Con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, i cui elementi fondamentali sono già fissati nello stesso preliminare. Il preliminare è tipicamente un contratto preparatorio ad effetti obbligatori, facendo sorgere l’obbligo tipico di prestare il consenso necessario alla conclusione del contratto definitivo.
Una eventualità che può verificarsi è la volontà di cedere il contratto preliminare. Le norme di riferimento sono quelle dettate per la cessione del contratto, quindi l’art. 1406 e seguenti del Codice civile.
Un contratto preliminare, quindi, può sicuramente essere ceduto. Il legislatore all’art. 1406 del Codice civile prevede che «ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta».
Per procedere alla cessione, quindi, è necessario che le prestazioni corrispettive non siano state ancora eseguite e occorre, altresì, il consenso del contraente ceduto.
Il consenso del contraente ceduto è essenziale per il perfezionamento del contratto di cessione; il consenso può essere tacito, espresso o preventivo. Nel caso di consenso preventivo la cessione sarà efficace nei confronti del contraente ceduto dal momento in cui ha accettato la cessione stessa o questa gli sia stata notificata (art. 1407 del Codice civile).
A seguito della stipula della cessione del contratto preliminare: il cedente viene liberato dalle proprie obbligazioni dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti del ceduto; il ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto; il cedente è tenuto a garantire al cessionario la validità del contratto e può assumere anche la garanzia dell’adempimento del contratto stesso (in quest’ultimo caso il cedente risponde come fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto, ossia è tenuto all’adempimento solidalmente con questi).
La cessione può avvenire per spirito di liberalità e, quindi, senza alcun corrispettivo, ma nella maggior parte dei casi avviene a titolo oneroso e comporta il pagamento di un corrispettivo.
In merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti da cessione di contratto preliminare l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n.6/E del 19 gennaio 2015, ha precisato che la vendita del preliminare è fiscalmente rilevante e trova posto tra i redditi diversi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir.
Per quanto riguarda i costi fiscali della cessione del preliminare, a titolo oneroso, occorre evidenziare quanto segue:
- la cessione del contratto preliminare da parte di un privato è soggetta all’imposta di registro del 3%. Detto 3% relativo all’imposta di registro è applicabile solo all’importo della cessione, non all’importo legato al rimborso della caparra;
- se il cedente è un’impresa, il corrispettivo della cessione è soggetto ad IVA nella misura ordinaria del 22%.
Altra ipotesi da analizzare è il subentro a titolo gratuito di una società in un contratto preliminare sottoscritto da altre due società, in tal caso l’imposta di registro è applicata in misura fissa pari a 200 euro; ciò è stato chiarito dall’Agenzia delle entrate con la risposta al quesito n. 95 del 4 marzo 2022.
Altro adempimento richiesto, quando l’atto di cessione del contratto riguarda beni immobili, è la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
