La prelazione agraria - Notaio Del Monte

Tra le prelazioni legali vi è la prelazione agraria, disciplinata dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. La prima delle norme citate concerne la prelazione riconosciuta all’affittuario in caso di vendita del terreno condotto in affitto (cd. prelazione agraria comune), mentre la seconda norma testé menzionata concerne la prelazione riconosciuta, a determinate condizioni, al coltivatore diretto confinante.

La ratio delle norme che disciplinano la prelazione agraria deve rinvenirsi nella volontà del legislatore di incoraggiare le attività agricole favorendo la riunione in capo ad un medesimo soggetto della titolarità del diritto personale di godimento del fondo (in qualità di affittuario), e del diritto di proprietà.

Per rientrare nel campo applicativo delle norme e far scattare l’obbligo di preferire è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: deve trattarsi di un fondo agricolo, a nulla rilevando la dimensione, il tipo di coltura e neppure se sullo stesso sia eretto un fabbricato rurale; il prelazionario deve essere un mezzadro, un colono, un affittuario, un compartecipante o un enfiteuta coltivatore diretto ed è necessario che egli sia impegnato nella coltivazione del fondo oggetto dell’atto di alienazione da almeno due anni (anno solare e non annata agraria); inoltre, il coltivatore diretto non deve, secondo il dettato della norma, aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria; deve, infine, essere disposta un’alienazione a titolo oneroso del diritto di proprietà o una concessione in enfiteusi ed il corrispettivo deve essere fungibile.

Quando ricorrono i suddetti presupposti, il proprietario che vuole vendere il proprio terreno dovrà procedere alla c.d. denuntiatio, cioè alla notifica con lettera raccomandata al coltivatore-prelazionario della proposta di alienazione, trasmettendogli il preliminare di compravendita, in cui dovranno essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite per il trasferimento, ivi compresa la clausola per l’eventualità della prelazione.

La dottrina si è interrogata sulle modalità di tale notifica e, ad oggi, sembra prevalere la tesi secondo cui essa possa avvenire anche senza rigorose formalità, fermo restando che procedere in maniera formale rende più agevole la prova dell’avvenuta notifica, mentre in caso di notifica informale graverà sul proprietario l’onere di provare l’avvenuta ed effettiva conoscenza della notizia di alienazione da parte del titolare del diritto ad essere preferito.

È sempre richiesta la forma scritta per la rinuncia alla prelazione, in quanto il consenso del coltivatore al trasferimento del terreno viene ricostruito come un atto dismissivo del diritto ad essere preferito.

Per garantire, poi, l’effettività del diritto di preferenza è previsto il c.d. retratto, si tratta di un diritto potestativo complementare al diritto di prelazione. Qualora una vendita fosse attuata senza tener conto del diritto di prelazione riconosciuto dall’ordinamento, il prelazionario leso avrebbe il diritto di riscattare il bene direttamente dall’avente causa e di conseguire coattivamente il diritto di proprietà o la concessione in enfiteusi. Il retratto consiste in una dichiarazione unilaterale recettizia, giudiziale o stragiudiziale, perfezionabile entro un anno dalla trascrizione del contratto definitivo ed in grado di determinare in favore del prelazionario l’acquisto ex tunc del diritto oggetto di trasferimento.

Passando, a questo punto, all’analisi della prelazione del confinante, occorre anzitutto evidenziare che essa è alternativa a quella dell’affittuario, nel senso che questa opera soltanto quando l’altra non sussiste per mancanza di presupposti.

La ratio della prelazione del confinante consiste nel tentare di promuovere ed incoraggiare tentativi ed ambizioni di creazione di grandi realtà fondiarie e affinché ricorra tale prelazione, oltre ai presupposti già menzionati per la prelazione dell’affittuario, è necessario: che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido; che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto, che il fondo offerto in vendita sia contiguo a quello su cui è insediato il proprietario coltivatore diretto.

Una questione dibattuta riguarda il caso della rinunzia alla prelazione da parte dell’affittuario, ci si è chiesti se in tale ipotesi sorgerebbe la prelazione del confinante ma diverse pronunce della Corte di Cassazione hanno concluso affermando che in tal caso non diverrà mai attuale la prelazione del proprietario del fondo contiguo visto che la prelazione dell’affittuario, pur se rinunziata, è venuta ugualmente ad esistenza.

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Agrarian pre-emption

Among the legal pre-emptions is the agrarian pre-emption, regulated by art. 8 of the law of 26 May 1965, n. 590 and by art. 7 of the law of 14 August 1971, n. 817. The first of the aforementioned rules concerns the pre-emption recognized to the tenant in the event of sale of the land leased (so-called common agrarian pre-emption), while the second rule just mentioned concerns the pre-emption recognized, under certain conditions, to the neighboring direct farmer.

The rationale of the rules that regulate the agrarian pre-emption must be found in the will of the legislator to encourage agricultural activities by favoring the reunion in the head of the same subject of the ownership of the personal right of enjoyment of the land (as tenant), and of the right of ownership.

In order to fall within the scope of the provisions and trigger the obligation to prefer, the following conditions must be met: it must be an agricultural land, irrespective of its size, type of cultivation or even whether a rural building is erected on it; the pre-emptive holder must be a sharecropper, a tenant farmer, a tenant, a co-participant or a direct emphyteuta cultivator and it is necessary that he has been engaged in the cultivation of the land subject to the act of alienation for at least two years (calendar year and not agricultural year); furthermore, the direct cultivator must not, according to the provisions of the provision, have sold, in the previous two years, other rural land with a taxable income exceeding one thousand lire, except in the case of transfer for the purpose of land recomposition; finally, a onerous alienation of the property right or a concession in emphyteusis must be arranged and the consideration must be fungible.

When the above conditions are met, the owner who wants to sell his land must proceed with the so-called denuntiatio, that is, the notification by registered letter to the farmer-preemptor of the proposal for sale, sending him the preliminary sale contract, in which the name of the buyer, the sale price and the other rules agreed for the transfer must be indicated, including the clause for the eventuality of pre-emption.

The doctrine has questioned the methods of such notification and, to date, the thesis seems to prevail according to which it can also take place without rigorous formalities, it being understood that proceeding in a formal manner makes it easier to prove that notification has taken place, while in the case of informal notification, the burden of proving that the holder of the right to be preferred has taken place and is actually aware of the news of sale.

Written form is always required for the waiver of pre-emption, as the farmer’s consent to the transfer of the land is reconstructed as an act dismissing the right to be preferred.

In order to guarantee the effectiveness of the right of preference, the so-called retratto is provided for, which is a potestative right complementary to the right of pre-emption. If a sale were to be carried out without taking into account the right of pre-emption recognized by the legal system, the injured pre-emption holder would have the right to redeem the property directly from the assignee and to forcibly obtain the right of ownership or the concession in emphyteusis. The retratto consists of a unilateral declaration of receipt, judicial or extrajudicial, which can be perfected within one year from the transcription of the definitive contract and capable of determining in favor of the pre-emption holder the ex tunc purchase of the right subject to transfer.

Moving on, at this point, to the analysis of the pre-emption of the neighbor, it must first of all be highlighted that it is an alternative to that of the tenant, in the sense that this operates only when the other does not exist due to lack of prerequisites.

The rationale for the pre-emption of the neighbor consists in trying to promote and encourage attempts and ambitions to create large landed entities and for this pre-emption to occur, in addition to the conditions already mentioned for the pre-emption of the tenant, it is necessary: that on the land put up for sale there is no direct cultivator on the basis of a valid legal title; that on the adjacent land there is an owner who is a direct cultivator, that the land offered for sale is contiguous to the one on which the owner who is a direct cultivator is settled.

A debated issue concerns the case of the waiver of the pre-emption by the tenant, it has been asked whether in this case the pre-emption of the neighbor would arise but several rulings of the Court of Cassation have concluded by stating that in this case the pre-emption of the owner of the adjacent land will never become current since the pre-emption of the tenant, even if waived, has come into existence anyway.