Tra le prelazioni legali vi è la prelazione agraria, disciplinata dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. La prima delle norme citate concerne la prelazione riconosciuta all’affittuario in caso di vendita del terreno condotto in affitto (cd. prelazione agraria comune), mentre la seconda norma testé menzionata concerne la prelazione riconosciuta, a determinate condizioni, al coltivatore diretto confinante.
La ratio delle norme che disciplinano la prelazione agraria deve rinvenirsi nella volontà del legislatore di incoraggiare le attività agricole favorendo la riunione in capo ad un medesimo soggetto della titolarità del diritto personale di godimento del fondo (in qualità di affittuario), e del diritto di proprietà.
Per rientrare nel campo applicativo delle norme e far scattare l’obbligo di preferire è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: deve trattarsi di un fondo agricolo, a nulla rilevando la dimensione, il tipo di coltura e neppure se sullo stesso sia eretto un fabbricato rurale; il prelazionario deve essere un mezzadro, un colono, un affittuario, un compartecipante o un enfiteuta coltivatore diretto ed è necessario che egli sia impegnato nella coltivazione del fondo oggetto dell’atto di alienazione da almeno due anni (anno solare e non annata agraria); inoltre, il coltivatore diretto non deve, secondo il dettato della norma, aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria; deve, infine, essere disposta un’alienazione a titolo oneroso del diritto di proprietà o una concessione in enfiteusi ed il corrispettivo deve essere fungibile.
Quando ricorrono i suddetti presupposti, il proprietario che vuole vendere il proprio terreno dovrà procedere alla c.d. denuntiatio, cioè alla notifica con lettera raccomandata al coltivatore-prelazionario della proposta di alienazione, trasmettendogli il preliminare di compravendita, in cui dovranno essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite per il trasferimento, ivi compresa la clausola per l’eventualità della prelazione.
La dottrina si è interrogata sulle modalità di tale notifica e, ad oggi, sembra prevalere la tesi secondo cui essa possa avvenire anche senza rigorose formalità, fermo restando che procedere in maniera formale rende più agevole la prova dell’avvenuta notifica, mentre in caso di notifica informale graverà sul proprietario l’onere di provare l’avvenuta ed effettiva conoscenza della notizia di alienazione da parte del titolare del diritto ad essere preferito.
È sempre richiesta la forma scritta per la rinuncia alla prelazione, in quanto il consenso del coltivatore al trasferimento del terreno viene ricostruito come un atto dismissivo del diritto ad essere preferito.
Per garantire, poi, l’effettività del diritto di preferenza è previsto il c.d. retratto, si tratta di un diritto potestativo complementare al diritto di prelazione. Qualora una vendita fosse attuata senza tener conto del diritto di prelazione riconosciuto dall’ordinamento, il prelazionario leso avrebbe il diritto di riscattare il bene direttamente dall’avente causa e di conseguire coattivamente il diritto di proprietà o la concessione in enfiteusi. Il retratto consiste in una dichiarazione unilaterale recettizia, giudiziale o stragiudiziale, perfezionabile entro un anno dalla trascrizione del contratto definitivo ed in grado di determinare in favore del prelazionario l’acquisto ex tunc del diritto oggetto di trasferimento.
Passando, a questo punto, all’analisi della prelazione del confinante, occorre anzitutto evidenziare che essa è alternativa a quella dell’affittuario, nel senso che questa opera soltanto quando l’altra non sussiste per mancanza di presupposti.
La ratio della prelazione del confinante consiste nel tentare di promuovere ed incoraggiare tentativi ed ambizioni di creazione di grandi realtà fondiarie e affinché ricorra tale prelazione, oltre ai presupposti già menzionati per la prelazione dell’affittuario, è necessario: che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido; che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto, che il fondo offerto in vendita sia contiguo a quello su cui è insediato il proprietario coltivatore diretto.
Una questione dibattuta riguarda il caso della rinunzia alla prelazione da parte dell’affittuario, ci si è chiesti se in tale ipotesi sorgerebbe la prelazione del confinante ma diverse pronunce della Corte di Cassazione hanno concluso affermando che in tal caso non diverrà mai attuale la prelazione del proprietario del fondo contiguo visto che la prelazione dell’affittuario, pur se rinunziata, è venuta ugualmente ad esistenza.
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