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Disciplina e oggetto del rent to buy
Il rent to buy è una soluzione negoziale, alternativa alla vendita tradizionale, che, mai come in questo momento di assenza di liquidità, rivela la sua efficacia ed utilità, permettendo il godimento immediato dell’immobile ed il pagamento frazionato e dilazionato del prezzo.
Questo contratto consente, infatti, all’interessato all’acquisto di un immobile di prenderne subito possesso e goderne come in un normale rapporto di locazione (rent), e successivamente, al termine del periodo contrattualmente previsto, di acquisirne la proprietà (buy) se ancora interessato all’acquisto, pagando un prezzo finale, ridotto della quota di canone pattuita e già corrisposta (a titolo di acconto prezzo) nel corso del rapporto contrattuale.
La disciplina del rent to buy è stata introdotta nel nostro ordinamento con l’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, convertito con legge 11 novembre 2004 n. 164, (c.d. Decreto Sblocca Italia) al fine di promuovere ed incentivare il mercato immobiliare e per venire incontro alle difficoltà degli acquirenti di ricevere finanziamenti bancari per l’acquisto degli immobili.
Trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di immobili (o di altri diritti reali su immobili), lo stesso dovrà essere stipulato, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (art. 1350 codice civile). Inoltre il contratto dovrà essere successivamente trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis c.c. per avere i medesimi effetti legali della trascrizione ex art. 2643, comma primo, numero 8) c.c. (locazione ultranovennale), con una durata massima degli effetti della trascrizione di 10 anni ed efficacia della tutela anche in caso di fallimento del concedente.
Il rent to buy può essere scelto da qualsiasi soggetto (privato, impresa individuale, società o ente) e può avere ad oggetto qualsiasi bene immobile, e dunque appartamenti, garage, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni ed anche aziende. in particolare nel caso di immobili in costruzione allo stato “grezzo” sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene o prevedere l’accollo del mutuo originariamente contratto dall’impresa di costruzione.
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Elementi essenziali ed effetti del rent to buy
Tra gli elementi essenziali e caratteristici di questa fattispecie contrattuale abbiamo:
(i) l’immediata concessione del godimento del bene immobile dal proprietario-locatore al conduttore, in cambio della corresponsione di un canone;
(ii) il canone è costituito da una quota destinata al corrispettivo per il godimento e da una quota da imputare al prezzo per l’eventuale successivo acquisto; entrambi gli importi del canone devono essere indicati a pena di nullità del contratto stesso;
(iii) il diritto del conduttore di acquistare il bene immobile goduto al termine stabilito nel contratto, versando il corrispettivo finale, con detrazione della quota dei canoni già corrisposta quale parte di prezzo. In caso di inadempimento dell’obbligo di stipulare il contratto traslativo da parte del concedente, il conduttore potrà avvalersi del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. ed ottenere, in tal modo, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 23, comma 3, ultimo periodo, D.L. 133/2014).
Nel caso in cui, al contrario, il conduttore non intenda esercitare il proprio diritto all’acquisto, il contratto cesserà di produrre effetti, con conseguente diritto a) del concedente, alla riconsegna dell’immobile e b) del conduttore, alla restituzione della quota dei canoni imputabile al prezzo di cessione, quale determinata dalle parti in contratto, maggiorata degli interessi legali.
Sono inoltre a carico del conduttore le spese di ordinaria amministrazione (custodia, amministrazione e manutenzione) dell’immobile e delle eventuali parti condominiali e le spese di straordinaria amministrazione se sono causate da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione.
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e l’help to buy?
Un’altra utile formula per conseguire immediatamente la disponibilità di un bene, diluendo nel tempo l’esborso finanziario e garantendo al contempo i venditori, è il contratto di help to buy.
Esso consiste in un contratto preliminare di compravendita che viene trascritto nei registri immobiliari (leggi il nostro approfondimento sul contratto preliminare).
L’help to buy è spesso utilizzato nel caso di nuove iniziative immobiliari residenziali destinate a giovani nuclei familiari, privi della liquidità necessaria per l’acquisto o per l’accesso al credito bancario ed è caratterizzato da un particolare regolamento contrattuale (eventuale diritto di recesso libero o vincolato, multa penitenziale, penale e così via).
Con questo strumento, in sostanza, il promissario acquirente alla conclusione del contratto preliminare ottiene immediatamente la consegna del bene e corrisponde al venditore una caparra confirmatoria e/o un acconto sul prezzo di ammontare pari almeno al 5-10% del prezzo complessivo. Viene pattuita inoltre la corresponsione periodica di un importo a titolo di acconto-prezzo a carico del promissario acquirente – che tenga conto dell’immediato godimento, delle eventuali spese e dell’onere fiscale (che, nel frattempo, resta a carico del promittente venditore) – che consente di ridurre il saldo prezzo finale.
La durata del contratto preliminare ed il prezzo sono variabili: inferiore è la durata del contratto tanto più diminuisce il prezzo. Ciò consente, da un lato, di incentivare i promissari acquirenti a perfezionare la compravendita quanto prima per ottenere le migliori condizioni economiche e, dall’altro, di remunerare il promittente venditore del beneficio finanziario che concedono ai promissari acquirenti che non fossero in grado di concludere in tempi brevi la compravendita.
L’help to buy, dunque, si rivela particolarmente adatto ai casi in cui le parti vogliano ridurre l’importo del saldo finale, per poter poi accedere ad un mutuo, in un periodo di tempo inferiore ai tre anni.
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Differenze tra le formule rent to buy e help to buy.
Le principali differenze tra le due figure contrattuali sono le seguenti:
- con il contratto di help to buy entrambe le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo di compravendita, mentre con il contratto di rent to buy il solo conduttore ha la facoltà (e non l’obbligo) di stipulare successivamente l’atto di acquisto dell’immobile.
- Inoltre nel contratto di help to buy i pagamenti periodici sono integralmente versati a titolo di acconto sul prezzo e non prevedono una specifica quota da imputare per il godimento dell’immobile. Ciò ha anche importanti riflessi fiscali, sia per il promittente venditore (che non è soggetto alle imposte sul reddito previste per la locazione) sia per il promissario acquirente (poiché le imposte di registro da pagare sull’operazione sono solo quelle previste per la compravendita immobiliare).
- La tutela della trascrizione del contratto di help to buy, non può essere superiore ai tre anni, poiché si tratta appunto di un contratto preliminare la cui efficacia traslativa si verifica solo al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita; nel rent to buy invece la durata della tutela della trascrizione è fino a dieci anni.
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Rent to buy or Help to buy?
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Discipline and object of rent to buy
Rent to buy is a negotiable solution, an alternative to traditional sales, which, more than ever in this moment of lack of liquidity, reveals its effectiveness and usefulness, allowing immediate enjoyment of the property and the fractional and deferred payment of the price.
This contract allows, in fact, the person interested in purchasing a property to immediately take possession of it and enjoy it as in a normal rental relationship (rent), and subsequently, at the end of the contractually established period, to acquire ownership (buy) if still interested in purchasing, paying a final price, reduced by the agreed rent quota and already paid (as a down payment) during the contractual relationship.
The rent to buy regulation was introduced into our legal system with art. 23 Legislative Decree 12 September 2014 n. 133, converted with law 11 November 2004 n. 164, (so-called Sblocca Italia Decree) in order to promote and incentivize the real estate market and to address the difficulties of buyers in receiving bank financing for the purchase of properties.
Since this is a contract aimed at transferring ownership of real estate (or other real rights on real estate), it must be stipulated, under penalty of nullity, by public deed or by authenticated private deed (art. 1350 of the civil code). Furthermore, the contract must be subsequently transcribed pursuant to article 2645-bis of the civil code to have the same legal effects as the transcription pursuant to art. 2643, first paragraph, number 8) of the civil code (lease of more than nine years), with a maximum duration of the effects of the transcription of 10 years and effectiveness of the protection even in the event of bankruptcy of the grantor.
Rent to buy can be chosen by any person (private individual, individual business, company or entity) and can have as its object any real estate, and therefore apartments, garages, cellars, shops, offices, warehouses, shops, land and even companies. in particular, in the case of properties under construction in the “raw” state, it will be necessary to cancel the mortgage that weighs on the property or provide for the assumption of the loan originally contracted by the construction company.
Essential elements and effects of rent to buy
Among the essential and characteristic elements of this contractual type we have:
(i) the immediate concession of enjoyment of the property by the owner-lessor to the tenant, in exchange for the payment of a fee;
(ii) the fee is made up of a portion intended for the consideration for enjoyment and a portion to be attributed to the price for any subsequent purchase; both amounts of the fee must be indicated under penalty of nullity of the contract itself;
(iii) the right of the tenant to purchase the property enjoyed at the term established in the contract, paying the final fee, with deduction of the portion of the fees already paid as part of the price. In the event of non-fulfilment of the obligation to stipulate the transfer contract by the grantor, the tenant may avail of the remedy under art. 2932 of the Civil Code and thus obtain a judgment that produces the effects of the unconcluded contract (art. 23, paragraph 3, last period, Legislative Decree 133/2014).
In the event that, on the contrary, the tenant does not intend to exercise his right to purchase, the contract will cease to produce effects, with the consequent right a) of the grantor, to the return of the property and b) of the tenant, to the refund of the portion of the rent attributable to the transfer price, as determined by the parties to the contract, increased by legal interest.
Furthermore, the tenant is responsible for the ordinary administration costs (custody, administration and maintenance) of the property and any condominium parts and the extraordinary administration costs if they are caused by his failure to comply with the ordinary maintenance obligations.
and the help to buy?
Another useful formula for immediately obtaining the availability of a property, diluting the financial outlay over time and at the same time guaranteeing the sellers, is the help to buy contract.
It consists of a preliminary purchase and sale contract that is transcribed in the real estate registers (read our in-depth analysis on the preliminary contract).
Help to buy, therefore, is particularly suitable for cases in which the parties wish to reduce the amount of the final balance, in order to then be able to access a mortgage, in a period of less than three years.
Differences between the rent to buy and help to buy formulas.
The main differences between the two contractual figures are the following:
- with the help to buy contract both parties undertake to stipulate a definitive contract of sale, while with the rent to buy contract only the tenant has the right (and not the obligation) to subsequently stipulate the deed of purchase of the property.
- Furthermore, in the help to buy contract the periodic payments are paid in full as a down payment on the price and do not provide for a specific quota to be attributed for the enjoyment of the property. This also has important fiscal implications, both for the promising seller (who is not subject to the income taxes envisaged for the lease) and for the promising buyer (since the registration taxes to be paid on the transaction are only those envisaged for the real estate sale).
- The protection of the transcription of the help to buy contract cannot exceed three years, since it is precisely a preliminary contract whose transfer effectiveness occurs only at the time of the stipulation of the definitive contract of sale; in rent to buy instead the duration of the protection of the transcription is up to ten years.
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