Se nel campo societario è stata oramai affermata la legittimità della clausola della roulette russa, sembra opportuno valutare l’opportunità di prevedere tale meccanismo anche nella contrattazione immobiliare.
Ricordiamo brevemente l’utilità di una siffatta clausola in ambito societario: nel caso in cui il capitale sociale sia suddiviso tra due soci in misura sostanzialmente paritetica o in presenza di due soci di controllo congiunto e paritetico (non necessariamente, quindi, gli unici due soci al 50%-50%), la clausola della roulette russa costituisce uno strumento giuridico volto a risolvere possibili situazioni di stallo decisionale attraverso la fuoriuscita di uno dei due soci e l’acquisizione dell’intera partecipazione sociale per mano dell’altro, così conseguendo un effetto di concentrazione delle partecipazioni sociali nelle mani di un solo socio. In presenza di tale clausola, che può essere contenuta tanto nello statuto quanto in un patto parasociale, al verificarsi di determinate ipotesi – previamente stabilite – di stallo decisionale un socio può formulare un’offerta per acquistare la partecipazione dell’altro e quest’ultimo può accettare l’offerta e vendere la propria partecipazione sociale al socio offerente o acquistare la partecipazione sociale del socio che ha fatto l’offerta, al prezzo che quest’ultimo aveva indicato.
Orbene, un simile meccanismo può risultare utile nel caso di acquisti immobiliari da parte di due soggetti in comunione ordinaria, in quote di un mezzo ciascuno che decidano di adibire l’immobile a casa familiare. Può essere il caso di due conviventi, di coniugi o di uniti civilmente. In tal caso, qualora fra i due comproprietari dovesse venir meno l’armonia, l’acquisto in comproprietà potrebbe divenire una ricchezza immobilizzata se entrambe le parti si ritrovassero nell’impossibilità di godere dell’immobile e di fare uso del bene.
Nel caso, infatti, in cui i rapporti tra i due comproprietari gli impediscano di continuare a convivere nell’immobile, ma gli stessi sia comunque orientati verso una soluzione del problema nulla quaestio. Basti pensare al caso in cui i due si accordino per alienare l’immobile a un terzo e dividere il prezzo ricavato o locare il bene a un terzo e dividere il canone o, ancora, prevedere che solo uno dei due comproprietari continui a vivere nell’immobile in forza di un contratto di comodato gratuito o pagando all’altro comproprietario un canone di locazione. Il vero problema si crea quando i due comproprietari non raggiungono nessuno dei suddetti accordi e allora potrebbe assumere rilevanza l’aver previsto nel contratto di acquisto di quell’immobile un meccanismo antistallo.
Nella contrattazione immobiliare il negozio antistallo potrebbe essere strutturato come un doppio e reciproco patto di opzione per mezzo del quale prevedere che, per un determinato periodo di tempo, al verificarsi di una situazione di stallo, ciascuno dei comproprietari rimanga vincolato a una doppia proposta alternativa, di obbligarsi ad acquistare la quota di comproprietà altrui oppure di obbligarsi a vendere all’altro la propria quota al prezzo che sarà comunicato con una successiva comunicazione integrativa dalla parte che azionerà il meccanismo. Colui il quale riceve l’offerta potrà, entro un certo termine, accettare una delle due proposte e, quindi, vendere la propria quota al prezzo stabilito dall’altro comproprietario o acquistare la quota dell’altro al prezzo stabilito da quest’ultimo. È evidente, dunque, come il negozio della roulette russa immobiliare possa garantire a due soggetti che abbiano acquistato un immobile nelle quote di un mezzo ciascuno una rapida soluzione per il caso in cui i rapporti tra i due si sgretolino e sorga la necessità che l’immobile resti a uno solo di loro.
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The Russian Roulette Clause in Real Estate Negotiation
If the legitimacy of the Russian roulette clause has now been affirmed in the corporate field, it seems appropriate to evaluate the opportunity to provide for this mechanism also in real estate negotiations.
Let us briefly recall the usefulness of such a clause in the corporate field: in the case in which the share capital is divided between two partners in a substantially equal measure or in the presence of two partners with joint and equal control (not necessarily, therefore, the only two partners at 50%-50%), the Russian roulette clause constitutes a legal instrument aimed at resolving possible situations of decision-making deadlock through the exit of one of the two partners and the acquisition of the entire shareholding by the other, thus achieving an effect of concentration of the shareholdings in the hands of a single partner. In the presence of such a clause, which may be contained in the articles of association or in a shareholders’ agreement, when certain previously established cases of decisional deadlock occur, a partner may formulate an offer to purchase the share of the other and the latter may accept the offer and sell his or her share to the offering partner or purchase the share of the partner who made the offer, at the price that the latter had indicated.
Well, a similar mechanism may be useful in the case of real estate purchases by two subjects in ordinary joint ownership, in shares of one half each who decide to use the property as a family home. This may be the case of two cohabitants, spouses or civil partners. In this case, if harmony were to be lost between the two co-owners, the purchase in co-ownership could become immobilized wealth if both parties were to find themselves unable to enjoy the property and make use of the asset.
In fact, in the case in which the relationship between the two co-owners prevents them from continuing to live together in the property, but they are still oriented towards a solution to the problem nulla quaestio. Just think of the case in which the two agree to sell the property to a third party and divide the proceeds or rent the property to a third party and divide the rent or, again, provide that only one of the two co-owners continues to live in the property by virtue of a free loan agreement or by paying the other co-owner a rental fee. The real problem arises when the two co-owners do not reach any of the aforementioned agreements and then it could be relevant to have provided for an anti-deadlock mechanism in the purchase contract of that property.
In real estate negotiations, the anti-stall agreement could be structured as a double and reciprocal option agreement by which it is foreseen that, for a certain period of time, in the event of a stalemate, each of the co-owners remains bound to a double alternative proposal, to oblige themselves to purchase the other’s co-ownership share or to oblige themselves to sell their share to the other at the price that will be communicated with a subsequent supplementary communication by the party that will activate the mechanism. The person who receives the offer will be able, within a certain period, to accept one of the two proposals and, therefore, sell their share at the price established by the other co-owner or purchase the other’s share at the price established by the latter. It is clear, therefore, how the Russian roulette real estate agreement can guarantee two subjects who have purchased a property in the shares of one half each a quick solution in the event that the relationships between the two crumble and the need arises for the property to remain with only one of them.
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