Accade spesso che, al momento di rivendere un immobile ereditato, la parte venditrice si veda richiedere una maggiorazione di onorari e spese per procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.
Ecco la guida con le risposte che cercavi.
-
L’EREDITÀ SI ACQUISTA CON L’ACCETTAZIONE
Il legislatore sul punto non lascia dubbi stabilendo che l’accettazione dell’eredità “è l’atto giuridico che consente al chiamato all’eredità di diventare erede” (art. 459 c.c).
In altre parole, il chiamato all’eredità non è immediatamente erede ma lo diventa solo a seguito dell’accettazione dell’eredità.
L’accettazione ha effetti retroattivi, quindi l’erede diviene titolare del patrimonio ereditario fin dal momento in cui si è aperta la successione (morte del de cuius), anche se l’accettazione è intervenuta in un momento successivo.
Se il defunto era titolare di beni immobili, è necessario registrare il passaggio della proprietà a causa di morte e quindi l’accettazione della eredità (tecnicamente si chiama “trascrizione” dell’accettazione) presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari territorialmente competente.
Nel nostro sistema di “circolazione immobiliare”, infatti, anche gli acquisti mortis causa, debbono essere trascritti affinché possa essere assicurata l’apponibilità ai terzi dei trasferimenti.
La trascrizione dell’accettazione di eredità non va confusa con presentazione della dichiarazione di successione e con la trascrizione nei registri immobiliari effettuata dall’Agenzie delle Entrate che ha finalità esclusivamente fiscali.
L’accettazione dell’eredità può essere “espressa” (cioè effettuata mediante un atto notarile con il quale il chiamato dichiara espressamente di accettare l’eredità) oppure “tacita”; quest’ultima si ha “quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede” (art. 476 codice civile).
Tralasciamo in questa sede di approfondire l’accettazione espressa e soffermiamoci sull’accettazione tacita e sulla trascrizione della medesima.
-
LA TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITA’
Lo scopo principale della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità è quello di tutelare l’acquirente (e dell’eventuale banca mutuante) e garantire l’efficacia e l’opponibilità dell’acquisto ai terzi.
Nel caso di stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto beni immobili provenienti da successione, il Notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità.
Vediamo, in particolare, i principali motivi e casi che rendono importante e necessario il suddetto adempimento (estratto da Commissione Protocolli Notariato – Regola n. 8 – “La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità e la trascrizione degli acquisti “mortis causa” in genere):
a) nel caso di acquisto da erede solo “apparente”: chi acquista dall’erede apparente rischia di acquistare da un “non proprietario”, con conseguente rischio di subire un’azione di rivendicazione della proprietà da parte del vero erede (o suoi aventi causa). Ad esempio, nel caso in cui i fratelli del defunto, morto senza lasciare genitori, coniuge e figli, si considerino, anche in buona fede, eredi, e, come tali, presentino una denuncia di successione, mentre il defunto aveva disposto, con un testamento scoperto successivamente, esclusivamente a favore di una terza persona, che è quindi il “vero” erede. Se viene trascritta l’accettazione (tacita) dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto (artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile).
b) Per assicurare il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile): in mancanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, con la conseguenza che quest’ultimo non può opporre il proprio acquisto a terzi o che, l’eventuale ipoteca iscritta sul bene, non si costituisce.
c) Per assicurare l’effetto di “pubblicità sanante” (art. 2652 n. 6 del codice civile) in caso di invalidità di un atto: la legge consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta una domanda giudiziale di impugnazione dell’atto medesimo. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto il c.d. “effetto sanante” non si produce, in applicazione del summenzionato principio di continuità delle trascrizioni.
d) In caso di conflitto tra il legatario e colui che acquista dall’erede, va risolto a favore di chi ha trascritto per primo: anche in questo caso chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione rischia di soccombere dinnanzi ad un legatario che abbia trascritto tempestivamente il proprio acquisto.
e) Per assicurare la “tutela del credito” nel caso di esecuzioni immobiliari: secondo un orientamento della giurisprudenza e della dottrina, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dal debitore, dovrebbe dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.
-
CONCLUSIONI
È evidente, quindi, l’importanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità al fine di “consolidare” l’acquisto successorio rispetto ai terzi e consentire a colui che acquista da un venditore – erede (o presunto tale) di avere certezza in ordine al proprio acquisto.
Il Notaio richiesto di stipulare un atto costituente titolo idoneo per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità ex art. 476 c.c – ad esempio, un atto di compravendita, donazione, permuta, divisione avente per oggetto immobili di diretta provenienza successoria (qualora non sia già intervenuta l’accettazione espressa o tacita di eredità debitamente trascritta) ecc. – è tenuto a curare la trascrizione dell’acquisto mortis causa, per le ragioni sopra espresse, contestualmente alla trascrizione dell’atto comportante accettazione tacita.
I relativi costi, salvo diverso accordo tra le parti, saranno posti a carico, in caso di compravendita, della parte venditrice, tenuta a garantire l’acquisto del bene, senza esporre la parte acquirente a rischi di sorta, in caso di donazione al donatario, in caso di divisione ai condividenti e così via.
*****
Non dimenticate di leggere anche il nostro approfondimento su Testamento: un dono di responsabilità e lungimiranza e sul Testamento biologico e le disposizioni sul fine vita.
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
