la coincidenza soggettiva tra il venditore del bene e l’utilizzatore, differenziandosi così dal leasing tradizionale, nel quale le figure del venditore e dell’utilizzatore sono diverse. Altra differenza tra i due suddetti contratti si rinviene guardando al bene oggetto del contratto stesso: a differenza del leasing, infatti, nel sale and lease back l’utilizzatore non gode di un bene estraneo alla sua sfera di disponibilità ma continua a beneficiare di un bene di cui era già proprietario ma che per esigenze di liquidità preferisce cedere e prendere in locazione.
La giurisprudenza ha riconosciuto la validità di tale contratto riconoscendogli una specifica funzione che è appunto quella di procurare all’imprenditore liquidità immediate mediante l’alienazione di un bene strumentale e la conservazione dell’uso dello stesso.
È altresì necessario accertare che il sale and lease back non venga stipulato per eludere il divieto di patto commissorio ex art. 2744 del codice civile.
Di recente, infatti, con la sentenza n. 21042 del 2017 la Suprema Corte ha ribadito che il contratto di sale and lease back può essere configurato in maniera tale da eludere il divieto di patto commissorio quando ricorrono alcuni indici. Nello specifico, sono tre gli elementi sintomatici della patologia del contratto: la presenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (concedente) e l’impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita; le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza; nonché la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente che confermi la validità di tale sospetto.
Per quanto riguarda il regime fiscale IVA, nell’ambito del contratto di sale and lease back è necessario distinguere i diversi rapporti giuridici secondo lo schema seguente:
- l’operazione di cessione del bene alla società di leasing è in regime IVA, ricorrendo i presupposti oggettivi e soggettivi dell’imposta;
- la concessione di beni in leasing verso corrispettivo rientra nel campo di applicazione dell’IVA, in quanto ricorrono sia il presupposto soggettivo sia quello oggettivo (l’operazione consiste in una prestazione di servizi resa dietro corrispettivo), con applicazione dell’aliquota che sarebbe applicabile alla cessione del bene oggetto del contratto;
- l’eventuale riscatto del bene precedentemente concesso in leasing configura cessione in regime IVA.
Infine si evidenzia che sono detraibili sia l’imposta relativa al prezzo di acquisto del bene successivamente concesso in leasing, sia quella afferente i canoni di locazione pagati dall’utilizzatore.
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