L’usufrutto è il diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Può accadere che un soggetto che abbia la piena proprietà di un immobile decida di riservarsi il diritto di usufrutto sullo stesso e venderne la c.d. nuda proprietà. Così facendo potrà continuare a godere dell’immobile e, allo stesso tempo, raccogliere liquidità.
L’usufrutto ha necessariamente durata temporanea perché se la facoltà di godimento dell’immobile fosse definitivamente sottratta al nudo proprietario non avrebbe alcuna utilità pratica la proprietà di quest’ultimo.
Relativamente alla durata dell’usufrutto occorre distinguere:
- se l’usufrutto è costituito a favore di una persona fisica, ove non si preveda una durata inferiore, il diritto si intende per tutta la durata della vita dell’usufruttuario e – in tal caso – alla morte di quest’ultimo il diritto di usufrutto si estingue e colui il quale era nudo proprietario diventa pieno proprietario del bene;
- se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, ovvero di un ente non personificato, la durata massima del diritto è di trent’anni; allo scadere del termine previsto si avrà l’estinzione dell’usufrutto e l’acquisto da parte del nudo proprietario della piena proprietà del bene.
In tema di usufrutto, poi, occorre soffermarsi sull’usufrutto congiuntivo e su quello successivo.
In particolare, è valido il c.d. usufrutto congiuntivo, ovvero quello attribuito congiuntamente a più soggetti, anche con diritto di accrescimento a favore del più longevo dei titolari; nella prassi, questa ipotesi è ricorrente nel caso di usufrutto costituito a favore di due coniugi con la previsione che alla morte del primo dei due, il diritto di usufrutto competerà integralmente all’altro. Nel caso di usufrutto congiuntivo, solo alla morte dell’ultimo dei contitolari originari si avrà la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.
Una riflessione particolare merita il c.d. usufrutto successivo che si ha quando il costituente attribuisce il diritto di usufrutto a una determinata persona e, successivamente, alla morte di questa ad altre persone e così via. Il nostro ordinamento disciplina in modo diverso l’usufrutto successivo nelle varie figure giuridiche:
- lo vieta assolutamente negli atti mortis causa, vale a dire nel legato di usufrutto (art. 698 c.c.);
- lo limita nelle donazioni a una sola categoria di soggetti dopo il donante (art. 796 c.c.);
- in mancanza di ogni norma proibitiva, si discute della possibilità di ammettere l’usufrutto successivo costituito in forza di contratto a titolo oneroso, ma dottrina e giurisprudenza prevalenti ritengono generalmente ammesso senza limiti l’usufrutto successivo costituito negli atti tra vivi diversi dalla donazione.
Si ritiene comunque valido il c.d. usufrutto successivo improprio per tale intendendosi quello con cui l’alienante a titolo oneroso di un bene se ne riserva l’usufrutto con la previsione che alla sua morte lo stesso competerà ad un terzo (o a più terzi congiuntamente, ma non successivamente).
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Sale with reservation of usufruct
Usufruct is the right to enjoy someone else’s property with the obligation to respect its economic purpose.
It may happen that a person who has full ownership of a property decides to reserve the right of usufruct on it and sell the so-called bare ownership. By doing so, he or she will be able to continue to enjoy the property and, at the same time, collect liquidity.
Usufruct necessarily has a temporary duration because if the right to enjoy the property were permanently removed from the bare owner, the latter’s ownership would have no practical use.
With regard to the duration of usufruct, it is necessary to distinguish:
if the usufruct is established in favor of a natural person, where a shorter duration is not foreseen, the right is intended for the entire duration of the life of the usufructuary and – in this case – upon the death of the latter the right of usufruct expires and the person who was the bare owner becomes the full owner of the property;
if the usufruct is established in favor of a legal person, or a non-personified entity, the maximum duration of the right is thirty years; at the expiration of the established term, the usufruct will be extinguished and the bare owner will acquire full ownership of the property.
On the subject of usufruct, then, it is necessary to dwell on the conjunctive usufruct and the subsequent one.
In particular, the so-called conjunctive usufruct is valid, that is, the one attributed jointly to several subjects, also with the right of accretion in favor of the longest-lived of the owners; in practice, this hypothesis is recurrent in the case of usufruct established in favor of two spouses with the provision that upon the death of the first of the two, the right of usufruct will fully belong to the other. In the case of conjunctive usufruct, only upon the death of the last of the original joint owners will the usufruct be consolidated with the bare ownership.
A special consideration deserves the so-called subsequent usufruct which occurs when the constituent attributes the right of usufruct to a specific person and, subsequently, upon the death of this person to other people and so on. Our legal system regulates subsequent usufruct differently in the various legal forms:
it absolutely prohibits it in mortis causa acts, that is to say in the usufruct legacy (art. 698 c.c.);
it limits it in donations to a single category of subjects after the donor (art. 796 c.c.);
in the absence of any prohibitive rule, the possibility of admitting subsequent usufruct constituted by virtue of a contract for consideration is discussed, but prevailing doctrine and jurisprudence generally consider subsequent usufruct constituted in inter vivos acts other than donations to be admitted without limits.
The so-called c.d. is considered valid in any case. improper subsequent usufruct, meaning that by which the seller of a good reserves its usufruct for a fee with the provision that upon his death it will be transferred to a third party (or to several third parties jointly, but not subsequently).
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