La trascrizione dei contratti preliminari è sancita dall’art. 2645-bis c.c. Tale norma è stata introdotta dall’art. 3, comma 1, d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, poi convertito, con modificazioni, dalla l. 28 febbraio 1997, n. 30. L’intento perseguito dal legislatore è quello di tutelare il promissario acquirente di immobili, sia costruiti che da costruire, per sottrarlo al rischio di un successivo trasferimento, da parte del promittente alienante del bene, ad altro avente causa primo trascrivente.
Nello specifico, la norma prevede l’obbligo di trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione dei contratti previsti dai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente; con tale previsione si è affermata per la prima volta la possibilità di trascrivere contratti aventi efficacia esclusivamente obbligatoria. Il richiamo ai contratti indicati nei primi quattro numeri dell’art. 2643 c.c. comporta la trascrivibilità dei soli contratti che trasferiscono la proprietà ovvero costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento su beni immobili.
La norma in esame attribuisce alla trascrizione del contratto preliminare una efficacia particolare che generalmente viene definita effetto di prenotazione: chi trascrive il preliminare, purché segua nei limiti di tempo previsti dalla norma, la stipula del definitivo o una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., prevale su chi acquista il medesimo diritto o un diritto con esso incompatibile sullo stesso bene dopo la trascrizione del preliminare, anche se prima del contratto definitivo.
La questione che si è posta nella pratica, e che non è affrontata dalla norma, è se sia trascrivibile il preliminare di cosa altrui.
Sul punto la dottrina si è divisa, ma oggi prevale l’orientamento di chi ritiene applicabile l’art. 2645-bis c.c. anche al preliminare avente ad oggetto un bene non appartenente al promittente alienante.
A tale conclusione si è giunti partendo dalla riflessione che l’ipotesi in questione non può essere ricondotta al contratto di vendita di cosa altrui che, com’è noto, si ritiene non trascrivibile per la sua tipica efficacia solo obbligatoria che ne impedisce la riconducibilità alla previsione dell’art. 2643, n. 1, c.c. Il preliminare, però, per sua natura può produrre effetti solo obbligatori, ma una volta che il legislatore ne abbia ammesso la trascrivibilità, questa non dovrebbe essere esclusa nei casi in cui il promittente si impegna ad alienare un bene di cui non è titolare nel momento in cui il preliminare stesso viene stipulato.
Per quanto riguarda, poi, il contratto definitivo perfezionato in esecuzione di un preliminare di cosa altrui, tale contratto potrà essere trascritto solo se il promittente alienante abbia nel frattempo acquistato la titolarità del bene oggetto della promessa: solo così si può verificare l’effetto di prevalenza dell’acquirente rispetto ai terzi che, dopo la trascrizione del preliminare, abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni contro il promittente alienante.
In ultimo, occorre evidenziare che l’effetto prenotativo previsto dall’art. 2645-bis, comma 2, c.c., si produce solo a condizione che il promittente del preliminare sia la parte alienante del contratto definitivo e non può riguardare pertanto l’ipotesi in cui il trasferimento avviene direttamente per contratto stipulato tra il terzo titolare del bene ed il promissario acquirente.
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