Per molto tempo negli atti di compravendita di immobili in condominii con area di parcheggio si utilizzava vendere l’appartamento con “l’uso esclusivo del posto auto condominiale”.
Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nel dicembre 2020 con la sentenza n. 28972, ha fatto chiarezza arrivando ad affermare che l’espressione “uso esclusivo del posto auto condominiale” deve ritenersi non in linea con il nostro ordinamento giuridico in virtù del principio del numerus clausus dei diritti reali. Da qui la necessità di incasellare questa fattispecie in una categoria giuridica valida. In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto possibili due varianti:
– se in sede di creazione di un condominio sia stato previsto che alcune parti di proprietà fossero attribuite in uso esclusivo a un solo soggetto la questione diventa allora di verificare se tale previsione in realtà non indicasse la volontà di attribuire quel bene in proprietà al soggetto. In altre parole, se l’atto di acquisto dell’immobile in condominio parla di “uso esclusivo del posto auto condominiale” ma non c’è alcun regolamento di condominio che disciplini la materia, e non c’è alcuna suddivisione della ripartizione delle spese in ordine al cortile condominiale, probabilmente la volontà delle parti era quella di attribuire la piena proprietà dell’area di parcheggio al singolo condomino e non la si è attribuita in piena proprietà per evitare il frazionamento dell’area comune di parcheggio. Tale qualificazione comporta delle conseguenze sul piano operativo in quanto se il posto auto è di piena proprietà del condomino che ne dispone unitamente all’appartamento nell’atto traslativo si deve: identificare catastalmente il posto auto, fare riferimento alla planimetria depositata in catasto, fare la c.d. dichiarazione di conformità e inserire anche la dichiarazione urbanistica in ordine al posto auto stesso;
– se, invece, il posto auto condominiale è oggetto di un diritto personale di godimento allora vi deve essere una disciplina di quel diritto che deve trovare la propria fonte nel regolamento di condominio. L’indice normativo di riferimento è l’art. 1122 del codice civile secondo cui “nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio”. Questa norma consente l’utilizzazione individuale del bene comune secondo una regolamentazione contenuta nel regolamento di condominio.
In quest’ultimo caso, il fatto di non avere la proprietà esclusiva del posto auto ma di avere il diritto all’utilizzo individuale in virtù di una regolamentazione contenuta nel regolamento di condominio ha una rilevanza civilistica: in questo modo si fa in modo che il posto auto segua l’appartamento. Diretta conseguenza di quanto detto è che non sarà possibile cedere il posto auto separatamente dall’appartamento. Se, invece, fosse riconosciuto il diritto di proprietà sul posto auto, quest’ultimo potrebbe essere venduto separatamente dall’appartamento.
Il fatto che il bene resti condominiale, salvo un utilizzo individuale regolamentato dal regolamento di condominio, fa sì che nel caso di atti traslativi si disattivi la normativa sulla conformità catastale (quindi non sarà necessario che il posto auto sia autonomamente identificato in catasto perché con la piena ed esclusiva proprietà dell’appartamento si trasferiscono anche i diritti di comproprietà sulle parti comuni quindi anche la quota millesimale sul cortile adibito a parcheggio).
La Cassazione sopra citata ha affermato il principio che segue: «La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi».
Esclusa la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, deve ritenersi che il regolamento condominiale contrattuale può però contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio altrimenti comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, con l’ulteriore conseguenza che il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l’uso esclusivo di una parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell’indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita.
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