Nel mosaico di opportunità che il mondo immobiliare offre una formula che sta guadagnando sempre più popolarità è il “rent to buy” disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito in Legge 164/2014.
Con la locuzione “rent to buy” si identifica il contratto che permette di godere di un immobile con la possibilità di acquistarlo in seguito. Questa opzione è particolarmente interessante per coloro che desiderano diventare proprietari di un bene immobile ma non dispongono dei mezzi finanziari necessari per un acquisto immediato.
Si tratta di un contratto avente ad oggetto il godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: si prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento una parte di canone indicata nel contratto.
In altre parole, nell’accordo si prevede che una parte del canone pagato al concedente venga considerata come una sorta di anticipo sul prezzo finale dell’immobile; al termine del periodo stabilito nel contratto stesso, il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile ad un prezzo precedentemente concordato.
Quanto all’oggetto del contratto, il “rent to buy” può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.
La normativa di riferimento prevede che i contratti di “rent to buy” siano trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile che prevede la trascrizione dei contratti preliminari. Attraverso la trascrizione si producono due effetti: l’opponibilità ai terzi con riguardo alla concessione dell’utilizzo e un effetto prenotativo con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
In tema di trascrizione ed effetti, occorre precisare che il termine triennale previsto per i contratti preliminari dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile, nel caso di “rent to buy” è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
In sede contrattuale le parti devono definire la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
Il legislatore si è preoccupato anche di disciplinare la risoluzione del contratto prevedendola nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Con il “rent to buy” sia il concedente che il conduttore risultano tutelati nel caso di risoluzione per inadempimento. Infatti, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali il legislatore non li ha espressamente disciplinati ma se ne è occupata l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 (Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili – Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133). Anzitutto si evidenzia che l’applicazione delle imposte indirette subisce alcune variazioni a seconda che il concedente/proprietario sia un privato ovvero un soggetto IVA e che il bene sia ad uso abitativo o sia un bene strumentale. In secondo luogo, vi sono differenze a seconda che si tratti dell’atto iniziale o dell’atto finale del “rent to buy”, ove per atto iniziale si intende quello con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione di una successiva vendita e per atto finale quello che comporta il trasferimento effettivo dell’immobile.
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