Nel nostro ordinamento, ai sensi dell’art. 1 della legge 23 novembre 1939 le società che “si propongono, sotto forma di impresa, di assumere l’amministrazione dei beni per conto di terzi” sono definite società fiduciarie e la loro attività è soggetta ad autorizzazione ministeriale, attualmente da parte del Ministero delle Imprese e del Made in Italy, che svolge anche la vigilanza sull’attività tipica.
Quando si vuole assicurare la “riservatezza” (c.d. anonimato ambientale, fatta eccezione per il Fisco e gli organi di giustizia nazionali) delle proprietà immobiliari, uno degli strumenti cui può farsi ricorso è sicuramente l’intestazione fiduciaria ad una società abilitata a tale servizio. Così facendo, si evita che terzi vengano a conoscenza delle proprie disponibilità immobiliari.
Nello specifico, i principali motivi per cui si può optare per questo strumento, oltre alla riservatezza, possono essere vari: anzitutto la protezione del patrimonio; è opportuno precisare tuttavia che gli gli immobili oggetto di intestazione fiduciaria non entrano a far parte del patrimonio della società fiduciaria essendo opinione consolidata in giurisprudenza che essi – seppur formalmente intestati alla società fiduciaria – rimangono di proprietà del fiduciante. Altro vantaggio è la flessibilità nella gestione, poiché il fiduciante conserva il pieno controllo gestionale del bene, impartendo direttive alla società fiduciaria su come amministrarlo; infine, evitare la pubblicità in operazioni di compravendita, laddove la riservatezza offerta dall’intestazione fiduciaria può essere strategica in operazioni immobiliari, ad esempio per evitare che terzi vengano a conoscenza della volontà di acquistare un determinato immobile o per mantenere riservate le disponibilità patrimoniali in corso di negoziazione.
È opportuno precisare, inoltre, che la fattispecie oggetto di esame è diversa da quella in cui un immobile sia intestato indirettamente ad una società fiduciaria, caso che si verifica quando l’immobile è di proprietà di una società non fiduciaria le cui partecipazioni di proprietà di un fiduciante siano intestate per suo conto ad una società fiduciaria.
Con il contratto di intestazione fiduciaria di beni immobili, quando il fiduciario è una società fiduciaria operante secondo la legge n. 1966 del 1939, si consente, dunque, al fiduciante di mantenere la proprietà effettiva e il controllo gestionale dei beni. La società fiduciaria, quale mero intestatario formale, non ha infatti il potere di disporre liberamente degli immobili, dovendo amministrarli secondo istruzioni scritte e specifiche impartite dal fiduciante. Ciò è comprovato dal fatto che la giurisprudenza ha ormai accolto l’esecuzione a carico del debitore/fiduciante nella forma del pignoramento presso la terza società fiduciaria detentrice e intestataria di beni o diritti del debitore. A seguito dell’intestazione fiduciaria dell’immobile la società fiduciaria appare nei registri pubblici come intestataria del bene e, al termine del contratto, la società fiduciaria ha l’obbligo di trasferire nuovamente il bene immobile al fiduciante.
Il mandato fiduciario di cui al D.M. 16 gennaio 1995 è un rapporto contrattuale tipico, di esclusiva competenza e legittimazione delle società fiduciarie autorizzate ad operare ex L. 23 novembre 1939, n. 1966, più ampio del tipo “mandato senza rappresentanza” in quanto al mandatario/fiduciaria la proprietà del bene o diritto intestato è trasferita solo in via strumentale rispetto all’incarico di amministrazione, restando la titolarità di tale bene o diritto nel patrimonio del mandante/fiduciante. Il mandato fiduciario può avere ad oggetto l’amministrazione di un diritto reale parziario (si pensi all’amministrazione del diritto di usufrutto).
Legalmente le società fiduciarie devono agire esclusivamente secondo le direttive impartite dai fiducianti (art. 5, comma 10, lett. c, del D.M. 16 gennaio 1995), non potendo amministrare autonomamente i beni o i diritti intestati. Solo il fiduciante può disporre liberamente di tali diritti e impartire le relative istruzioni alla società fiduciaria. Si tratta nel caso di specie di cd. “fiducia germanistica” che va distinta dalla “fiducia romanistica” nella quale, invece, si verifica un vero e proprio trasferimento del diritto dal fiduciante al fiduciario, con ciò realizzandosi un effetto traslativo voluto dalle parti, anche se limitato, nei rapporti interni, dal contenuto del pactum fiduciae.
Ne consegue che, in base a una tale configurazione giuridica, qualificabile in termini di interposizione reale e, altresì, in base al principio della prevalenza della sostanza sulla forma, nella fiducia germanistica, dal punto di vista fiscale sarà sempre il fiduciante il soggetto passivo d’imposta.
È opportuno evidenziare, infine, che l’atto di intestazione di un bene ad una società fiduciaria così come quello di “reintestazione” del bene al fiduciante non costituiscono atti traslativi della proprietà e non comportano un trasferimento di ricchezza. In passato l’Agenzia delle Entrate si era assestata sulla imposizione proporzionale dei trasferimenti immobiliari nei confronti di società fiduciarie autorizzate (cfr. circolare 27 marzo 2008, n. 28). Oggi, alla luce delle nuove posizioni della stessa Agenzia in materia di “trasferimenti” immobiliari a favore di Trust (evoluzione del principio di tassazione “in entrata” in quello della tassazione “in uscita” dei beni) ed anche in forza dell’evoluzione giurisprudenziale tra gli anni 2018 e 2022 del principio di capacità contributiva previsto dall’art. 53 Cost. – in applicazione del quale il necessario presupposto per l’applicazione delle imposte indirette in misura proporzionale è la sussistenza di un reale arricchimento, e, dunque, di un reale trasferimento di ricchezza a titolo definitivo – a parere di chi scrive – agli atti di intestazione e reintestazione di immobili a società fiduciarie devono ritenersi applicabili le imposte di registro, ipotecaria a catastale in misura fissa, con esclusione dell’applicabilità delle imposte di successione e donazione.
Con riferimento alle imposte dirette, la società fiduciaria operante ai sensi della L. n. 1966/1939 risulta essere fiscalmente trasparente, per cui il fiduciante rimane il soggetto passivo d’imposta ed il soggetto con riferimento al quale devono essere valutati i requisititi soggettivi.
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Registering a property with an authorised trust company
In our legal system, pursuant to art. 1 of the law of 23 November 1939, companies that “propose, in the form of a business, to assume the administration of assets on behalf of third parties” are defined as trust companies and their activity is subject to ministerial authorization, currently by the Ministry of Business and Made in Italy, which also supervises the typical activity.
When you want to ensure the “confidentiality” (so-called environmental anonymity, with the exception of the tax authorities and national justice bodies) of real estate properties, one of the tools that can be used is certainly the trust registration to a company authorized for this service. By doing so, you prevent third parties from knowing your real estate availability.
Specifically, the main reasons why you can opt for this tool, in addition to confidentiality, can be various: first of all the protection of assets; It should be noted, however, that the properties subject to trust registration do not become part of the assets of the trust company, as it is a consolidated opinion in jurisprudence that they – even if formally registered to the trust company – remain the property of the settlor. Another advantage is flexibility in management, since the settlor retains full management control of the property, giving directives to the trust company on how to administer it; finally, avoiding publicity in sales transactions, where the confidentiality offered by the trust registration can be strategic in real estate transactions, for example to prevent third parties from becoming aware of the intention to purchase a certain property or to keep the assets available during negotiation confidential.
It should also be noted that the case under examination is different from that in which a property is indirectly registered to a trust company, a case that occurs when the property is owned by a non-trust company whose shares owned by a settlor are registered on his behalf to a trust company.
With the contract of trust registration of real estate, when the trustee is a trust company operating under Law No. 1966 of 1939, the trustor is therefore allowed to maintain the actual ownership and management control of the assets. The trust company, as a mere formal owner, does not have the power to freely dispose of the properties, having to administer them according to written and specific instructions given by the trustor. This is proven by the fact that case law has now accepted the enforcement against the debtor/trustor in the form of seizure at the third trust company holding and registered in the debtor’s assets or rights. Following the trust registration of the property, the trust company appears in the public registers as the owner of the property and, at the end of the contract, the trust company has the obligation to transfer the real estate back to the trustor.
The trust mandate referred to in the Ministerial Decree January 16, 1995 is a typical contractual relationship, of exclusive competence and legitimacy of trust companies authorized to operate pursuant to Law 23 November 1939, no. 1966, broader than the “mandate without representation” type in that the ownership of the registered property or right is transferred to the agent/trustee only in an instrumental manner with respect to the administration assignment, with the ownership of such property or right remaining in the assets of the principal/trustor. The fiduciary mandate may have as its object the administration of a partial real right (think of the administration of the right of usufruct).
Legally, trust companies must act exclusively according to the directives given by the trustors (art. 5, paragraph 10, letter c, of the Ministerial Decree of January 16, 1995), not being able to independently administer the registered property or rights. Only the trustor can freely dispose of such rights and give the relative instructions to the trust company. In this case, we are dealing with the so-called “German trust” which must be distinguished from the “Roman trust” in which, instead, there is a real transfer of the right from the trustor to the trustee, thus creating a transfer effect desired by the parties, even if limited, in internal relations, by the content of the pactum fiduciae.
It follows that, on the basis of such a legal configuration, which can be qualified in terms of real interposition and, also, on the basis of the principle of the prevalence of substance over form, in the German trust, from a fiscal point of view the trustor will always be the taxable person.
Finally, it should be noted that the act of registering an asset to a trust company as well as the act of “re-registering” the asset to the trustor do not constitute transfer deeds of ownership and do not entail a transfer of wealth. In the past, the Revenue Agency had settled on the proportional taxation of real estate transfers to authorised trust companies (see circular 27 March 2008, no. 28). Today, in light of the new positions of the same Agency regarding real estate “transfers” in favour of Trusts (evolution of the principle of “incoming” taxation to that of “outgoing” taxation of assets) and also by virtue of the evolution of case law between 2018 and 2022 of the principle of contributory capacity provided for by art. 53 of the Constitution – in application of which the necessary prerequisite for the application of indirect taxes in proportion is the existence of a real enrichment, and, therefore, of a real definitive transfer of wealth – in the opinion of the writer – the registration, mortgage and land registry taxes must be considered applicable to the deeds of registration and reregistration of real estate to trust companies in a fixed amount, excluding the applicability of inheritance and gift taxes.
With reference to direct taxes, the trust company operating pursuant to Law no. 1966/1939 is fiscally transparent, so the trustor remains the taxable person and the subject with reference to which the subjective requirements must be assessed.
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