Il diritto di prelazione immobiliare

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In cosa consiste il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un futuro ed eventuale contratto, che le parti sono libere di stipulare o meno. In sostanza il diritto di prelazione opera solo nel caso in cui il concedente decida di concludere il contratto.

Si distingue in:

– prelazione volontaria o convenzionale, quando si fonda sull’accordo delle parti ed ha efficacia obbligatoria; questo accordo può essere contenuto all’interno di un altro atto o contratto o può essere oggetto di patto autonomo.

– prelazione legale, quando è stabilita dalla legge in casi tassativi ed ha efficacia reale (può essere fatta valere nei confronti dei terzi). Questo avviene normalmente per ragioni di interesse generale che il legislatore ritiene meritevoli di tutela. I casi più frequenti nell’ambito della prelazione immobiliare riguardano:

1. la prelazione ereditaria o retratto successorio (art. 732 c.c.);
2. la prelazione urbana a favore dei conduttori degli immobili non ad uso abitativo (art. 38 legge 392/1978) e ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998 che richiama gli artt. 38, 39 legge 392/1978);
3. la prelazione agraria a favore del coltivatore diretto e del confinante (art. 8 legge 590/1965; art. 7 d. lgs. 228/2001);
4. la prelazione nell’impresa familiare (art. 230 bis c.c.);
5. la prelazione artistica a favore dello Stato nel caso di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico, artistico e archeologico (art. 60 d.lgs. 42/2004);
6. la prelazione su beni ecclesiastici (legge 222/1985).

ed infine il particolare diritto di prelazione previsto per legge a favore degli acquirenti di immobili da costruire (art. 9 d. lgs. 122/2005).

Come si esercita il diritto di prelazione immobiliare? 

Quando il concedente decide di procedere alla stipula del contratto deve informare il prelazionario attraverso la c.d. “denuntiatio”, consistente in una comunicazione nella quale il concedente dichiara al prelazionario l’intenzione di contrarre e, a seconda della sua formulazione, potrà valere: 

• come proposta contrattuale (art. 1326 c.c.) revocabile, ovvero irrevocabile (art. 1329 c.c.); in questi casi deve essere completa, ossia recare tutte le condizioni per la sua conclusione (oggetto, prezzo) ed indicare un congruo termine entro cui il prelazionario deve comunicare se intende esercitare il proprio diritto o meno (detto anche “spatium deliberandi”); la risposta positiva del prelazionario equivarrà ad accettazione, con conseguente conclusione del contratto; oppure
• come atto non formale di adempimento dell’obbligo di comunicazione; in questo caso la risposta del prelazionario non consente la diretta conclusione del contratto, ma questo verrà concluso in un secondo tempo.

In linea generale, vige il principio di libertà di forma, ma se la prelazione immobiliare viene formulata come proposta contrattuale, occorre utilizzare la stessa forma prescritta dalla legge  per il contratto che s’intende concludere (leggi anche il nostro approfondimento sul contratto preliminare).

Durante lo spatium deliberandi il promittente può fare trattative con terzi, ma non può concludere il contratto con terzi prima che il prelazionario abbia dato riscontro alla denuntiatio o prima dello spirare del termine ivi indicato senza riscontro da parte del prelazionario. Se il promittente decede nel corso dello spatium deliberandi, l’obbligo di garantire l’esercizio della prelazione si trasferisce a carico dei suoi eredi. 

In ogni caso, esula dal diritto di prelazione immobiliare la facoltà del prelazionario di “rinegoziare” le condizioni offerte, ad esempio, chiedendo una riduzione del prezzo o un pagamento rateale.  

Quali sono gli effetti dell’inadempimento del patto di prelazione? 

In caso di inadempimento del patto di prelazione immobiliare gli effetti sono diversi a seconda che si tratti di prelazione legale o convenzionale.

La prelazione legale ha efficacia reale ed è opponibile ai terzi, attribuendo al prelazionario un rimedio forte e di particolare efficacia, vale a dire il diritto di riscatto del bene nei confronti dell’acquirente e la facoltà di esperire il rimedio di cui all’art. 2932 c.c., ossia l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (Cass. 15709/2013).

La prelazione convenzionale, invece, ha efficacia personale e non è opponibile ai terzi, ma attribuisce al prelazionario solo il diritto al risarcimento del danno, corrispondente al vantaggio patrimoniale che il beneficiario avrebbe tratto dal fatto di essere preferito al terzo (C.M. BIANCA, Il contratto, Milano, Giuffrè, 2000, 271). 

Quali sono i vantaggi dell’accordo di prelazione?

• Per prelazionario: quello di riservare a sé la conclusione di un determinato contratto, di essere preferito rispetto ad altri interessati a parità di condizioni.
• Per il concedente: può essere un interesse economico (se si tratta di prelazione a titolo oneroso) o lo spirito di liberalità (in caso di prelazione a titolo gratuito) o interessi di altra natura sottostanti al rapporto con il prelazionario.

E’ necessario indicare un termine di efficacia nella prelazione volontaria?

In linea generale il patto di prelazione immobiliare deve contenere un termine di efficacia, decorso il quale il concedente non è più vincolato e riacquista la libertà di contrarre con chi vuole. 

L’opinione della dottrina e della giurisprudenza, però, non è pacifica sul punto:

• secondo un orientamento, un termine deve sussistere, in quanto in difetto o in caso di termine eccessivamente lungo renderebbe il patto nullo ex art. art. 1379 c.c.;
• secondo un altro indirizzo, al contrario, il termine non sarebbe essenziale per la sua validità in quanto il patto di prelazione non limita il concedente nella facoltà di disporre o meno dei suoi beni o nelle condizioni della pattuizione, ma solo nella scelta dell’acquirente; in ogni caso, il termine potrebbe essere fissato dal giudice ove richiesto (Cass. civ. 15709/2013). Aderendo a questo orientamento si ammetterebbe anche la possibilità che il bene oggetto del patto di prelazione venga trasformato o distrutto, senza che ciò implichi un inadempimento contrattuale.

E’ ammissibile il diritto di prelazione volontaria su un bene futuro? 

La risposta è affermativa. Ai sensi dell’art. 1348 codice civile la prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvi i particolari divieti della legge (artt. 458, 771, 2823 codice civile).

Prendiamo, ad esempio, il caso in cui Tizio desideri riservarsi il diritto di prelazione sull’acquisto della proprietà di un posto auto da realizzarsi in futuro su un terreno edificabile da lui ceduto a un altro soggetto. Quest’ultimo sarà libero di costruire o meno il posto auto e di determinarne il prezzo, ma, nel momento in cui lo dovesse realizzare e vendere, ecco riaffiorare il patto di prelazione che imporrà al concedente di offrire prioritariamente in vendita il posto auto così realizzato a Tizio (prelazionario), che potrà dunque decidere se avvalersi o meno del suo diritto.

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The right of pre-emption on real estate

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What does the right of pre-emption consist of?

The right of pre-emption consists of the right to be preferred to others, under equal conditions, in the conclusion of a future and possible contract, which the parties are free to stipulate or not. In essence, the right of pre-emption operates only in the case in which the grantor decides to conclude the contract.

It is divided into:

– voluntary or conventional pre-emption, when it is based on the agreement of the parties and has mandatory effectiveness; this agreement can be contained within another deed or contract or can be the subject of an autonomous agreement.

– legal pre-emption, when it is established by law in specific cases and has real effectiveness (it can be enforced against third parties). This normally occurs for reasons of general interest that the legislator deems worthy of protection. The most frequent cases in the area of ​​real estate pre-emption concern:

1. hereditary pre-emption or succession retractation (art. 732 c.c.);
2. urban pre-emption in favor of tenants of properties not for residential use (art. 38 law 392/1978) and for residential use (art. 3 c. 1 lett. g, law 431/1998 which refers to arts. 38, 39 law 392/1978);
3. agrarian pre-emption in favor of the direct cultivator and the neighbor (art. 8 law 590/1965; art. 7 legislative decree 228/2001);
4. pre-emption in family businesses (art. 230 bis c.c.);
5. artistic pre-emption in favor of the State in the event of the onerous sale of assets of historical, artistic and archaeological interest (art. 60 Legislative Decree 42/2004);
6. pre-emption on ecclesiastical assets (law 222/1985).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      and finally the special right of pre-emption provided by law in favor of buyers of properties to be built (art. 9 Legislative Decree 122/2005).

How is the right of pre-emption on real estate exercised?

When the grantor decides to proceed with the stipulation of the contract, he must inform the pre-emption holder through the so-called “denuntiatio”, consisting of a communication in which the grantor declares to the pre-emption holder the intention to contract and, depending on its formulation, may be valid:

• as a contractual proposal (art. 1326 of the Civil Code) revocable, or irrevocable (art. 1329 of the Civil Code); in these cases it must be complete, that is, contain all the conditions for its conclusion (object, price) and indicate a suitable deadline within which the pre-emption holder must communicate whether or not he intends to exercise his right (also called “spatium deliberandi”); the positive response of the pre-emption holder will be equivalent to acceptance, with consequent conclusion of the contract; or
• as a non-formal act of fulfillment of the obligation to communicate; in this case the response of the pre-emption holder does not allow the direct conclusion of the contract, but this will be concluded at a later time.

Generally speaking, the principle of freedom of form applies, but if the real estate pre-emption is formulated as a contractual proposal, it is necessary to use the same form prescribed by law for the contract that one intends to conclude (also read our in-depth analysis on the preliminary contract).

During the spatium deliberandi the promisor may negotiate with third parties, but may not conclude the contract with third parties before the pre-emption holder has responded to the denuntiatio or before the deadline indicated therein expires without response from the pre-emption holder. If the promisor dies during the spatium deliberandi, the obligation to guarantee the exercise of the pre-emption is transferred to his heirs.

In any case, the right of pre-emption on real estate does not include the right of pre-emption on real estate to “renegotiate” the conditions offered, for example, by requesting a reduction in the price or payment by installments.

What are the effects of non-fulfilment of the pre-emption agreement?

In the event of non-fulfilment of the pre-emption agreement on real estate, the effects are different depending on whether it is a legal or conventional pre-emption.

Legal pre-emption has real effectiveness and is enforceable against third parties, attributing to the pre-emption holder a strong and particularly effective remedy, namely the right to redeem the asset against the purchaser and the ability to exercise the remedy under art. 2932 of the Civil Code, namely the specific performance of the obligation to conclude a contract (Cass. 15709/2013).

Conventional pre-emption, on the other hand, has personal effectiveness and is not enforceable against third parties, but attributes to the pre-emption holder only the right to compensation for damages, corresponding to the patrimonial advantage that the beneficiary would have drawn from being preferred to the third party (C.M. BIANCA, Il contratto, Milan, Giuffrè, 2000, 271).

What are the advantages of a pre-emption agreement?

For the pre-emptive party: that of reserving the conclusion of a specific contract for oneself, of being preferred over other interested parties on equal terms.
For the grantor: it may be an economic interest (if it is a pre-emption for a fee) or the spirit of generosity (in the case of a free pre-emption) or interests of another nature underlying the relationship with the pre-emptive party.

Is it necessary to indicate a term of effectiveness in voluntary pre-emption?

Generally speaking, the real estate pre-emption agreement must contain a term of effectiveness, after which the grantor is no longer bound and regains the freedom to contract with whomever he wants.

However, the opinion of the doctrine and jurisprudence is not clear on this point:

• according to one orientation, a term must exist, since in its absence or in the case of an excessively long term it would render the agreement null and void pursuant to art. art. 1379 of the civil code;
• according to another approach, on the contrary, the term would not be essential for its validity since the pre-emption agreement does not limit the grantor in the ability to dispose or not of his assets or in the conditions of the agreement, but only in the choice of the buyer; in any case, the term could be set by the judge if required (Cass. civ. 15709/2013). Adhering to this orientation would also admit the possibility that the asset that is the object of the pre-emption agreement is transformed or destroyed, without this implying a breach of contract.

Is the right of voluntary pre-emption on a future asset admissible?

The answer is affirmative. Pursuant to art. 1348 of the civil code, the performance of future goods can be deduced in the contract, subject to the specific prohibitions of the law (arts. 458, 771, 2823 of the civil code).

Let’s take, for example, the case in which Tizio wishes to reserve the right of first refusal on the purchase of the ownership of a parking space to be built in the future on a building plot that he has sold to another party. The latter will be free to build the parking space or not and to determine its price, but, when he were to build and sell it, the pre-emption agreement will resurface, requiring the grantor to offer the parking space thus built for sale as a priority to Tizio (pre-emptive), who will then be able to decide whether or not to exercise his right.

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