Una questione che si è posta nella prassi riguarda la possibilità di non perdere i benefici fruiti in caso di vendita, prima dei cinque anni, dell’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” e di successivo acquisto del diritto di usufrutto su altro immobile.
Partendo dall’analisi delle norme, ai sensi della Nota IIbis, articolo 1, comma 1, Tariffa, Parte I del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse» e, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, all’«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (comma 4 della Nota IIbis).
A fare chiarezza sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 192 del 4 ottobre 2024, ove viene esplicitato che la perdita dei benefici non avviene solo quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda “all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, anche a titolo gratuito (risoluzione n. 49/2015): tale condizione si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà sull’immobile e non con quello del diritto di usufrutto o di abitazione sullo stesso.
La salvaguardia dalla decadenza delle agevolazioni “prima casa”, infatti, richiede necessariamente l’acquisto del diritto di proprietà su un immobile da destinare ad abitazione principale, mentre non è sufficiente l’acquisto di diritti reali di godimento.
Tale conclusione è conforme a quanto sostenuto dalla Corte costituzionale, con l’ordinanza n. 46/2009 e, altresì, da varie pronunce della Corte di Cassazione (ex multis, v. ordinanza n. 11221/2020).
In particolare, è stato precisato che, a differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio, la norma suddetta non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sui beni, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale.
Stabilito che per ”acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà sull’abitazione e non di un diritto reale di godimento (abitazione/ usufrutto), l’Agenzia delle Entrate ha chiarito altresì che la decadenza dalle agevolazioni comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta (articolo 7, comma 1, legge n. 448/1998), in quanto, come precisato con la circolare n. 38/2005, il credito d’imposta in argomento non spetta, tra l’altro, “se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito”.
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Repurchase with right of usufruct does not count towards first home benefits
A question that has arisen in practice concerns the possibility of not losing the benefits enjoyed in the event of the sale, before five years, of the home purchased with the “first home” benefits and the subsequent purchase of the right of usufruct on another property.
Starting from the analysis of the rules, pursuant to Note IIbis, article 1, paragraph 1, Tariff, Part I of Presidential Decree 26 April 1986, no. 131, the benefit applies «to onerous transfer deeds of ownership of non-luxury residential homes and to transfer or constitutive deeds of bare ownership, usufruct, use and habitation relating to the same» and, in order to avoid the forfeiture of the benefit, it is necessary to proceed, within one year from the sale of the property purchased with the benefits, to the «purchase of another property to be used as one’s main residence» (paragraph 4 of Note IIbis).
The Revenue Agency intervened to clarify this point with the response to interpello n. 192 of 4 October 2024, where it is made explicit that the loss of benefits does not occur only when the taxpayer, within one year of the alienation carried out before the expiry of the five-year period, proceeds to “purchase another property to be used as his main residence”, even free of charge (resolution n. 49/2015): this condition is achieved only with the purchase of the right of full ownership of the property and not with that of the right of usufruct or habitation on the same.
In fact, the protection from the forfeiture of the “first home” benefits necessarily requires the purchase of the right of ownership of a property to be used as a main residence, while the purchase of real rights of enjoyment is not sufficient.
This conclusion is in line with what was supported by the Constitutional Court, with order n. 46/2009 and, also, by various rulings of the Court of Cassation (ex multis, see order no. 11221/2020).
In particular, it was specified that, unlike the case relating to access to the benefit, the aforementioned provision does not expressly extend its scope of application to the purchase of real rights of enjoyment on assets, limiting itself to requiring the purchase of a property to be used as a primary residence.
Having established that “purchase” must be understood as the acquisition of the right of ownership of the home and not of a real right of enjoyment (home/usufruct), the Revenue Agency also clarified that the forfeiture of the benefits also entails the failure to recognize the tax credit (article 7, paragraph 1, law no. 448/1998), since, as specified in circular no. 38/2005, the tax credit in question is not due, among other things, “if the taxpayer has forfeited the first home benefit in relation to the previous purchase, as this automatically entails, in addition to the recovery of ordinary taxes and penalties, also the recovery of any credit used”.
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