La disciplina dei parcheggi-posti auto condominiali può risultare complicata ma cercheremo di fare chiarezza partendo dalla classificazione dei parcheggi in base alle epoche in cui sono stati costruiti e analizzando le relative discipline.
I parcheggi si possono suddividere in tre categorie, a seconda delle norme che li regolano:
- parcheggi liberi, in quanto non rientranti in nessuna delle due seguenti categorie;
- parcheggi legge Ponte n. 765/1967;
- parcheggi legge Tognoli n. 122/1989.
I parcheggi costruiti prima del 1967 furono e sono liberamente trasferibili, anche separatamente dall’unità immobiliare collegata.
I parcheggi costruiti dopo la legge Ponte n. 765/1967 e fino al 2005 sono disciplinati dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in virtù del quale «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione».
I parcheggi di cui alla legge Ponte sono caratterizzati dall’essere stati costruiti contestualmente al fabbricato dove si trovano le unità immobiliari e in misura non inferiore al suddetto rapporto. Tali parcheggi sono legati da un vincolo di pertinenzialità alle unità immobiliari del condominio e possono circolare solo assieme alle unità principali e nell’ipotesi in cui la proprietà sui parcheggi viene riservata al costruttore oppure viene ceduta a terzi occorre prevedere almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini per non incorrere nella parziale nullità del contratto.
Per i parcheggi costruiti dopo il 2005 è stato escluso il suddetto vincolo pertinenziale ai sensi della legge n. 246/2005 che ha introdotto il comma 2 dell’art. 41-sexies L. 1150/1942 ai sensi del quale è prevista la libera trasferibilità dei parcheggi di cui al comma 1 relativi a costruzioni realizzate dopo il 16 dicembre 2005 o per quelle realizzate prima di tale data ma per le quali non siano iniziate (prima del 16 dicembre 2005) le cessioni delle singole unità immobiliari.
Infine, occorre analizzare i parcheggi Tognoli di cui alla legge n. 122/1989; si tratta di parcheggi costruiti successivamente alle unità immobiliari delle quali diventano pertinenza e si distinguono in:
- privati: se realizzati nel sottosuolo o al pianoterreno di edifici privati o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne di proprietà privata;
- pubblici: se realizzati su superfici pubbliche, o nel loro sottosuolo, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup).
Fino al decreto Semplificazioni n. 5/2012 tutti i parcheggi Tognoli, privati e pubblici, erano soggetti alla previsione di cui all’art. 9, comma 5, legge n. 122/1989 in virtù del quale “essi non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Con il Dl Semplificazioni (art. 10), invece, è stata prevista una diversificazione:
- i parcheggi Tognoli “privati”: possono essere trasferiti anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali a condizione che vi sia una contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune;
- i parcheggi Tognoli “pubblici”: non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il Comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione.
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The parking circulation regime
The regulation of condominium parking spaces can be complicated but we will try to clarify starting from the classification of parking spaces based on the eras in which they were built and analyzing the related regulations.
Parking spaces can be divided into three categories, depending on the regulations that regulate them:
free parking spaces, as they do not fall into either of the following two categories;
parking spaces under Ponte law no. 765/1967;
parking spaces under Tognoli law no. 122/1989.
Parking spaces built before 1967 were and are freely transferable, even separately from the connected real estate unit.
Parking spaces built after Ponte law no. 765/1967 and up to 2005 are governed by art. 41-sexies of law no. 1150/1942 by virtue of which «In new buildings and also in the areas pertaining to the buildings themselves, specific spaces for parking must be reserved in an amount not less than one square meter for every ten cubic meters of construction».
The parking lots referred to in the Ponte law are characterized by having been built at the same time as the building where the real estate units are located and in an amount not less than the aforementioned ratio. Such parking lots are linked by a constraint of pertinence to the real estate units of the condominium and can circulate only together with the main units and in the event that the ownership of the parking lots is reserved to the builder or is transferred to third parties, it is necessary to provide at least the real right of use in favor of the condominium owners in order not to incur the partial nullity of the contract.
For parking lots built after 2005, the aforementioned pertinence constraint was excluded pursuant to law no. 246/2005 which introduced paragraph 2 of art. 41-sexies L. 1150/1942 pursuant to which the free transferability of the parking lots referred to in paragraph 1 is provided for buildings constructed after 16 December 2005 or for those constructed before that date but for which the transfers of the individual real estate units have not begun (before 16 December 2005).
Finally, it is necessary to analyze the Tognoli parking lots referred to in Law no. 122/1989; these are parking lots built after the real estate units to which they become appurtenances and are divided into:
- private: if built in the basement or on the ground floor of private buildings or in the basement of external appurtenant areas of private property;
- public: if built on public surfaces, or in their basement, within the scope of the urban parking program (Pup).
Until the Simplifications decree no. 5/2012 all Tognoli car parks, private and public, were subject to the provision of art. 9, paragraph 5, law no. 122/1989 by virtue of which “they cannot be transferred separately from the real estate unit to which they are linked by appurtenant constraint. The related deeds of transfer are null”. With the Simplification Decree (art. 10), however, a diversification was provided for:
- “private” Tognoli car parks: can be transferred even in derogation of what is provided for in the building permit that legitimized the construction and in the subsequent conventional deeds provided that there is a concurrent destination of the transferred car park as appurtenance of another real estate unit located in the same municipality;
- “public” Tognoli car parks: are not transferable unless together with the real estate unit to which they are intended as appurtenances, with the exception of an express provision contained in the agreement stipulated with the Municipality, or when the latter has authorized the deed of transfer.
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