Tra i documenti fondamentali nel mondo immobiliare vi è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), disciplinata dall’articolo 24 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2021, e successive modifiche.
La suddetta norma afferma che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata di agibilità.
La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata:
- per le nuove costruzioni;
- per ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità.
La mancata presentazione della segnalazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
La segnalazione deve essere presentata al Comune, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, dal soggetto titolare del permesso di costruire, o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o dai loro successori o aventi causa
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) deve essere corredata da una serie di documenti: l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge; certificato di collaudo statico, quando necessario, e dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori; dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche; gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale; la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi; l’attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga.
Nella prassi può accadere che un immobile sia venduto senza Segnalazione Certificata di Agibilità e in tal caso ci si chiede quali siano le conseguenze. La Corte di Cassazione lo ha chiarito con una recente ordinanza (n. 39369/2021) ove ha precisato che nella vendita di immobili abitativi, la mancata consegna del certificato di agibilità costituisce un inadempimento del venditore, che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, dando luogo in re ipsa all’inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini ex art. 1495 c.c., per presunta traditio di aliud pro alio, sussistente viceversa soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato, in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche. Nelle altre ipotesi l’omissione del venditore è soggetta alla concreta verifica ope iudicis dell’importanza e gravità dell’inadempimento.
La Cassazione, con l’ordinanza sopra citata, conferma che la mancanza della Segnalazione Certificata di Agibilità può essere oggetto di risoluzione del contratto nel solo caso in cui la mancanza della stessa corrisponda ad effettive patologie e ad effettivi vizi insanabili del fabbricato che, per loro natura, impediscano l’agibilità dell’unità abitativa.
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The certified notification of habitability
Among the fundamental documents in the real estate world is the Certified Notification of Habitability (SCA), governed by Article 24 of Presidential Decree no. 380 of 6 June 2021, and subsequent amendments.
The aforementioned regulation states that the existence of conditions of safety, hygiene, healthiness, energy saving of buildings and systems installed therein and, where applicable, compliance with digital infrastructure obligations, assessed in accordance with the provisions of current legislation, as well as the conformity of the work to the presented project and its usability are certified by means of a certified notification of usability.
The Certified Notification of Usability must be presented:
- for new buildings;
- for reconstructions or elevations, total or partial;
- for interventions on existing buildings that may affect the conditions of usability.
Failure to submit the report will result in the application of an administrative fine ranging from €77 to €464.
The report must be submitted to the Municipality, within fifteen days of completion of the finishing works of the intervention, by the person holding the building permit, or by the person who submitted the certified report of commencement of activity, or by their successors or assigns
The Certified Report of Habitability (SCA) must be accompanied by a series of documents: the certification of the director of the works or, if not appointed, of a qualified professional who certifies the existence of the conditions required by law; static testing certificate, when necessary, and declaration of regular execution made by the director of the works; declaration of conformity of the works carried out with the legislation in force regarding accessibility and overcoming architectural barriers; the details of the declaration of cadastral update; the declaration of the installation company, which certifies the conformity of the systems installed in the buildings with the conditions of safety, hygiene, healthiness, energy saving prescribed by the current legislation or, where applicable, a test certificate of the same; the certification of a building prepared for ultra-broadband.
In practice, it may happen that a property is sold without a Certified Notification of Habitability and in this case one wonders what the consequences are. The Court of Cassation clarified this with a recent order (no. 39369/2021) where it specified that in the sale of residential properties, failure to deliver the certificate of habitability constitutes a breach of contract by the seller, which does not necessarily have a decisive impact on the balance of the mutual performances of the parties, giving rise in re ipsa to the breach pursuant to art. 1453 of the Civil Code, free from the terms pursuant to art. 1495 c.c., for alleged traditio of aliud pro alio, which conversely exists only in the case in which the conditions for obtaining the certificate do not exist, due to irremediable violations of urban planning provisions. In other cases, the seller’s omission is subject to the concrete verification ope iudicis of the importance and seriousness of the breach.
The Court of Cassation, with the order cited above, confirms that the lack of the Certified Notification of Habitability can be the subject of termination of the contract only in the case in which the lack of the same corresponds to actual pathologies and actual irremediable defects of the building which, by their nature, prevent the habitability of the housing unit.
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