Accade spesso che, al momento di rivendere un immobile ereditato, la parte venditrice si veda richiedere una maggiorazione di onorari e spese per procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.
Ecco la guida con le risposte che cercavi.
L’EREDITÀ SI ACQUISTA CON L’ACCETTAZIONE
Il legislatore sul punto non lascia dubbi stabilendo che l’accettazione dell’eredità “è l’atto giuridico che consente al chiamato all’eredità di diventare erede” (art. 459 c.c).
In altre parole, il chiamato all’eredità non è immediatamente erede ma lo diventa solo a seguito dell’accettazione dell’eredità.
L’accettazione ha effetti retroattivi, quindi l’erede diviene titolare del patrimonio ereditario fin dal momento in cui si è aperta la successione (morte del de cuius), anche se l’accettazione è intervenuta in un momento successivo.
Se il defunto era titolare di beni immobili, è necessario registrare il passaggio della proprietà a causa di morte e quindi l’accettazione della eredità (tecnicamente si chiama “trascrizione” dell’accettazione) presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari territorialmente competente.
Nel nostro sistema di “circolazione immobiliare”, infatti, anche gli acquisti mortis causa, debbono essere trascritti affinché possa essere assicurata l’apponibilità ai terzi dei trasferimenti.
La trascrizione dell’accettazione di eredità non va confusa con presentazione della dichiarazione di successione e con la trascrizione nei registri immobiliari effettuata dall’Agenzie delle Entrate che ha finalità esclusivamente fiscali.
L’accettazione dell’eredità può essere “espressa” (cioè effettuata mediante un atto notarile con il quale il chiamato dichiara espressamente di accettare l’eredità) oppure “tacita”; quest’ultima si ha “quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede” (art. 476 codice civile).
Tralasciamo in questa sede di approfondire l’accettazione espressa e soffermiamoci sull’accettazione tacita e sulla trascrizione della medesima.
LA TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITA’
Lo scopo principale della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità è quello di tutelare l’acquirente (e dell’eventuale banca mutuante) e garantire l’efficacia e l’opponibilità dell’acquisto ai terzi.
Nel caso di stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto beni immobili provenienti da successione, il Notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità.
Vediamo, in particolare, i principali motivi e casi che rendono importante e necessario il suddetto adempimento (estratto da Commissione Protocolli Notariato – Regola n. 8 – “La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità e la trascrizione degli acquisti “mortis causa” in genere):
a) nel caso di acquisto da erede solo “apparente”: chi acquista dall’erede apparente rischia di acquistare da un “non proprietario”, con conseguente rischio di subire un’azione di rivendicazione della proprietà da parte del vero erede (o suoi aventi causa). Ad esempio, nel caso in cui i fratelli del defunto, morto senza lasciare genitori, coniuge e figli, si considerino, anche in buona fede, eredi, e, come tali, presentino una denuncia di successione, mentre il defunto aveva disposto, con un testamento scoperto successivamente, esclusivamente a favore di una terza persona, che è quindi il “vero” erede. Se viene trascritta l’accettazione (tacita) dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto (artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile).
b) Per assicurare il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile): in mancanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, con la conseguenza che quest’ultimo non può opporre il proprio acquisto a terzi o che, l’eventuale ipoteca iscritta sul bene, non si costituisce.
c) Per assicurare l’effetto di “pubblicità sanante” (art. 2652 n. 6 del codice civile) in caso di invalidità di un atto: la legge consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta una domanda giudiziale di impugnazione dell’atto medesimo. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto il c.d. “effetto sanante” non si produce, in applicazione del summenzionato principio di continuità delle trascrizioni.
d) In caso di conflitto tra il legatario e colui che acquista dall’erede, va risolto a favore di chi ha trascritto per primo: anche in questo caso chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione rischia di soccombere dinnanzi ad un legatario che abbia trascritto tempestivamente il proprio acquisto.
e) Per assicurare la “tutela del credito” nel caso di esecuzioni immobiliari: secondo un orientamento della giurisprudenza e della dottrina, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dal debitore, dovrebbe dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.
CONCLUSIONI
È evidente, quindi, l’importanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità al fine di “consolidare” l’acquisto successorio rispetto ai terzi e consentire a colui che acquista da un venditore – erede (o presunto tale) di avere certezza in ordine al proprio acquisto.
Il Notaio richiesto di stipulare un atto costituente titolo idoneo per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità ex art. 476 c.c – ad esempio, un atto di compravendita, donazione, permuta, divisione avente per oggetto immobili di diretta provenienza successoria (qualora non sia già intervenuta l’accettazione espressa o tacita di eredità debitamente trascritta) ecc. – è tenuto a curare la trascrizione dell’acquisto mortis causa, per le ragioni sopra espresse, contestualmente alla trascrizione dell’atto comportante accettazione tacita.
I relativi costi, salvo diverso accordo tra le parti, saranno posti a carico, in caso di compravendita, della parte venditrice, tenuta a garantire l’acquisto del bene, senza esporre la parte acquirente a rischi di sorta, in caso di donazione al donatario, in caso di divisione ai condividenti e così via.
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Non dimenticate di leggere anche il nostro approfondimento su Testamento: un dono di responsabilità e lungimiranza e sul Testamento biologico e le disposizioni sul fine vita.
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Transcription of the tacit acceptance of the inheritance
It often happens that, when reselling an inherited property, the selling party is asked for an increase in fees and expenses to proceed with the transcription of the tacit acceptance of the inheritance.
Here is the guide with the answers you were looking for.
INHERITANCE IS ACQUIRED WITH ACCEPTANCE
The legislator leaves no doubt on this point by establishing that acceptance of the inheritance “is the legal act that allows the person called to the inheritance to become an heir” (art. 459 c.c).
In other words, the person called to the inheritance is not an heir immediately but becomes one only following acceptance of the inheritance.
Acceptance has retroactive effects, therefore the heir becomes the owner of the inheritance assets from the moment the succession is opened (death of the deceased), even if acceptance occurred at a later time.
If the deceased was the owner of real estate, it is necessary to register the transfer of ownership due to death and therefore the acceptance of the inheritance (technically it is called “transcription” of the acceptance) at the territorially competent Real Estate Registry Office.
In our “real estate circulation” system, in fact, even the mortis causa purchases must be transcribed in order to ensure the applicability of the transfers to third parties.
The transcription of the acceptance of the inheritance should not be confused with the presentation of the declaration of succession and with the transcription in the real estate registers carried out by the Revenue Agency which has exclusively fiscal purposes.
The acceptance of the inheritance can be “express” (i.e. carried out through a notarial deed with which the person called expressly declares to accept the inheritance) or “tacit”; the latter occurs “when the person called to the inheritance performs an act that necessarily presupposes his will to accept and which he would not have the right to do if not in the capacity of heir” (art. 476 of the civil code).
Let us leave aside the express acceptance in depth here and focus on the tacit acceptance and its transcription.
TRANSCRIPTION OF THE TACIT ACCEPTANCE OF THE INHERITANCE
The main purpose of the transcription of the tacit acceptance of the inheritance is to protect the buyer (and any lending bank) and to guarantee the effectiveness and enforceability of the purchase against third parties.
In the case of stipulation of a deed of sale concerning real estate assets deriving from inheritance, the Notary is required to transcribe the tacit acceptance of the inheritance.
Let us see, in particular, the main reasons and cases that make the aforementioned fulfillment important and necessary (extract from the Notarial Protocol Commission – Rule no. 8 – “The transcription of the tacit acceptance of the inheritance and the transcription of “mortis causa” purchases in general):
a) in the case of purchase from an “apparent” heir only: whoever purchases from the apparent heir risks purchasing from a “non-owner”, with the consequent risk of being subjected to an action for the claim of ownership by the true heir (or his assignees). For example, in the case in which the siblings of the deceased, who died without leaving parents, spouse and children, consider themselves, even in good faith, heirs, and, as such, file a declaration of succession, while the deceased had made provisions, with a will discovered subsequently, exclusively in favor of a third person, who is therefore the “true” heir. If the (tacit) acceptance of the inheritance in favor of the apparent heir is transcribed, the person who purchases in good faith from the latter shall preserve his purchase (articles 534 and 2652 no. 7 of the Civil Code).
b) To ensure compliance with the principle of continuity of transcriptions (article 2650 of the Civil Code): in the absence of the transcription of the tacit acceptance of the inheritance, subsequent transcriptions or registrations against the purchaser shall not produce effect, with the consequence that the latter cannot oppose his purchase to third parties or that any mortgage registered on the property shall not be constituted.
c) To ensure the effect of “healing publicity” (art. 2652 n. 6 of the Civil Code) in the event of invalidity of a deed: the law allows a person who purchases real estate in good faith to safeguard his purchase, if, five years after the transcription of the invalid deed, a judicial request for challenge of the deed itself is not transcribed. To this end, in the event of an untranscribed hereditary purchase, the so-called “healing effect” does not occur, in application of the aforementioned principle of continuity of transcriptions.
d) In the event of a conflict between the legatee and the person who purchases from the heir, it must be resolved in favor of the person who transcribed first: also in this case, the person who purchases from an heir who has not transcribed his acceptance risks losing before a legatee who has timely transcribed his purchase.
e) To ensure the “protection of credit” in the case of real estate foreclosures: according to a trend in jurisprudence and doctrine, the Enforcement Judge, noting the absence of the transcription of the tacit acceptance of inheritance in favor of the debtor, should declare the inadmissibility of the procedure and order the cancellation of the seizure.
CONCLUSIONS
It is therefore clear how important it is to transcribe the tacit acceptance of inheritance in order to “consolidate” the inheritance purchase with respect to third parties and to allow the person who purchases from a seller – heir (or presumed heir) to have certainty regarding his purchase.
The Notary is required to draw up a deed constituting a title suitable for the transcription of the tacit acceptance of inheritance pursuant to art. 476 of the Civil Code – for example, a deed of sale, donation, exchange, division having as its object real estate of direct inheritance origin (if the express or tacit acceptance of inheritance has not already occurred duly transcribed) etc. – is required to take care of the transcription of the mortis causa purchase, for the reasons expressed above, at the same time as the transcription of the deed involving tacit acceptance.
The related costs, unless otherwise agreed between the parties, will be charged, in the event of a sale, to the selling party, who is required to guarantee the purchase of the asset, without exposing the purchasing party to any risks, in the event of a donation to the donee, in the event of division to the co-owners and so on.
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Don’t forget to also read our in-depth article on Testament: a gift of responsibility and foresight and on the Living Testament and the provisions on the end of life.
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