La permuta consente di scambiare il proprio immobile con un altro più adatto alle proprie esigenze senza impiegare somme rilevanti e senza dover necessariamente ricorrere a finanziamenti. Vediamo come funziona questo utile strumento alternativo alla classica vendita ed i casi più frequenti in campo immobiliare.
CHE COSA È LA PERMUTA?
La permuta è, come la vendita, un contratto traslativo consensuale a effetti reali, più precisamente, la permuta “è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro” (art. 1552 del codice civile). In sostanza, si tratta di uno scambio o “baratto” che può avere ad oggetto il diritto di proprietà ed altri diritti reali, i diritti di credito e le posizioni giuridiche complesse e variegate. In questa sede ci occuperemo della permuta immobiliare.
La disciplina è contenuta agli articoli 1552 e segg. del codice civile, che richiamano – per quanto compatibili – le norme stabilite per la compravendita (regolarità edilizia, conformità catastale, Ape, e così via).
La permuta differisce dalla compravendita in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, come nella vendita, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Quando i beni hanno valore diverso si ricorre ad un conguaglio per colmare la differenza.
Si ha, infatti, permuta “pura” quando non è previsto nessun trasferimento in denaro e permuta “con conguaglio” quando, al contrario, è previsto il versamento di una somma di denaro a fronte di una differenza di valore tra gli immobili.
QUALI SONO I VANTAGGI DELLA PERMUTA IMMOBILIARE RISPETTO ALLA COMPRAVENDITA?
La scelta di cambiare casa tramite una permuta immobiliare è sicuramente più vantaggiosa rispetto alla compravendita, perché consente di scambiare l’immobile senza investire somme considerevoli e senza dover necessariamente far ricorso ad un finanziamento.
In pratica si realizzano due vendite effettive, ma con notevoli vantaggi:
- i costi finali dell’operazione sono quasi sempre inferiori rispetto a quelli di una normale compravendita in quanto l’atto finale (atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata) sarà unico e le spese notarili si divideranno tra i contraenti (art. 1554 c.c.). Ciò costituisce un’altra differenza rispetto alla normale compravendita, le cui spese, di regola, sono a carico della parte acquirente.
- dal punto di vista fiscale, specialmente quando lo scambio avviene tra privati, perché si paga una sola imposta di registro, come vedremo in seguito. Tra l’altro, per chi vuol cambiare la propria abitazione principale prima della scadenza dei cinque anni dalla data del rogito, la permuta consente di saltare quel lasso di tempo – tra vendita e acquisto – che, se si protrae oltre un anno, comporta la perdita dei benefici prima casa (cioè il versamento della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, aumentata di una sanzione pari al 30%, più gli interessi legali).
LA PERMUTA DI UN BENE PRESENTE CON UN BENE FUTURO: LA TUTELA DEL CONTRAENTE PROPRIETARIO VENDITORE.
Un caso classico di ricorso a questo strumento contrattuale è quello della permuta di un’area edificabile con una porzione dell’edificio che sarà successivamente costruito su quell’area. In questo caso il contraente proprietario dell’area edificabile si priva immediatamente del proprio bene e deve attendere la realizzazione dell’edificio per poter ottenere la proprietà della nuova porzione immobiliare.
Per la migliore tutela di questo contraente (proprietario dell’area edificabile) il decreto legislativo n. 122/2005, come recentemente modificato dal “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” (D.Lgs n. 14 del 2019) – che sostituirà la Legge Fallimentare (R.D. n. 267 del 1942) a partire dal 16 agosto 2020 – ha rafforzato sia la tutela fideiussoria sia quella assicurativa che garantiscono l’acquirente di un immobile da costruire dalla crisi dell’impresa costruttrice, ossia dall’apertura nei confronti di quest’ultima di una procedura concorsuale. In particolare, sono state previste in favore dell’acquirente, a carico e spese del costruttore, a pena di nullità (artt. 2, 3 e 4 del D.Lgs. n.122/2005):
- una tutela fideiussoria: ossia l’obbligo per l’alienante del bene futuro (la porzione immobiliare da edificare) di prestare, prima od all’atto della stipula, una fideiussione bancaria in favore della controparte dell’importo pari al corrispettivo ricevuto, che garantisca l’obbligo del costruttore di consegnare l’immobile finito (almeno nelle parti essenziali), sino a che non sia rilasciato dal Comune competente il relativo certificato di abitabilità (art. 2 comma 1; art. 3).
- una tutela assicurativa: consiste in una polizza assicurativa indennitaria con durata decennale a partire dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data del rilascio del certificato di agibilità dell’immobile (art. 4) a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, ex art. 1669 c.c. derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita con l’acquirente o dell’atto di assegnazione con una cooperativa edilizia di abitazione.
Casi di permuta di area edificabile in cambio di porzione immobiliare da costruire nella giurisprudenza più recente:
- In tema di trascrizione di una permuta di terreno con immobile da costruire, ai fini dell’opponibilità ai terzi della trascrizione dell’atto di permuta, deve verificarsi che la nota di trascrizione della convenzione edilizia consenta l’individuazione della porzione immobiliare oggetto di permuta (Cass. civ. Sez. II Ord., 23/07/2019, n. 19824).
- In tema di IVA, ai fini della individuazione del momento impositivo, si può qualificare come permuta di un bene esistente con uno futuro solo il caso in cui il sinallagma negoziale sia consistito nel trasferimento reciproco con effetto immediato della proprietà dell’area e differito della cosa futura, e l’assunzione dell’obbligo di erigere l’edificio sia rimasta su di un piano accessorio e strumentale (Cass. civ. Sez. V Sent., 11/10/2018, n. 25254; Cass. civ. Sez. II, 05/06/2018, n. 14371).
LA TASSAZIONE IN CASO DI PERMUTA.
Come abbiamo ricordato sopra i vantaggi fiscali si hanno soprattutto nel caso di permuta immobiliare tra privati, tra beni soggetti a registro.
Con la Circolare n. 2/E del 2014 l’Agenzia delle Entrate ha fornito numerosi chiarimenti su come occorre calcolare l’imposta di registro in caso di permuta.
A) Caso di permuta tra privati, tra beni soggetti a registro. Ai sensi dell’art. 43, n. 1, lettera b) del T.U.R. la base imponibile per le permute, salvo il disposto del comma 2 dell’art. 40, è costituita “dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggior imposta”.
Al fine di stabilire l’imposta di registro dovuta per l’atto di permuta tra persone fisiche in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa allegata al T.U.R., occorre, dunque, “calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento per individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene”.
L’imposta di registro con le nuove aliquote stabilite (del 12%, del 9% o del 2% per cento, in quest’ultimo caso se “prima casa”) è dovuta solo una volta ed è determinata sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
Con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, sono dovute una sola volta, nella misura fissa di 50 euro ciascuna, e non più nella misura proporzionale. In relazione a tale atto e alle formalità conseguenti, non sono dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
In sintesi:
– REGISTRO: ALIQUOTA PIÙ’ ALTA (2% – SE PRIMA CASA – 9% SE ALTRI CASI – 12% SE TERRENI AGRICOLI) SUL VALORE DEL BENE CHE DA’ LUOGO A MAGGIORE IMPOSTA (minimo Euro 1.000,00)
– IPOTECARIA: FISSA Euro 50,00
– CATASTALE: FISSA Euro 50,00 (da applicarsi SOLO UNA VOLTA poiché, trattandosi di un unico contratto, la seconda imposta catastale dovuta è assorbita dalle imposte proporzionali).
Ad esempio, se la permuta coinvolge due abitazioni “prima casa” del valore catastale rispettivamente di 60.000 e 100.000 euro, si applica l’imposta di registro del 2% sul valore maggiore, cioè sull’immobile da 100.000 euro, e pertanto l’imposta sarà pari ad 2.000 euro. Se invece l’immobile dal valore catastale inferiore è “seconda casa” (e solo l’altro è “prima casa”) prevale l’imposta del 9% sulla seconda casa da 60.000 euro, e pertanto l’imposta applicata sarà pari a di 5.400 euro.
B) Diverso il caso di permuta di beni immobili, di cui un trasferimento è soggetto ad IVA e l’altro è soggetto ad imposta di registro: situazione nella quale vengono meno tutti i vantaggi fiscali dell’operazione. L’articolo 43, comma 1, lett. b), del TUR rinvia, per la determinazione della base imponibile, alla previsione dettata dall’articolo 40, comma 2, del TUR, il quale prevede che per le operazioni permutative l’imposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA.
L’atto di permuta, pertanto, sconterà, a) sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA, l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le aliquote stabilite dall’articolo 1 della Tariffa e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, mentre, b) in relazione al trasferimento imponibile IVA, l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, oltre che le imposte ipotecaria e catastale previste per tali tipologie di atti (generalmente per gli atti soggetti ad IVA le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, salvo il caso di immobili strumentali, per i quali le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento), oltre all’imposta di bollo e le tasse ipotecarie, salvo che per le formalità concernenti unicamente immobili assoggettati all’imposta di registro proporzionale.
C) Nel caso in cui la permuta abbia ad oggetto immobili i cui trasferimenti sono entrambi soggetti ad IVA, trova applicazione l’articolo 11, comma 1, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633. Anche in questo caso non sussistono particolari vantaggi fiscali, ma vediamo comunque la tassazione applicabile al caso.
Sulla base della predetta disposizione, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, vanno considerate come due distinte operazioni, indipendenti l’una dall’altra, da assoggettare entrambe ad IVA, determinata sul valore normale dei beni oggetto dei trasferimenti.
Nell’ipotesi di permuta immobiliare, trovano applicazione l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna, due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, sempre che non si tratti di permute aventi ad oggetto beni immobili strumentali.
In tale ultima ipotesi, infatti, ferma restando l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale rispettivamente del 3% e dell’1% per ciascun bene immobile. Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, in genere nella misura di 230 euro, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
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Non dimenticare di leggere il nostro approfondimento sugli altri sistemi alternativi alla classica compravendita immobiliare: il rent to buy e l’help to buy.
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The exchange allows you to exchange your property for another that is more suitable to your needs without using significant sums and without necessarily having to resort to financing. Let’s see how this useful alternative tool to the classic sale works and the most frequent cases in the real estate field.
WHAT IS THE EXCHANGE?
The exchange is, like the sale, a consensual transfer contract with real effects, more precisely, the exchange “is the contract that has as its object the reciprocal transfer of ownership of things, or other rights, from one contractor to another” (art. 1552 of the civil code). In essence, it is an exchange or “barter” that may have as its object the right of ownership and other real rights, credit rights and complex and varied legal positions. Here we will deal with the real estate exchange.
The discipline is contained in articles 1552 et seq. of the Civil Code, which recall – to the extent compatible – the rules established for the sale (building regularity, cadastral conformity, Ape, and so on).
The exchange differs from the sale in that the exchange does not take place for the consideration of a price, as in the sale, but through the reciprocal transfer of the ownership of things or the ownership of other rights. When the goods have different values, a balancing payment is used to fill the difference.
In fact, there is a “pure” exchange when no transfer of money is foreseen and an exchange “with balancing payment” when, on the contrary, the payment of a sum of money is foreseen in exchange for a difference in value between the properties.
WHAT ARE THE ADVANTAGES OF THE REAL ESTATE EXCHANGE COMPARED TO THE PURCHASE AND SALE?
The choice to change house through a real estate exchange is certainly more advantageous than the sale, because it allows you to exchange the property without investing considerable sums and without necessarily having to resort to financing.
In practice, two actual sales are made, but with significant advantages:
- the final costs of the operation are almost always lower than those of a normal sale since the final deed (notarial public deed or authenticated private agreement) will be unique and the notary fees will be divided between the contracting parties (art. 1554 c.c.). This constitutes another difference compared to the normal sale, the costs of which, as a rule, are borne by the purchasing party.
- from a fiscal point of view, especially when the exchange takes place between private individuals, because only one registration tax is paid, as we will see later. Among other things, for those who want to change their main residence before the expiry of the five years from the date of the deed, the exchange allows you to skip that period of time – between sale and purchase – which, if it lasts more than a year, entails the loss of the first home benefits (i.e. the payment of the difference between the reduced tax and the ordinary tax, increased by a penalty equal to 30%, plus legal interest).
EXCHANGE OF A PRESENT GOOD WITH A FUTURE GOOD: PROTECTION OF THE SELLING OWNER CONTRACTOR.
A classic case of recourse to this contractual instrument is the exchange of a building area with a portion of the building that will subsequently be constructed on that area. In this case, the contractor who owns the building area immediately deprives himself of his property and must wait for the construction of the building in order to obtain ownership of the new real estate portion.
For the best protection of this contractor (owner of the building area), Legislative Decree no. 122/2005, as recently amended by the “Code of Business Crisis and Insolvency” (Legislative Decree no. 14 of 2019) – which will replace the Bankruptcy Law (Royal Decree no. 267 of 1942) starting from 16 August 2020 – has strengthened both the surety and insurance protection that guarantee the purchaser of a property to be built against the crisis of the construction company, i.e. the opening of a bankruptcy procedure against the latter. In particular, the following have been provided in favor of the purchaser, at the expense and expense of the builder, under penalty of nullity (articles 2, 3 and 4 of Legislative Decree no. 122/2005):
- a surety bond: that is, the obligation for the seller of the future property (the real estate portion to be built) to provide, before or at the time of the stipulation, a bank guarantee in favor of the counterparty for an amount equal to the consideration received, which guarantees the obligation of the builder to deliver the finished property (at least in the essential parts), until the relevant certificate of habitability is issued by the competent Municipality (art. 2 paragraph 1; art. 3).
- an insurance bond: consists of an indemnity insurance policy with a ten-year duration starting from the date of completion of the works or from the date of issue of the certificate of habitability of the property (art. 4) to guarantee material and direct damage to the property, including damage to third parties, pursuant to art. 1669 of the Civil Code. arising from total or partial ruin or serious construction defects of the works, due to soil defects or construction defects, and in any case manifested after the stipulation of the final sales contract with the buyer or the assignment deed with a housing cooperative.
Cases of exchange of building area in exchange for a portion of real estate to be built in the most recent case law:
- With regard to the transcription of an exchange of land for a property to be built, for the purposes of the opposability to third parties of the transcription of the exchange deed, it must be verified that the transcription note of the building agreement allows the identification of the portion of real estate subject to the exchange (Cass. civ. Sez. II Ord., 23/07/2019, n. 19824).
- In terms of VAT, for the purposes of identifying the taxable moment, it is possible to qualify as an exchange of an existing asset with a future one only if the contractual synallagma consisted in the reciprocal transfer with immediate effect of the ownership of the area and deferred transfer of the future thing, and the assumption of the obligation to erect the building remained on an accessory and instrumental level (Cass. civ. Sez. V Sent., 11/10/2018, n. 25254; Cass. civ. Sez. II, 05/06/2018, n. 14371).
TAXATION IN THE EVENT OF AN EXCHANGE.
As we have mentioned above, the tax advantages are obtained above all in the case of a real estate exchange between private individuals, between goods subject to registration.
With Circular n. 2/E of 2014, the Revenue Agency provided numerous clarifications on how to calculate the registration tax in the event of an exchange.
A) Case of exchange between private individuals, between goods subject to registration. Pursuant to art. 43, no. 1, letter b) of the T.U.R. the taxable base for exchanges, except as provided for in paragraph 2 of art. 40, is constituted by “the value of the good that gives rise to the application of the higher tax”.
In order to establish the registration tax due for the deed of exchange between natural persons in a proportional manner, pursuant to article 1 of the Tariff attached to the T.U.R., it is therefore necessary to “calculate the registration tax relating to each transfer to identify the highest one, regardless of whether the higher amount derives from the application of a higher rate or from a higher value of the good”.
The registration tax with the new established rates (of 12%, 9% or 2% percent, in the latter case if “first home”) is due only once and is determined on the value of the property that gives rise to the application of the higher tax.
With reference to the mortgage and land registry taxes, they are due only once, in the fixed amount of 50 euros each, and no longer in the proportional amount. In relation to this act and the consequent formalities, the stamp duty, mortgage taxes and special land registry taxes are not due.
In summary:
– REGISTRATION: HIGHER RATE (2% – IF FIRST HOME – 9% IF OTHER CASES – 12% IF AGRICULTURAL LAND) ON THE VALUE OF THE PROPERTY WHICH GIVES RISE TO HIGHER TAX (minimum Euro 1,000.00)
– MORTGAGE: FIXED Euro 50.00
– CADASTRAL: FIXED Euro 50.00 (to be applied ONLY ONCE since, as it is a single contract, the second cadastral tax due is absorbed by the proportional taxes).
For example, if the exchange involves two “first home” properties with a cadastral value of 60,000 and 100,000 euros respectively, the 2% registration tax is applied to the higher value, i.e. the 100,000 euro property, and therefore the tax will be equal to 2,000 euros. If, however, the property with the lower cadastral value is a “second home” (and only the other is a “first home”) the 9% tax on the 60,000 euro second home prevails, and therefore the tax applied will be equal to 5,400 euros.
B) The case of exchange of real estate is different, one transfer of which is subject to VAT and the other is subject to registration tax: a situation in which all the tax advantages of the transaction cease to exist. Article 43, paragraph 1, letter b), of the TUR refers, for the determination of the taxable base, to the provision dictated by Article 40, paragraph 2, of the TUR, which provides that for exchange transactions the registration tax applies to the transfer or service not subject to VAT.
The exchange deed, therefore, will be subject, a) to the proportional registration tax on the transfer or service not subject to VAT, according to the rates established by Article 1 of the Tariff and the mortgage and land registry taxes in the fixed amount of 50 euros each, while, b) in relation to the VAT taxable transfer, to the fixed registration tax of 200 euros, in addition to the mortgage and land registry taxes provided for these types of deeds (generally for deeds subject to VAT, the mortgage and land registry taxes are due in the fixed amount of 200 euros each, except in the case of instrumental properties, for which the mortgage and land registry taxes are due in the proportional amount of 3 and 1 percent respectively), in addition to the stamp duty and the mortgage taxes, except for the formalities concerning only properties subject to the proportional registration tax.
C) In the event that the exchange concerns real estate whose transfers are both subject to VAT, Article 11, paragraph 1, of Presidential Decree 26 October 1972, no. 633 applies. Even in this case there are no particular tax advantages, but let’s see the taxation applicable to the case.
Based on the aforementioned provision, the transfers of goods and the provision of services carried out in exchange for other transfers of goods or provision of services must be considered as two distinct operations, independent of each other, both subject to VAT, determined on the normal value of the goods being transferred.
In the event of a real estate exchange, the registration tax in the fixed amount of 200 euros, two mortgage taxes in the fixed amount of 200 euros each, two land registry taxes in the fixed amount of 200 euros each, apply, provided that the exchanges do not concern instrumental real estate.
In this last case, in fact, without prejudice to the application of the registration tax in the fixed amount of 200 euros, the mortgage and land registry taxes are due in the proportional amount of 3% and 1% respectively for each immovable property. Furthermore, the stamp duty, generally in the amount of 230 euros, the mortgage taxes and the special land registry taxes remain due.
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Don’t forget to read our in-depth analysis on the other alternative systems to the classic real estate sale: rent to buy and help to buy.
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