Disciplina
La locazione da parte del soggetto che ha ricevuto in comodato un immobile è stata recentemente disciplinata in materia di locazioni brevi dal D.L. 24 aprile 2017 n. 50 convertito in Legge 21 giugno 2017 n. 96. Questa disciplina consente, per la prima volta, l’imputazione del reddito da locazione in capo al locatore/comodatario, anziché in capo al soggetto proprietario/comodante.
Nello specifico, soltanto per le locazioni brevi (art. 4, comma 1 del D.L. 50 citato) – aventi ad oggetto immobili a destinazione residenziale e relative pertinenze, nonché singole stanze dell’abitazione – il locatore/comodatario diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento , qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione (Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017 – Agenzia delle Entrate).
Ciò costituisce un’importante deroga all’orientamento di prassi dell’Amministrazione Finanziaria che, invece, attribuisce al proprietario/comodante la titolarità del reddito fondiario determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal locatore/comodatario (Risoluzione n. 381 del 14 ottobre 2008 e Risoluzione n. 394 del 22 ottobre 2008 – Agenzia delle Entrate).
In sintesi:
- Locazione breve (ai sensi dell’art. 4 D.L. 50/2017): il reddito derivante dalla locazione in capo al locatore/comodatario;
- Locazione non rientrante nella definizione di locazione breve: il reddito derivante dalla locazione in capo al proprietario/comodante.
La novità in esame in materia di locazione da parte del comodatario apre un’importante questione di coerenza fiscale.
Per la locazione non superiore a 30 giorni, il reddito è imputabile in capo al locatore/comodatario, mentre, per la locazione “diversa da quella breve”, il reddito continua ad essere imputabile al proprietario/comodante. Ciò in applicazione dell’art. 26 del TUIR che espressamente dispone: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione,a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.
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Rental income: in case of loan for use, who pays the taxes?
Regulation
The rental by the person who has received a property on loan for use has recently been regulated in the matter of short-term rentals by Legislative Decree no. 50 of 24 April 2017 converted into Law no. 96 of 21 June 2017. This regulation allows, for the first time, the imputation of rental income to the lessor/borrower, rather than to the owner/lender.
Specifically, only for short-term rentals (art. 4, paragraph 1 of the aforementioned Legislative Decree 50) – having as their object residential properties and related appurtenances, as well as individual rooms of the home – the lessor/borrower becomes the owner of the income deriving from the concession contract for enjoyment, which can be classified as different income similar to subletting (Circular no. 24 of 12 October 2017 – Revenue Agency).
This constitutes an important exception to the practice orientation of the Financial Administration which, instead, attributes to the owner/lender the ownership of the land income determined also taking into account the fees deriving from the rental contract stipulated by the lessor/borrower (Resolution no. 381 of 14 October 2008 and Resolution no. 394 of 22 October 2008 – Revenue Agency).
In summary:
- Short-term rental (pursuant to art. 4 Legislative Decree 50/2017): the income deriving from the rental in the hands of the lessor/borrower;
- Rental not included in the definition of short-term rental: the income deriving from the rental in the hands of the owner/borrower.
The innovation under examination regarding rental by the borrower raises an important question of tax coherence.
For rentals not exceeding 30 days, the income is attributable to the lessor/borrower, while, for rentals “other than short-term”, the income continues to be attributable to the owner/lender. This is in application of art. 26 of the TUIR which expressly provides: “Real estate income contributes, regardless of perception, to form the overall income of the subjects who own the properties by way of ownership, emphyteusis, usufruct or other real right”.
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