L’art. 2825 del Codice civile è dettato in materia di ipoteca volontaria, ma è applicabile, secondo l’orientamento prevalente, anche in tema di ipoteca legale ovvero giudiziale. Detta norma disciplina le ipotesi di ipoteca su beni indivisi ed è volta a contemperare la posizione del comunista che non ha concesso ipoteca con quella del creditore ipotecario.
L’ipotesi disciplinata dal primo comma concerne l’ipoteca concessa sulla propria quota di beni oggetto della comunione (c.d. ipoteca su quota astratta). Il fondamento di tale disposizione è individuato nella libera disponibilità che ha ciascun partecipante alla comunione di disporre della propria quota sul bene comune. Di conseguenza, l’ipoteca, nei limiti del valore della quota del concedente, sarà iscritta proporzionalmente su tutti i beni della comunione.
Nel momento in cui interviene la divisione si prospettano tre ipotesi:
1) al condividente sono assegnati beni pari (ovvero superiori) al valore della quota ipotecata: in tal caso l’ipoteca si considera iscritta ab origine (e nel limite del valore originario) sui beni assegnati, in forza del carattere dichiarativo e dell’efficacia retroattiva propria della divisione, mentre sono liberati i beni non assegnati;
2) al debitore condividente non è assegnato alcun bene ma soltanto una somma di denaro: in tal caso al creditore ipotecario è riconosciuta prelazione su detta somma (art. 2825, comma 4, cod. civ.);
3) al debitore condividente sono assegnati beni di valore inferiore alla quota ed una somma a titolo di conguaglio: in tal caso si cumulano i rimedi sopra indicati e, pertanto, l’ipoteca si considera iscritta ab origine sui beni assegnati ed il creditore ha prelazione sulle somme spettanti al condividente a titolo di conguaglio (art. 2825, comma 4, cod. civ.).
Da quanto detto emerge come, nelle ipotesi illustrate, l’ipoteca concessa sulla quota (e quindi sui beni assegnati) prevale su quella legale riconosciuta agli altri condividenti per il principio di priorità della trascrizione.
La seconda ipotesi, disciplinata dall’art. 2825, comma 2, cod. civ., si riferisce all’ipoteca concessa su un immobile determinato tra quelli oggetto della comunione: così facendo il comunista-debitore eviterà di vincolare tutti i beni e l’ipoteca graverà solo sul bene che ritiene gli sarà assegnato in sede di divisione.
Ferma la prelazione sulle somme o sui conguagli eventualmente spettanti (art. 2825, comma 4 c.c.), ove al datore d’ipoteca sia assegnato un bene diverso da quello oggetto di garanzia, il creditore garantito (o lo stesso debitore), al fine di mantenere l’originario grado ipotecario, avrà l’onere di procedere, entro 90 giorni dalla trascrizione della divisione, ad una nuova iscrizione di ipoteca sul bene assegnato (nei limiti del valore del bene oggetto dell’originaria iscrizione); tale fattispecie configura un’ipotesi di surrogazione reale in deroga al principio di specialità di cui all’art. 2809 cod. civ. In tal caso, però, non vengono pregiudicate le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l’ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli.
A tutela dei creditori ipotecari è prevista una norma specifica (art. 1113, comma 3, cod. civ.) che, al fine di evitare divisioni in frode agli stessi, stabilisce che i creditori ipotecari devono sempre essere chiamati a intervenire nella divisione affinché questa abbia effetto nei loro confronti.
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The regulation of mortgages on undivided assets
Article 2825 of the Civil Code is dictated in the matter of voluntary mortgage, but is also applicable, according to the prevailing orientation, in the matter of legal or judicial mortgage. This rule regulates the hypotheses of mortgage on indivisible assets and is intended to reconcile the position of the communist who has not granted a mortgage with that of the mortgage creditor.
The hypothesis regulated by the first paragraph concerns the mortgage granted on one’s share of assets that are the object of the communion (so-called mortgage on abstract share). The basis of this provision is identified in the free availability that each participant in the communion has to dispose of his share of the common asset. Consequently, the mortgage, within the limits of the value of the grantor’s share, will be registered proportionally on all the assets of the communion.
When the division occurs, three hypotheses arise:
1) the co-owner is assigned assets equal to (or greater than) the value of the mortgaged share: in this case the mortgage is considered registered ab origine (and within the limit of the original value) on the assigned assets, by virtue of the declaratory nature and the retroactive effectiveness of the division, while the unassigned assets are released;
2) the co-owner is not assigned any assets but only a sum of money: in this case the mortgage creditor is recognized as having priority over said sum (art. 2825, paragraph 4, civil code);
3) the co-owner debtor is assigned assets of a value lower than the share and a sum as a balancing sum: in this case the remedies indicated above are cumulated and, therefore, the mortgage is considered registered ab origine on the assigned assets and the creditor has pre-emption on the sums due to the co-owner as a balancing sum (art. 2825, paragraph 4, civil code).
From what has been said, it emerges that, in the hypotheses illustrated, the mortgage granted on the share (and therefore on the assigned assets) prevails over the legal mortgage recognized to the other co-owners due to the principle of priority of transcription.
The second hypothesis, governed by art. 2825, paragraph 2, civil code, refers to the mortgage granted on a specific property among those object of the co-ownership: by doing so, the co-owner-debtor will avoid tying up all the assets and the mortgage will weigh only on the asset that he believes will be assigned to him at the time of division.
Without prejudice to the right of pre-emption on the sums or adjustments that may be due (art. 2825, paragraph 4 of the Civil Code), where the mortgagee is assigned an asset other than the one that is the subject of the guarantee, the guaranteed creditor (or the debtor himself), in order to maintain the original mortgage rank, will have the burden of proceeding, within 90 days of the transcription of the division, to a new registration of a mortgage on the assigned asset (within the limits of the value of the asset that was the subject of the original registration); this situation constitutes a case of real subrogation in derogation of the principle of specialty pursuant to art. 2809 of the Civil Code. In this case, however, the mortgages registered against all participants are not affected, nor the legal mortgage due to the co-owners for the adjustments.
To protect mortgage creditors, there is a specific rule (art. 1113, paragraph 3, of the civil code) which, in order to avoid fraudulent divisions, establishes that mortgage creditors must always be called to intervene in the division so that it has an effect on them.
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