Quando si parla di prelazione si intende il diritto, riconosciuto ad un soggetto (c.d. prelazionario) di essere preferito rispetto ad eventuali terzi da parte di altro soggetto (c.d. prelazionante) in occasione del trasferimento di un determinato bene.
In ogni caso, il prelazionante resta libero sia per quanto concerne l’an, sia per quanto concerne il quomodo del contratto, essendo egli vincolato soltanto nella scelta della parte acquirente che, a parità di condizioni deve essere il prelazionario.
La prelazione urbana rientra tra le prelazioni legali, ciò rileva in relazione agli effetti: la violazione delle prelazioni legali offre, infatti, al prelazionario la possibilità di attivare una tutela reale volta a porre nel nulla l’atto posto in essere in spregio dell’interesse perseguito.
Nell’ambito del contratto di locazione il diritto di prelazione è stato inizialmente previsto dalla Legge 392/ 1978 relativamente agli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione e da ultimo, dall’art. 3, lettera g), Legge 431/98 per gli immobili adibiti ad uso abitativo.
Relativamente agli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione il combinato disposto degli artt. 35 e 41 della 1. 392/ 78 circoscrive il campo di applicazione del diritto di prelazione solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico, per il quale abbia rilievo l’ubicazione del luogo in cui tale contatto è prestato. È evidente che la ratio dell’istituto della prelazione nell’ambito degli immobili non abitativi si fondi sull’esigenza pubblicistica della conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico.
È opportuno soffermarsi sulla definizione delle parti coinvolte dall’istituto della prelazione urbana, in particolare:
– il prelazionario è il conduttore ma può essere anche il subconduttore, mentre non può considerarsi prelazionario il semplice detentore dell’immobile locato;
– l’obbligato a preferire è il proprietario-locatore che desideri alienare il proprio immobile a titolo oneroso.
Vi sono ipotesi peculiari in cui è esclusa la prelazione, nello specifico: in caso di vendita c.d. in blocco dell’intero edificio di cui è parte l’immobile locato; se, trattandosi di immobile caduto in successione, un coerede aliena la sua quota agli altri coeredi (ed in genere non scatta mai se un comproprietario aliena la sua quota anche a terzi) ed infine, se il locatore trasferisce l’immobile locato al coniuge o ai parenti entro il secondo grado, a meno che il conduttore prelazionario non sia anch’egli parente entro il medesimo grado.
È previsto il diritto potestativo di retratto in virtù del quale il conduttore che ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto ed esercitato il riscatto, il prezzo dovrà essere pagato entro tre mesi.
Per seguire il corretto iter previsto in tema di prelazione urbana, ai sensi dell’art. 38 della Legge 392/78, il locatore-proprietario che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile oggetto di locazione deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, la comunicazione deve contenere l’indicazione del prezzo richiesto per l’alienazione, quantificato in denaro e tutte le condizioni del contratto di vendita, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
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Urban pre-emption
When we talk about pre-emption we mean the right, recognized to a subject (so-called pre-emptionist) to be preferred with respect to any third parties by another subject (so-called pre-empting party) on the occasion of the transfer of a certain asset.
In any case, the pre-empting party remains free both with regard to the an and with regard to the quomodo of the contract, being bound only in the choice of the purchasing party who, under equal conditions, must be the pre-empting party.
Urban pre-emption is one of the legal pre-emptions, this is relevant in relation to the effects: the violation of legal pre-emptions offers, in fact, the pre-empting party the possibility of activating a real protection aimed at nullifying the act carried out in contempt of the interest pursued.
In the context of the rental contract, the right of pre-emption was initially provided for by Law 392/1978 in relation to properties intended for use other than housing and lastly, by art. 3, letter g), Law 431/98 for properties used for residential purposes.
With regard to properties used for purposes other than residential, the combined provisions of articles 35 and 41 of 1. 392/78 limit the scope of the right of pre-emption only to properties in which an activity involving contact with the public is carried out, for which the location of the place where such contact is provided is relevant. It is clear that the rationale for the pre-emption right in the context of non-residential properties is based on the public need to preserve productive and commercial activities carried out in direct contact with the public.
It is appropriate to dwell on the definition of the parties involved in the urban pre-emption right, in particular:
– the pre-emption right holder is the tenant but may also be the sub-tenant, while the simple holder of the leased property cannot be considered a pre-emption right holder;
– the person obliged to prefer is the owner-lessor who wishes to sell his property for a fee.
There are specific cases in which the right of pre-emption is excluded, specifically: in the case of the so-called block sale of the entire building of which the leased property is part; if, in the case of a property that has fallen into succession, a co-heir sells his share to the other co-heirs (and generally it never comes into play if a co-owner also sells his share to third parties) and finally, if the lessor transfers the leased property to the spouse or relatives within the second degree, unless the pre-emptive tenant is also a relative within the same degree.
A potestative right of retraction is provided for by virtue of which the tenant who has the right of pre-emption can redeem the property from the buyer and subsequent assignees within six months of the transcription of the contract and, once the redemption has been exercised, the price must be paid within three months.
In order to follow the correct procedure provided for in terms of urban pre-emption, pursuant to art. 38 of Law 392/78, the lessor-owner who intends to transfer the leased property for a fee must communicate to the lessee the intention to sell the property with a deed notified by a judicial officer, the communication must contain the indication of the price requested for the sale, quantified in money and all the conditions of the sales contract, in addition to the invitation to exercise or not the right of pre-emption. The lessee can exercise the right of pre-emption within sixty days of receiving the communication, with a deed notified to the owner by a judicial officer, offering conditions equal to those communicated to him.
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