Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza amplia e rende operativa la tutela in favore dell’acquirente di immobile da costruire. Vediamo insieme le novità introdotte.
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza
Al fine di approntare una tutela più estesa e più efficace in favore dell’acquirente di immobile da costruire, è recentemente intervenuto il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza – introdotto dal D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 ed entrato in vigore a partire dal 16 marzo 2019 – che integra e rende operative le garanzie già previste dalla legge sull’acquisto di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005 c.d. TAIC).
Il rischio che si intende tutelare è il seguente: che l’acquirente (persona fisica) che stipula un contratto (anche di leasing) con effetto traslativo non immediato della proprietà (o di diritto reale di godimento su) di un immobile in costruzione possa subire la perdita degli acconti versati per l’acquisto a causa dell’intervenuta “crisi” (fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa) dell’impresa costruttrice prima della stipula dell’atto definitivo di trasferimento.
Vediamo, allora, il sistema di tutela approntate dalla nuova legge per l’acquirente di immobile da costruire con riferimento a tutti i contratti, preliminari e definitivi, relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019 (art. 5 comma 1 ter D.Lgs. 122/2005).
LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE
In favore della parte acquirente sono previste le seguenti tutele irrinunciabili, nel senso che ogni clausola contraria è nulla e da intendersi come non apposta (art. 5 comma 1 bis D.Lgs. 122/2005), ovvero:
1) obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca il rimborso, in caso di crisi della propria impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
2) obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. “Polizza decennale postuma”) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
3) obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare a mezzo di atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento del notaio, che dovrà verificare ed attestare la correttezza e conformità della fideiussione al modello ministeriale.
La fideiussione
In particolare, per quanto riguarda la fideiussione, la stessa deve essere conforme ad un modello ministeriale e la relativa conformità dovrà essere attestata dal notaio nell’atto. Essa ha lo scopo di garantire il rimborso delle somme versate dall’acquirente del bene futuro a titolo di acconto e nel caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma in occasione dell’atto (definitivo) di compravendita dell’immobile.
La fideiussione sarà valida ed efficace fino a quando la compagnia assicurativa o la banca che l’ha rilasciata riceva la copia autentica dell’atto (definitivo) di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della menzionata polizza decennale postuma, di cui appresso.
La polizza decennale postuma
Il contratto definitivo di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale postuma, a garanzia del risarcimento dei danni materiali che l’immobile dovesse subire per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Nel caso in cui la predetta polizza non venga consegnata dal costruttore, il notaio non può ricevere l’atto e l’acquirente, che abbia comunicato di voler recedere dal contratto, ha diritto di ottenere dalla compagnia assicurativa o dalla banca (che ha rilasciato in precedenza la fideiussione) il risarcimento di quanto dal medesimo versato in precedenza al costruttore.
Il contratto preliminare
L’obbligo di stipulare il contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata è previsto a pena della nullità assoluta del contratto per difetto di forma.
Numerosi sono i vantaggi dell’intervento del notaio nel preliminare, tra i quali:
- accertare preliminarmente l’inesistenza di gravami o vincoli, che possano pregiudicare il successivo acquisto;
- procedere alla successiva trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, che ha l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di gravami o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché l’atto definitivo di compravendita intervenga nei tre anni successivi);
- possibilità di ricorrere al deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio.
Oltre ai requisiti base che ciascun contratto preliminare deve contenere (leggi il nostro approfondimento su “I must have del contratto preliminare”), in caso di preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire occorrerà inserire le seguenti ulteriori indicazioni (art. 6 D.Lgs. 122/2005):
– la fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale:
– la descrizione dell’immobile da edificare (con i confini e le eventuali pertinenze);
– eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’eventuale impresa appaltatrice dei lavori;
– il capitolato dei lavori (con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto).
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