Parlando di nuda proprietà e usufrutto sugli immobili è bene chiarire i dubbi più ricorrenti sulla portata di tali diritti.
Anzitutto, è opportuno precisare che il diritto di usufrutto attribuisce al titolare (usufruttuario) il diritto di godere della cosa, traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, tutte le utilità che da essa possono derivare.
Quando si cede l’usufrutto su un’immobile si limitano le facoltà del proprietario che, infatti, è definito “nudo proprietario”.
L’usufrutto deve essere necessariamente temporaneo e la durata di tale diritto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.
Sul tema sono sorte alcune questioni, in particolare: se si vende la nuda proprietà di un immobile chi può concedere quell’immobile in locazione e percepire i relativi canoni? E poi, le spese condominiali ordinarie e straordinarie chi le paga? L’usufruttuario o il nudo proprietario?
Iniziamo col dire che, salvo patto contrario tra le parti, solo l’usufruttuario percepisce i frutti derivanti dal bene e quindi non è il nudo proprietario ma è l’usufruttuario che può dare in locazione l’immobile.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza, se c’è l’accordo tra nudo proprietario e usufruttuario il nudo proprietario può concedere l’immobile in locazione. Quindi, in caso di accordo tra le parti, può essere il nudo proprietario a firmare il contratto di locazione dell’immobile e registrarlo a proprio nome; di conseguenza sarà il nudo proprietario ad avere il diritto di riscuotere i relativi canoni.
Per quanto riguarda il pagamento delle imposte sui canoni di locazione, esse gravano sul locatore, cioè su colui che ha firmato e registrato il contratto di locazione. Pertanto, nel caso in cui questi sia il nudo proprietario, i canoni concorrono a determinare l’imponibile del suo reddito: sarà quindi il nudo proprietario in qualità di effettivo locatore a versare le imposte sui canoni di affitto percepiti e non l’usufruttuario.
Se, invece, è l’usufruttuario a concedere l’immobile in locazione: il pagamento delle imposte, i canoni, le rendite fondiarie e tutti gli altri pesi che gravano sull’immobile spettano all’usufruttuario. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto i canoni si ripartiscono tra il nudo proprietario e l’usufruttuario in proporzione alla durata del rispettivo diritto.
Poi, nel caso in cui l’immobile su cui grava l’usufrutto faccia parte di un condominio bisogna stabilire chi paga le spese condominiali: il nudo proprietario o l’usufruttuario? Secondo la Cassazione le spese condominiali di amministrazione ordinaria, ossia quelle dovute mensilmente per la conservazione e il godimento delle parti comuni nonché per i consumi delle utenze (es. acqua, riscaldamento centralizzato ecc.) sono a carico dell’usufruttuario. Spetta invece al nudo proprietario pagare tutte le spese condominiali che ineriscono alla manutenzione straordinaria, come ad esempio quelle relative alle riparazioni dell’edificio o alle innovazioni.
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Usufruct and bare ownership: rights and duties
When talking about bare ownership and usufruct on real estate, it is important to clarify the most common doubts about the scope of these rights.
First of all, it is important to clarify that the right of usufruct gives the owner (usufructuary) the right to enjoy the thing, drawing from it, in compliance with its economic destination, all the utilities that may derive from it.
When the usufruct on a property is transferred, the owner’s rights are limited, who is in fact defined as the “bare owner”.
The usufruct must necessarily be temporary and the duration of this right cannot exceed the life of the usufructuary.
Some questions have arisen on the subject, in particular: if the bare ownership of a property is sold, who can grant that property for rent and collect the related fees? And then, who pays the ordinary and extraordinary condominium expenses? The usufructuary or the bare owner?
Let’s start by saying that, unless there is an agreement to the contrary between the parties, only the usufructuary receives the fruits deriving from the property and therefore it is not the bare owner but the usufructuary who can lease the property.
As clarified by the Court of Cassation in a recent order, if there is an agreement between the bare owner and the usufructuary, the bare owner can grant the property for lease. Therefore, in the event of an agreement between the parties, it can be the bare owner who signs the lease contract for the property and registers it in his own name; consequently, it will be the bare owner who has the right to collect the related fees.
As regards the payment of taxes on rental fees, they are borne by the lessor, that is, the person who signed and registered the rental contract. Therefore, if the owner is the bare owner, the rents contribute to determining the taxable income of his income: therefore, it will be the bare owner as the actual lessor who pays the taxes on the rent received and not the usufructuary.
If, on the other hand, it is the usufructuary who grants the property for rent: the payment of taxes, rents, land rents and all other burdens that weigh on the property are due to the usufructuary. For the current year, at the beginning and end of the usufruct, the rents are divided between the bare owner and the usufructuary in proportion to the duration of the respective right.
Then, if the property on which the usufruct weighs is part of a condominium, it is necessary to establish who pays the condominium fees: the bare owner or the usufructuary? According to the Court of Cassation, ordinary condominium administration expenses, i.e. those due monthly for the maintenance and enjoyment of the common areas as well as for the consumption of utilities (e.g. water, central heating, etc.) are the responsibility of the usufructuary. Instead, the bare owner is responsible for paying all condominium expenses relating to extraordinary maintenance, such as those relating to repairs to the building or innovations.
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