Acquistare una casa è un sogno che spesso nasconde notevoli sfide, soprattutto dal punto di vista economico.
Vediamo insieme la possibilità di usufruire di una doppia agevolazione fiscale per la prima abitazione e nello specifico quando è possibile.
I casi che possono presentarsi sono due:
- l’ipotesi di acquisto di un immobile a titolo oneroso per il quale si vogliano richiedere le agevolazioni “prima casa” dopo aver già beneficiato delle stesse per un acquisto a titolo gratuito o per successione;
- il caso in cui si è già acquistato un immobile a titolo oneroso con le agevolazioni “prima casa” e ci si chiede se tali agevolazioni si possano ottenere nuovamente per un acquisto a titolo gratuito o per successione.
Iniziamo con l’analisi della prima ipotesi suddetta. Com’è noto, oggi, anche per gli immobili ricevuti per successione o donazione si può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione e purché le parti rilascino le dichiarazioni richieste dalla legge nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
La domanda che spesso i contribuenti si pongono riguarda la possibilità di acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” se, precedentemente, si è ricevuto un immobile per successione o donazione godendo di tali agevolazioni fiscali.
Oggi si può dare risposta affermativa a tale quesito: in altre parole, è permesso a chi aveva precedentemente ricevuto un immobile per successione o per donazione e su cui aveva richiesto le agevolazioni “prima casa”, di poter acquistare a titolo oneroso un nuovo immobile usufruendo nuovamente delle agevolazioni previste, sempre in presenza dei presupposti richiesti dalla legge in materia.
L’Agenzia delle Entrate ha confermato quanto detto con la Circolare n. 44/E del 2001, specificando che l’applicazione dell’agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.
Anche il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 30-2005/T, condivide la conclusione cui è giunta l’Amministrazione finanziaria.
Quindi è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” su un immobile acquistato a titolo oneroso successivamente al primo acquisto di un immobile a titolo gratuito o per successione sul quale sono già state godute le agevolazioni “prima casa”.
Soffermiamoci ora sull’ipotesi contraria: se si è già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, è poi possibile richiedere nuovamente tali agevolazioni per un immobile che sarà acquistato a titolo gratuito o per successione?
In questo caso rileva l’intenzione di rivendere l’immobile precedentemente acquistato a titolo oneroso.
L’Agenzia delle Entrate si è espressa su tale questione con la Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 e, altresì, nella Risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017, affermando che il soggetto che abbia già usufruito delle agevolazioni “prima casa” in sede di acquisto a titolo oneroso potrà nuovamente avvalersene purché rivenda l’immobile divenuto di sua proprietà in forza del primo acquisto entro un anno dall’ultimo, che sia per donazione o per successione.
È rilevante evidenziare, dunque, che nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno del contribuente a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.
In virtù di quanto detto, il contribuente che risulta già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso e per il quale ha fruito delle agevolazioni “prima casa”, potrà richiedere nuovamente le agevolazioni riservate alla prima casa di abitazione ricevuta per donazione o successione, a condizione, tuttavia, che nel predetto atto si impegni a vendere entro l’anno dal nuovo acquisto l’immobile preposseduto.
Tale possibilità non si limita all’acquisto che determina l’ingresso nel proprio patrimonio di un nuovo immobile in forza di donazione o successione, ma ha questa facoltà anche il soggetto che si appresta ad effettuare un ulteriore acquisto a titolo oneroso di un immobile, pur possedendo già un immobile per cui ha usufruito delle agevolazioni “prima casa” (in un Comune diverso) come esplicitato dall’art. 1 comma 55 della legge di Stabilità del 2016; in tal caso, nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.
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The double “first home” incentive
Buying a house is a dream that often hides significant challenges, especially from an economic point of view.
Let’s look together at the possibility of taking advantage of a double tax relief for the first home and specifically when it is possible.
There are two cases that can arise:
- the hypothesis of purchasing a property for a fee for which you want to request the “first home” benefits after having already benefited from them for a purchase for free or by inheritance;
- the case in which you have already purchased a property for a fee with the “first home” benefits and you wonder whether these benefits can be obtained again for a purchase for free or by inheritance.
Let’s start with the analysis of the first hypothesis mentioned above. As is known, today, even for properties received by inheritance or donation, you can take advantage of the “first home” benefits when the requirements and conditions provided for the purchase of the first home exist and provided that the parties issue the declarations required by law in the inheritance declaration or in the deed of donation.
The question that taxpayers often ask themselves concerns the possibility of purchasing a property by taking advantage of the “first home” benefits if, previously, a property was received by inheritance or donation and enjoyed such tax benefits.
Today, this question can be answered affirmatively: in other words, anyone who had previously received a property by inheritance or donation and on which they had requested the “first home” benefits is allowed to purchase a new property for a fee by taking advantage of the benefits provided for again, always in the presence of the conditions required by the law in this matter.
The Revenue Agency confirmed what was said with Circular no. 44/E of 2001, specifying that the application of the benefit in question does not preclude the possibility, in the subsequent purchase for a fee of another home, of enjoying the benefits provided for, due to the diversity of the conditions that legitimize the purchase of the property under the facilitated regime.
The National Council of Notaries, in Study no. 30-2005/T, agrees with the conclusion reached by the Financial Administration.
Therefore, it is possible to take advantage of the “first home” benefits on a property purchased for consideration after the first purchase of a property free of charge or by inheritance on which the “first home” benefits have already been enjoyed.
Let us now focus on the opposite hypothesis: if you already own a property purchased for consideration by taking advantage of the “first home” benefits, is it then possible to request these benefits again for a property that will be purchased free of charge or by inheritance?
In this case, the intention to resell the property previously purchased for consideration is relevant.
The Revenue Agency expressed its opinion on this issue with Circular no. 12/E of 8 April 2016 and, also, in Resolution no. 86/E of 4 July 2017, stating that the person who has already benefited from the “first home” concessions when purchasing for consideration may avail themselves of them again provided that they resell the property that became their property by virtue of the first purchase within one year of the last, whether by donation or by inheritance.
It is therefore important to highlight that in the deed of donation or in the declaration of inheritance with which the new property is purchased under the concessional regime, the taxpayer’s commitment to sell the pre-owned property within the year must be included.
By virtue of the above, the taxpayer who is already in possession of a property purchased for consideration and for which he has benefited from the “first home” concessions, may request again the concessions reserved for the first home received by donation or inheritance, provided, however, that in the aforementioned deed he commits to sell the pre-owned property within the year of the new purchase.
This possibility is not limited to the purchase that determines the entry into one’s assets of a new property by virtue of a donation or inheritance, but this option is also available to the person who is preparing to make a further purchase of a property for a fee, even if he already owns a property for which he has benefited from the “first home” concessions (in a different Municipality) as specified in art. 1 paragraph 55 of the 2016 Stability Law; in this case, the deed of purchase of the new property under the concessional regime must include the commitment to sell the property already owned within one year.
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