Nel nostro ordinamento, ai sensi dell’art. 1 della legge 23 novembre 1939 le società che “si propongono, sotto forma di impresa, di assumere l’amministrazione dei beni per conto di terzi” sono definite società fiduciarie e la loro attività è soggetta ad autorizzazione ministeriale, attualmente da parte del Ministero delle Imprese e del Made in Italy, che svolge anche la vigilanza sull’attività tipica.
Quando si vuole assicurare la “riservatezza” (c.d. anonimato ambientale, fatta eccezione per il Fisco e gli organi di giustizia nazionali) delle proprietà immobiliari, uno degli strumenti cui può farsi ricorso è sicuramente l’intestazione fiduciaria ad una società abilitata a tale servizio. Così facendo, si evita che terzi vengano a conoscenza delle proprie disponibilità immobiliari.
Nello specifico, i principali motivi per cui si può optare per questo strumento, oltre alla riservatezza, possono essere vari: anzitutto la protezione del patrimonio; è opportuno precisare tuttavia che gli gli immobili oggetto di intestazione fiduciaria non entrano a far parte del patrimonio della società fiduciaria essendo opinione consolidata in giurisprudenza che essi – seppur formalmente intestati alla società fiduciaria – rimangono di proprietà del fiduciante. Altro vantaggio è la flessibilità nella gestione, poiché il fiduciante conserva il pieno controllo gestionale del bene, impartendo direttive alla società fiduciaria su come amministrarlo; infine, evitare la pubblicità in operazioni di compravendita, laddove la riservatezza offerta dall’intestazione fiduciaria può essere strategica in operazioni immobiliari, ad esempio per evitare che terzi vengano a conoscenza della volontà di acquistare un determinato immobile o per mantenere riservate le disponibilità patrimoniali in corso di negoziazione.
È opportuno precisare, inoltre, che la fattispecie oggetto di esame è diversa da quella in cui un immobile sia intestato indirettamente ad una società fiduciaria, caso che si verifica quando l’immobile è di proprietà di una società non fiduciaria le cui partecipazioni di proprietà di un fiduciante siano intestate per suo conto ad una società fiduciaria.
Con il contratto di intestazione fiduciaria di beni immobili, quando il fiduciario è una società fiduciaria operante secondo la legge n. 1966 del 1939, si consente, dunque, al fiduciante di mantenere la proprietà effettiva e il controllo gestionale dei beni. La società fiduciaria, quale mero intestatario formale, non ha infatti il potere di disporre liberamente degli immobili, dovendo amministrarli secondo istruzioni scritte e specifiche impartite dal fiduciante. Ciò è comprovato dal fatto che la giurisprudenza ha ormai accolto l’esecuzione a carico del debitore/fiduciante nella forma del pignoramento presso la terza società fiduciaria detentrice e intestataria di beni o diritti del debitore. A seguito dell’intestazione fiduciaria dell’immobile la società fiduciaria appare nei registri pubblici come intestataria del bene e, al termine del contratto, la società fiduciaria ha l’obbligo di trasferire nuovamente il bene immobile al fiduciante.
Il mandato fiduciario di cui al D.M. 16 gennaio 1995 è un rapporto contrattuale tipico, di esclusiva competenza e legittimazione delle società fiduciarie autorizzate ad operare ex L. 23 novembre 1939, n. 1966, più ampio del tipo “mandato senza rappresentanza” in quanto al mandatario/fiduciaria la proprietà del bene o diritto intestato è trasferita solo in via strumentale rispetto all’incarico di amministrazione, restando la titolarità di tale bene o diritto nel patrimonio del mandante/fiduciante. Il mandato fiduciario può avere ad oggetto l’amministrazione di un diritto reale parziario (si pensi all’amministrazione del diritto di usufrutto).
Legalmente le società fiduciarie devono agire esclusivamente secondo le direttive impartite dai fiducianti (art. 5, comma 10, lett. c, del D.M. 16 gennaio 1995), non potendo amministrare autonomamente i beni o i diritti intestati. Solo il fiduciante può disporre liberamente di tali diritti e impartire le relative istruzioni alla società fiduciaria. Si tratta nel caso di specie di cd. “fiducia germanistica” che va distinta dalla “fiducia romanistica” nella quale, invece, si verifica un vero e proprio trasferimento del diritto dal fiduciante al fiduciario, con ciò realizzandosi un effetto traslativo voluto dalle parti, anche se limitato, nei rapporti interni, dal contenuto del pactum fiduciae.
Ne consegue che, in base a una tale configurazione giuridica, qualificabile in termini di interposizione reale e, altresì, in base al principio della prevalenza della sostanza sulla forma, nella fiducia germanistica, dal punto di vista fiscale sarà sempre il fiduciante il soggetto passivo d’imposta.
È opportuno evidenziare, infine, che l’atto di intestazione di un bene ad una società fiduciaria così come quello di “reintestazione” del bene al fiduciante non costituiscono atti traslativi della proprietà e non comportano un trasferimento di ricchezza. In passato l’Agenzia delle Entrate si era assestata sulla imposizione proporzionale dei trasferimenti immobiliari nei confronti di società fiduciarie autorizzate (cfr. circolare 27 marzo 2008, n. 28). Oggi, alla luce delle nuove posizioni della stessa Agenzia in materia di “trasferimenti” immobiliari a favore di Trust (evoluzione del principio di tassazione “in entrata” in quello della tassazione “in uscita” dei beni) ed anche in forza dell’evoluzione giurisprudenziale tra gli anni 2018 e 2022 del principio di capacità contributiva previsto dall’art. 53 Cost. – in applicazione del quale il necessario presupposto per l’applicazione delle imposte indirette in misura proporzionale è la sussistenza di un reale arricchimento, e, dunque, di un reale trasferimento di ricchezza a titolo definitivo – a parere di chi scrive – agli atti di intestazione e reintestazione di immobili a società fiduciarie devono ritenersi applicabili le imposte di registro, ipotecaria a catastale in misura fissa, con esclusione dell’applicabilità delle imposte di successione e donazione.
Con riferimento alle imposte dirette, la società fiduciaria operante ai sensi della L. n. 1966/1939 risulta essere fiscalmente trasparente, per cui il fiduciante rimane il soggetto passivo d’imposta ed il soggetto con riferimento al quale devono essere valutati i requisititi soggettivi.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
