1. Prime riflessioni.
Nei primi mesi del 2025 il mercato immobiliare romano ha iniziato a mostrare segnali di rallentamento, una tendenza che non è sfuggita agli operatori del settore. I dati disponibili confermano una flessione del numero delle compravendite, suggerendo che potremmo trovarci di fronte all’inizio di una trasformazione più ampia, dettata da una combinazione di fattori economici, sociali e finanziari.
L’aria che si respira tra gli addetti ai lavori è quella di un cambiamento strutturale, più che di una semplice battuta d’arresto temporanea. Il calo della domanda sembra riflettere un insieme di dinamiche già in atto: l’inasprimento delle condizioni di accesso al credito, l’inflazione che erode il potere d’acquisto delle famiglie e una crescente incertezza economica che frena le decisioni di investimento. A ciò si aggiunge la progressiva modifica delle abitudini abitative, influenzate dallo smart working e da un ripensamento delle priorità da parte delle nuove generazioni.
In questo scenario, il presente approfondimento si propone di analizzare le cause di questa contrazione e di individuare le tendenze che potrebbero plasmare il mercato nei prossimi mesi. La riduzione delle compravendite rispetto agli anni precedenti potrebbe essere il segnale di un più profondo riequilibrio tra domanda e offerta, aprendo la strada a nuove opportunità e sfide per il settore immobiliare della capitale.
2. Il ruolo dell’inflazione.
L’inflazione in Italia ha registrato un aumento significativo nel 2022, seguito da una progressiva diminuzione nei due anni successivi, allineandosi con le tendenze osservate in altri paesi europei.
Essa rappresenta uno dei principali fattori macroeconomici che influenzano il mercato immobiliare, poiché incide direttamente sul potere d’acquisto delle famiglie, sui tassi d’interesse dei mutui e sulle scelte di investimento degli operatori del settore, portando a una contrazione del numero di transazioni in molte aree del Paese, soprattutto nei grandi centri urbani. La minore capacità di risparmio rende più difficile accumulare liquidità per un eventuale acconto sull’acquisto di un immobile. Inoltre, le banche, in un contesto di inflazione elevata, tendono ad applicare criteri più stringenti nella concessione dei mutui, aumentando i tassi d’interesse per compensare la perdita di valore del denaro nel tempo. Questo si traduce in rate più elevate per i mutuatari, riducendo la platea di persone in grado di permettersi l’acquisto della prima abitazione considerato che statisticamente circa il 60% degli immobili acquistati con le agevolazioni prima casa viene finanziato con mutuo ipotecario.
L’aumento dell’inflazione ha anche un impatto diretto sui costi di costruzione e ristrutturazione degli immobili. Il rincaro delle materie prime, della manodopera e dell’energia ha portato a un incremento dei prezzi degli immobili di nuova costruzione, rendendoli meno accessibili per una fascia sempre più ampia di potenziali acquirenti. Questo fenomeno ha determinato un rallentamento della domanda di nuove abitazioni e un incremento delle difficoltà per le imprese del settore edilizio, molte delle quali si trovano a gestire costi più elevati senza poter necessariamente trasferire integralmente tali aumenti sui prezzi di vendita, per non compromettere ulteriormente la domanda.
3. Il rapporto rata-reddito.
L’aumento dell’inflazione incide direttamente sul rapporto rata-reddito, rendendo più difficile l’accesso ai mutui.
Il rapporto rata-reddito rappresenta uno dei principali parametri utilizzati dalle banche per valutare la finanziabilità di un soggetto ed è un fattore determinante per l’accesso al credito immobiliare. Si tratta di un indicatore che esprime la percentuale del reddito mensile che un richiedente dovrà destinare al pagamento della rata del mutuo. In termini semplici, le banche lo utilizzano per capire se una persona o una famiglia può sostenere il rimborso del finanziamento senza eccessivi problemi economici.
Le banche generalmente considerano accettabile un rapporto rata-reddito compreso tra il 25% e il 35% in base a diversi fattori quali l’importo richiesto, la durata del mutuo (mutui con una durata più lunga possono avere rate più basse, influenzando il rapporto rata-reddito), la stabilità del reddito (es. un lavoratore a tempo indeterminato con un reddito stabile può ottenere un mutuo con un rapporto rata-reddito più alto rispetto a un libero professionista o un lavoratore precario), la presenza di altri debiti in corso (se il richiedente ha già altri finanziamenti quali ad esempio prestiti personali o rate per l’acquisto di un’auto, la banca potrebbe essere più rigida nel concedere il mutuo), la presenza di altre spese fisse mensili (anche se il rapporto rata-reddito è accettabile, la banca valuterà le altre spese fisse per evitare che il mutuatario si trovi in difficoltà finanziarie).
Le banche utilizzano il rapporto rata-reddito per minimizzare il rischio di insolvenza. Se la rata del mutuo è troppo alta rispetto al reddito, il mutuatario potrebbe trovarsi in difficoltà nel pagamento delle rate, soprattutto in caso di spese impreviste o variazioni del reddito.
Con un’inflazione elevata, il potere d’acquisto delle famiglie si riduce, mentre le banche, per compensare il rischio, applicano tassi d’interesse più elevati. Di conseguenza, le rate dei mutui aumentano, portando molte famiglie a superare la soglia del 30-35% del reddito destinato alla rata, rendendo più difficile l’ottenimento del finanziamento e riducendo la domanda di acquisto nel mercato immobiliare. Nel caso di mutui contratti a tasso variabile – i più diffusi in Italia – l’aumento del tasso di interesse può condurre ad una situazione di insostenibilità della rata per molte famiglie che intacca parte dei risparmi del ceto medio.
Questo innalzamento dei tassi è iniziato a partire dalla fine dell’anno 2022 per poi invertire la tendenza in modo graduale a fine anno 2023. Ad oggi il tasso di interesse dei mutui a tasso fisso si attesta intorno ad un 3% circa.
Se tuttavia si ragiona sul fatto che la popolazione romana è costituita prevalentemente da dipendenti con un reddito fisso, si può facilmente comprendere come un tasso del 3% abbia un’incidenza notevole sulle economie familiari e sulla preoccupazione di essere in grado di poter restituire il debito.
4. Patrimonio edilizio abitativo e locazioni turistiche.
Una delle cause della contrazione del numero delle compravendite è la destinazione di numerose abitazioni private a case vacanza, una tendenza che ha sottratto al mercato una quantità considerevole di immobili residenziali. Questo fenomeno ha contribuito a un aumento dei prezzi delle case di circa il 5%, dovuto alla crescente scarsità di immobili disponibili per la compravendita e, ancor più, per la locazione.
Negli ultimi anni, il mercato delle locazioni residenziali in Italia, e in particolare a Roma, ha subito profonde trasformazioni, spingendo molti proprietari a preferire la formula della locazione turistica rispetto a quella tradizionale a lungo termine.
Uno dei principali deterrenti per i proprietari che vorrebbero affittare a lungo termine con la locazione tradizionale è rappresentato dal rischio che l’inquilino smetta di pagare il canone e le spese condominiali, con un conseguente danno economico significativo. In Italia, la procedura di sfratto per morosità può richiedere tempi molto lunghi, specialmente in città come Roma, dove il sistema giudiziario è congestionato. In alcuni casi, l’intero iter per ottenere la liberazione dell’immobile può protrarsi per oltre cinque anni, con il risultato che il proprietario non solo non riesce a riscuotere i canoni arretrati, ma spesso si trova costretto a corrispondere all’inquilino una somma a titolo di buona uscita pur di ottenere la riconsegna dell’immobile.
Questa incertezza giuridica e finanziaria ha determinato una profonda sfiducia nei confronti della locazione residenziale tradizionale. In alcuni casi estremi, i proprietari preferiscono tenere gli immobili sfitti piuttosto che rischiare di trovarsi coinvolti in lunghe e costose controversie legali per il recupero del proprio bene.
In questo contesto, la locazione a breve termine attraverso piattaforme come Airbnb e Booking.com è divenuta una soluzione sempre più appetibile per i proprietari. Questo modello consente di ridurre il rischio di morosità, poiché il pagamento avviene in anticipo e la permanenza dell’ospite è limitata nel tempo. Inoltre, l’alta domanda turistica in città come Roma garantisce spesso una redditività superiore rispetto alle locazioni tradizionali.
Il fenomeno della diffusione degli affitti brevi oltre a determinare la riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale ha comportato anche un conseguente aumento dei canoni di affitto per chi cerca una soluzione abitativa stabile. L’aumento dei prezzi, combinato con una contrazione del reddito disponibile dovuta all’inflazione e all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, ha reso sempre più difficile per molte famiglie trovare una casa a condizioni accessibili.
Per mitigare il rischio di morosità, negli ultimi anni si è diffusa la prassi di richiedere garanzie più solide ai conduttori, tra cui fideiussioni bancarie e assicurative. Questo strumento offre una maggiore tutela ai proprietari, garantendo il pagamento del canone anche in caso di inadempienza dell’inquilino. Tuttavia, la fideiussione non risolve il problema principale legato ai tempi di recupero dell’immobile in caso di contenzioso.
Di fronte a questo scenario, gli investitori immobiliari interessati alla locazione tradizionale, per garantirsi un minor grado di rischio, potrebbero progressivamente spostarsi dal settore residenziale a quello commerciale.
Se però da un lato gli immobili destinati ad attività produttive, come negozi e uffici, offrono generalmente condizioni contrattuali più sicure, con garanzie maggiori da parte degli affittuari e una normativa più favorevole per il recupero degli spazi in caso di inadempienza, occorre considerare che, come si dirà più avanti, l’attenzione per questa tipologia di immobili si concentrerà sempre più su asset di qualità adeguati alle nuove esigenze tecnologiche e produttive.
Nel breve termine soltanto l’introduzione di strumenti giuridici più efficaci per garantire il rispetto dei contratti potrebbe incentivare un ritorno alla locazione tradizionale; nel medio termine si ritiene che il mercato delle locazioni vedrà probabilmente una forte crescita dovuta alla scarsa incisività dello Stato nell’adozione di misure incrementative del reddito delle famiglie e quindi della loro capacità di spesa rapportata al costo della vita. Un fenomeno che renderà più difficoltoso l’accesso al mutuo per l’acquisto di abitazioni, determinando un incremento della domanda di immobili in locazione.
5. L’impatto del Giubileo sul mercato immobiliare romano.
L’impatto del Giubileo 2025 sul mercato immobiliare romano è una variabile complessa, influenzata da fattori strutturali ed economici. Se da un lato eventi globali come l’Expo di Milano 2015 hanno dimostrato la capacità di generare un effetto volano sul settore immobiliare, dall’altro la realtà di Roma presenta dinamiche più articolate.
È ragionevole prevedere un incremento della domanda di immobili e un conseguente aumento dei prezzi, soprattutto per asset di qualità situati nei quartieri centrali e ben serviti; particolare appetibilità avranno gli immobili ristrutturati.
A beneficiare dell’effetto Giubileo, oltre al centro storico, saranno soprattutto i quartieri oggetto di riqualificazione urbana, tra i quali si segnalano Prati e Flaminio.
Va tuttavia segnalato che la città di Roma non si è presentata al grande evento religioso nella sua veste più attraente: ritardi infrastrutturali e una gestione commerciale non ottimale potrebbero limitare l’attrattività del mercato per gli investitori italiani ed esteri.
La domanda da parte di soggetti stranieri rimarrà concentrata in capo a soggetti con elevata capacità economica, interessati a immobili centrali, semicentrali o di prestigio e orientati a transazioni cash-based, vista la diffusa rigidità delle banche italiane nell’erogazione di finanziamenti a loro favore. Il sistema bancario italiano, infatti, complice una normativa antiriciclaggio troppo stringente, spesso pone significative barriere anche all’apertura di conti correnti per non residenti, rendendo di fatto improbabile l’accesso al credito in Italia per questi investitori.
Si segnala che nel primo trimestre 2025 si è registrato l’inizio di una tendenza alla vendita di immobili già adibiti a casa vacanze, complice probabilmente la mancata soddisfazione delle aspettative sulle presenze turistiche nel Giubileo e la saturazione del mercato degli affitti brevi. Salvi quelli posizionati in zone centrali, la maggior parte di questi immobili sono di fascia medio-bassa, e la loro messa in vendita non avrà effetti significativi sui prezzi; i proprietari saranno tuttavia penalizzati in quanto questi beni subiscono un deprezzamento dovuto agli alti costi di ristrutturazione necessari per riportarli ad abitazioni normali.
6. L’effetto scia dei mutui con tasso di interesse anomalo.
Nel biennio 2020-2021, i tassi di interesse sui mutui hanno raggiunto livelli eccezionalmente bassi, con il tasso fisso oscillante tra lo 0,60% e l’1,5%. Questa condizione ha incentivato numerosi acquisti immobiliari, ma ha generato, nel medio periodo, un effetto di immobilizzazione del mercato. Il successivo rialzo dei tassi di interesse verso livelli più normali ha infatti reso economicamente svantaggioso per quegli stessi acquirenti stipulare nuovi mutui a condizioni meno favorevoli.
Di conseguenza, molti proprietari che avevano acquistato immobili con tassi vantaggiosi nel 2020-2021 oggi si trovano nella condizione di non volere o di non potere accedere a un nuovo finanziamento per acquistare abitazioni più grandi, più moderne o situate in zone diverse perché andrebbero a contrarre un mutuo con un tasso di interesse nettamente maggiore. L’incremento dei tassi di interesse di circa 2-3 punti percentuali rispetto ai minimi storici ha determinato un atteggiamento di prudenza, frenando la mobilità abitativa e sottraendo ulteriori immobili al mercato delle compravendite, con un effetto diretto sulla riduzione del volume delle transazioni.
Uno strumento utile per consentire ai proprietari di acquistare una nuova abitazione senza estinguere il mutuo originario mantenendone il tasso di interesse favorevole, è il “trasferimento” dell’ipoteca sul nuovo immobile da acquistare; tuttavia, questo meccanismo non trova un’applicazione pratica molto diffusa per tre ragioni:
a) la necessità del consenso della Banca mutuante all’operazione;
b) la necessaria contestualità dell’atto di vendita dell’immobile con quello di acquisto del nuovo immobile;
c) la disponibilità di una somma di denaro liquida per l’acquisto della nuova abitazione con caratteristiche migliori e quindi ad un prezzo maggiore rispetto a quello incassato dalla vendita del primo immobile.
7. I costi di ristrutturazione elevati.
Uno dei fattori determinanti nella riduzione delle compravendite immobiliari è stato l’aumento significativo dei costi di ristrutturazione, un fenomeno che ha avuto origine a partire dal 2021 con l’introduzione di una serie di incentivi fiscali nel settore edilizio. I bonus edilizi, tra cui il Superbonus 110%, hanno determinato un’improvvisa impennata della domanda di materiali da costruzione e di servizi connessi, generando una pressione inflazionistica sull’intero comparto. L’incremento della domanda ha causato un aumento esponenziale dei prezzi, con effetti di lunga durata anche dopo la cessazione delle agevolazioni.
Il settore edile, nonostante il sostegno pubblico, ha dovuto affrontare problemi di approvvigionamento, ritardi nei cantieri e un aumento dei costi operativi, elementi che hanno contribuito a una crescita strutturale dei prezzi. Alla cessazione delle agevolazioni fiscali il settore ha mantenuto livelli di prezzo elevati, poiché molte imprese hanno adeguato i loro modelli di business a un nuovo contesto economico caratterizzato da margini più alti e da una domanda ancora relativamente sostenuta.
L’aumento strutturale dei costi di ristrutturazione ha avuto un impatto diretto sulle dinamiche del mercato immobiliare. In primo luogo, ha ridotto l’attrattività degli immobili da ristrutturare, che tradizionalmente rappresentavano una quota significativa delle transazioni, specialmente nelle aree urbane e nei centri storici. Gli acquirenti potenziali, scoraggiati dagli elevati costi di riqualificazione, hanno preferito orientarsi verso immobili già ristrutturati o di nuova costruzione, riducendo ulteriormente l’offerta disponibile. In secondo luogo, la maggiore incidenza dei costi di ristrutturazione ha determinato un aumento del prezzo finale degli immobili rinnovati, incidendo sulla capacità di acquisto di molte famiglie e rallentando il turnover del mercato.
8. L’introduzione delle plusvalenze sulla vendita di immobili oggetto di agevolazioni fiscali.
Un ulteriore elemento che ha contribuito a frenare le compravendite è stata l’introduzione della tassazione sulla plusvalenza in caso di rivendita degli immobili che hanno beneficiato di alcuni bonus edilizi.
La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), infatti, ha stabilito che a partire dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus saranno soggette a un’imposta sostitutiva del 26%. Questa tassazione si applica agli immobili venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati e non rilevano né la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (misura normativamente ridotta nel corso del tempo), né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il cosiddetto “sconto in fattura”).
Come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, si deve fare riferimento alla data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.
Il legislatore ha escluso tuttavia l’emersione di plusvalenza tassabile nei seguenti casi: a) immobili acquisiti per successione; b) immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione; c) immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Tralasciando il sentimento di diffidenza del cittadino verso il sistema fiscale, generato dalla “discutibile” regolazione del meccanismo agevolativo che prima agevola e poi richiede indietro, va segnalato che l’introduzione di questa plusvalenza – giusta o sbagliata che sia da un punto di vista di equità fiscale – ha ed avrà un effetto disincentivante sulla messa in vendita degli immobili recentemente ristrutturati, poiché i proprietari, per evitare il prelievo fiscale, rinvieranno la vendita oltre i limiti temporali stabiliti dalla normativa. Il risultato è stato un ulteriore restringimento dell’offerta sul mercato, aggravando il calo delle transazioni.
Per questi immobili potrebbe finalmente trovare una utilità il contratto di rent to buy – introdotto nel nostro ordinamento dal D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014, cd. Decreto Sblocca Italia – poiché il proprietario (concedente) consegna fin da subito l’immobile al conduttore (futuro acquirente), il quale paga il canone di locazione (rent); dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene (buy), detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Poiché il realizzo di plusvalenza presuppone il trasferimento della proprietà del bene, deve ritenersi che se detto trasferimento fosse rinviato contrattualmente ad un momento successivo al decorso dei dieci anni dalla conclusione degli interventi ammessi al superbonus, allora non realizzerebbe materia imponibile.
Si ricorda che per legge gli effetti della trascrizione immobiliare operano nel rent to buy con durata decennale.
9. La riduzione delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni immobiliari.
Per far fronte a esigenze di bilancio e aumentare le entrate, lo Stato ha rimodulato – riducendo i vantaggi fiscali per i proprietari – le agevolazioni per la ristrutturazione di immobili abitativi.
Resta la detrazione del cinquanta per cento su una spesa massima di novantaseimila euro ripartita in dieci anni, ma a condizione che l’intervento abbia ad oggetto l’abitazione principale e sia effettuata da proprietari o usufruttuari. Diversamente, per le seconde case, per i comodatari e gli affittuari la detrazione è stata ridotta al trentasei per cento.
Ciò ha determinato un incremento del costo effettivo delle seconde case, già gravate dall’IMU, un’imposta che ha non poca influenza sul bilancio delle famiglie. È chiara ormai la tendenza dello Stato a colpire tramite tassazione gli immobili che non costituiscono abitazione principale.
Tra le altre novità, non è stata confermata l’agevolazione per l’acquisto di abitazioni da parte di soggetti sotto i 36 anni, una decisione che avrà un impatto non tanto economico ma psicologico sul mercato immobiliare, eliminando l’unico incentivo per le giovani generazioni ad acquistare la prima casa e contribuendo a un ulteriore rallentamento delle compravendite.
10. La diminuzione del tasso di natalità.
L’Italia sta attraversando una significativa trasformazione demografica caratterizzata da un calo persistente della natalità e da cambiamenti nelle strutture familiari. Questi mutamenti hanno implicazioni dirette sul mercato immobiliare, influenzando sia la domanda che l’offerta di abitazioni.
Nel 2022, il numero di nascite in Italia è sceso a 393.000, segnando un calo dell’1,7% rispetto all’anno precedente. Questa tendenza negativa è proseguita nel 2023, con una diminuzione del 3,4%, portando le nascite a 379.890. Le proiezioni per il 2024 indicano un ulteriore record negativo, con una riduzione del 2,1% nei primi sette mesi dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2023.
Parallelamente, si osserva un cambiamento nelle strutture familiari. Le coppie con almeno un figlio minorenne sono passate da circa il 30% nel 2000-2001 a poco meno del 20% nel 2021-2022. Questo indica una diminuzione delle famiglie tradizionali con figli, influenzando le dinamiche abitative.
Il trend ha portato il tasso di fertilità totale (TFT) a 1,2 figli per donna nel 2023, ben al di sotto del livello di sostituzione generazionale fissato a 2,1. La diminuzione delle nascite è stata costante dal 2008, anno in cui si è registrato l’ultimo aumento nel numero di neonati. Le donne tendono a posticipare la maternità rispetto al passato; nel 2023, le donne italiane hanno avuto il primo figlio in media a 31 anni, età rimasta stabile rispetto al 2022. Questo posticipo della maternità riduce la finestra fertile e, di conseguenza, il numero medio di figli per donna.
Anche la carenza di servizi di supporto alle famiglie, come asili nido e politiche di conciliazione lavoro-famiglia, rappresenta un ulteriore ostacolo alla decisione di avere figli.
Il calo della natalità e la riduzione delle famiglie con figli comportano una minore domanda di abitazioni di dimensioni maggiori, poiché in passato le giovani coppie rappresentavano una quota significativa della domanda di questa tipologia di immobili per far fronte alle esigenze familiari in crescita. Pertanto, la minore spinta demografica contribuisce a ridurre ulteriormente il numero di transazioni, rallentando il mercato immobiliare e limitando il ricambio generazionale nel settore residenziale. Le famiglie senza figli o con un solo figlio tendono a preferire appartamenti più piccoli, spesso situati in aree urbane con servizi e infrastrutture adeguate. Allo stesso tempo, l’invecchiamento della popolazione porta a un aumento delle proprietà disponibili a seguito di decessi o trasferimenti in strutture assistenziali. Questo squilibrio tra domanda e offerta può causare una stagnazione o una diminuzione dei prezzi immobiliari in alcune aree.
Con l’aumento delle famiglie monoparentali e delle coppie senza figli, cresce la domanda di affitti a breve termine o di soluzioni abitative flessibili. Questo trend potrebbe incentivare lo sviluppo di progetti residenziali orientati all’affitto, come il Build-to-Rent, soprattutto nelle grandi città.
Le giovani coppie e i single tendono a preferire abitazioni in centri urbani ben serviti, aumentando la domanda in queste zone e potenzialmente incrementando i prezzi. Al contrario, le aree rurali o periferiche potrebbero subire un calo di interesse, con conseguente deprezzamento degli immobili.
La diminuzione della popolazione e la conseguente riduzione della domanda interna potrebbero rendere il mercato immobiliare italiano più attraente per gli investitori stranieri, alla ricerca di proprietà a prezzi competitivi. Tuttavia, la sostenibilità di tali investimenti dipenderà dalla capacità del Paese di attrarre forza lavoro e stimolare la crescita economica.
Le previsioni demografiche future indicano che, senza interventi significativi, la popolazione italiana continuerà a diminuire nei prossimi decenni.
11. Le recenti tendenze demografiche.
Tra le tendenze rilevate si segnala la scelta di avere un solo figlio dovuta a diversi fattori quali i costi economici, la disparità di genere connessa al fatto che le donne senza figli guadagnano di più rispetto a quelle che hanno figli, evidenziando una penalizzazione economica associata alla maternità.
Inoltre un trend emergente è rappresentato dalle cosiddette coppie DINK (Dual Income, No Kids), ovvero coppie con doppio reddito che scelgono di non avere figli, preferendo destinare le proprie risorse economiche a esperienze, viaggi e al miglioramento della propria carriera professionale. Questo fenomeno, in crescita soprattutto nei contesti urbani e tra i giovani professionisti, sta modificando le dinamiche del mercato immobiliare. Le coppie DINK, avendo un potere d’acquisto relativamente elevato e nessuna necessità di spazi aggiuntivi per figli, tendono a preferire immobili più piccoli, spesso situati in zone centrali o ben collegate, dove il valore al metro quadro è più alto. Tuttavia, a fronte di questa maggiore capacità di spesa, molte di queste coppie scelgono di non investire nel mercato immobiliare, preferendo la flessibilità dell’affitto per poter cambiare città o paese in base alle opportunità di carriera.
Queste tendenze si traducono quindi in un calo della domanda per immobili di dimensioni maggiori, tipicamente richiesti da famiglie numerose, con effetti diretti sulla liquidità del settore. Gli immobili di ampia metratura risultano meno appetibili rispetto a soluzioni più compatte e centrali, determinando un allungamento dei tempi di vendita e una maggiore difficoltà nel trovare acquirenti.
Dal punto di vista macroeconomico, il calo della natalità e il conseguente ridimensionamento della domanda immobiliare rappresentano una sfida per il settore delle costruzioni e per gli investimenti immobiliari. Un mercato caratterizzato da una domanda debole rischia di generare una stagnazione dei prezzi per alcune tipologie di immobili, soprattutto in quelle aree meno attrattive per i giovani professionisti e le nuove generazioni. È verosimile che la minore domanda abitativa abbia effetti di lungo termine sulla sostenibilità del mercato immobiliare, richiedendo un ripensamento delle politiche abitative e dei modelli di sviluppo urbanistico. Incentivare la riqualificazione degli immobili esistenti, rendere più flessibile il mercato degli affitti e sviluppare soluzioni abitative innovative potrebbe rappresentare una via per riequilibrare l’offerta immobiliare e garantire una maggiore dinamicità nel settore.
12. Le abitazioni di alta qualità.
Per “abitazioni di alta qualità” si intendono quelle di lusso, quelle ubicate in zone di prestigio e che hanno un carattere di unicità o rarità (es. attici, viste panoramiche, spazi esterni, facenti parte di palazzi famosi, parti comuni eleganti e ben curate, etc.).
Il mercato di questi immobili non è interessato da alcuna contrazione perché i loro potenziali acquirenti non soffrono le dinamiche socio-economiche sopra analizzate.
Godono di un mercato a sé; la loro domanda è costante e i prezzi salgono (in linea con l’aumento del costo della vita).
Hanno una tempistica di vendita inferiore alla media poiché spesso consentono al proprietario di soddisfare a pieno la sua aspettativa di prezzo.
Nel primo trimestre 2025 si è registrato un interesse verso immobili di lusso (sopra i due milioni di euro) sia da parte di italiani che di stranieri; le richieste di questi ultimi rappresentano circa un venti per cento.
Le previsioni per il 2025 indicano una domanda vivace anche per le abitazioni di alta qualità concesse in locazione e ciò a causa della scarsità di immobili disponibili sul mercato; in particolare, rimane alta la domanda di immobili ristrutturati e valorizzati che per la loro rarità rimangono particolarmente appetibili; inoltre, il completamento di progetti nel settore Build-to-Rent potrebbe alimentare ulteriormente il mercato delle locazioni.
13. Il focus sui negozi.
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano ha attraversato significative trasformazioni, influenzate da vari fattori economici, tecnologici e sociali. In particolare, il segmento degli immobili commerciali, specialmente i negozi su strada (categoria catastale C1), ha subito cambiamenti rilevanti a causa della diffusione dei centri commerciali, delle mutate abitudini dei consumatori e dell’ascesa dell’e-commerce.
Piattaforme come Amazon hanno reso possibile l’acquisto di una vasta gamma di prodotti riducendo la necessità per i consumatori di recarsi fisicamente nei negozi. Questa tendenza ha portato a una diminuzione del traffico pedonale in molte aree commerciali tradizionali, mettendo sotto pressione i negozi fisici, soprattutto quelli situati in zone con canoni di locazione elevati.
Le grandi vie commerciali delle città italiane, come Roma e Milano, hanno visto una trasformazione nel loro tessuto commerciale. Molti negozi storici hanno chiuso a causa dell’incapacità di sostenere gli alti costi operativi, mentre marchi di lusso e boutique esclusive hanno occupato questi spazi, attratti dalla visibilità e dal prestigio associati a queste location. Questa polarizzazione ha portato a una segmentazione del mercato immobiliare commerciale, con una domanda crescente per spazi premium destinati a brand di alta gamma e una diminuzione dell’interesse per locali meno prestigiosi.
I centri commerciali hanno rappresentato per anni una soluzione ideale per i consumatori, offrendo una vasta gamma di negozi, ristoranti e servizi in un’unica location. Tuttavia, con l’aumento delle vendite online, anche questi hanno dovuto adattarsi. Molti centri commerciali stanno integrando esperienze che non possono essere replicate online, come eventi dal vivo, intrattenimento e attività ricreative, per attrarre visitatori e mantenere rilevante l’esperienza di shopping fisico.
Un ruolo cruciale è svolto dalla tecnologia nella trasformazione del retail. Entro il 2025, si prevede che tecnologie immersive come la realtà aumentata (AR) e la realtà virtuale (VR) rivoluzioneranno l’e-commerce, permettendo ai consumatori di “provare” virtualmente prodotti come abiti o occhiali, o valutare gli arredi inserendoli nel proprio spazio abitativo. Il mercato AR/VR nell’e-commerce potrebbe raggiungere i 50 miliardi di dollari nel 2025, riducendo i resi e aumentando la fiducia dei consumatori.
Questa integrazione tecnologica non è limitata all’online. I negozi fisici stanno adottando soluzioni digitali per migliorare l’esperienza del cliente, come specchi interattivi, applicazioni mobili per la navigazione in-store e pagamenti contactless. L’obiettivo è creare un’esperienza di acquisto senza soluzione di continuità tra online e offline, nota come “phygital shopping”, un modo di fare acquisti che combina la velocità e la convenienza dell’online con l’esperienza tangibile dell’offline. In definitiva, il settore retail tradizionale potrebbe affrontare sfide legate alla necessità di adattarsi alle nuove abitudini dei consumatori e all’integrazione tecnologica.
Si segnala che Roma potrebbe beneficiare dell’effetto Giubileo, quale stimolo importante del mercato immobiliare commerciale, soprattutto se supportato da tagli dei tassi di interesse.
Con l’aumento dell’e-commerce, la domanda di spazi logistici è cresciuta esponenzialmente. Le aziende necessitano di magazzini efficienti e ben posizionati per garantire consegne rapide e soddisfare le aspettative dei clienti. Questo ha portato a un incremento degli investimenti nel settore della logistica e del trasporto merci. Secondo le previsioni, il mercato immobiliare logistico continuerà a espandersi, con una crescente attenzione verso progetti sostenibili e tecnologicamente avanzati.
14. Il focus sugli uffici.
Il settore degli uffici in Italia ha mostrato segni di ripresa dopo le difficoltà legate alla pandemia. Le città principali, come Milano e Roma, hanno visto una crescente domanda di spazi ufficio di alta qualità, con un’attenzione particolare alla loro sostenibilità e flessibilità. Secondo il rapporto “Mercato immobiliare 2025: previsioni degli esperti” pubblicato da Idealista, si prevede una crescita moderata dei prezzi nel settore terziario/uffici, con un aumento dell’1,5% rispetto al 2024.
Questa crescita è attribuibile a diversi fattori, tra cui la ripresa economica generale e l’adattamento delle aziende alle nuove modalità di lavoro. Molte imprese stanno adottando modelli ibridi, che combinano lavoro in presenza e remoto, aumentando la domanda di spazi flessibili e ben attrezzati. Inoltre, l’attenzione crescente verso il benessere dei dipendenti ha portato a una maggiore richiesta di uffici con ambienti salubri e sostenibili.
Le prospettive per il mercato degli uffici in Italia sono positive per gli spazi di alta qualità soprattutto nelle principali città.
È in aumento anche la fiducia verso il mercato italiano da parte degli investitori internazionali, il cui interesse per gli uffici di classe energetica A, la logistica, gli hotel e le asset class alternative (come data center e healthcare) è in crescita.
Negli anni successivi alla pandemia, lo smart working ha ridotto la necessità di grandi spazi ad uso ufficio. Molte aziende, per ridurre i costi fissi, hanno optato per spazi più piccoli o hanno eliminato completamente la sede fisica, orientandosi verso soluzioni di co-working o lavoro da remoto. Questo ha avuto un impatto diretto sul mercato immobiliare degli uffici a Roma, con una maggiore disponibilità di spazi e, di conseguenza, una pressione al ribasso sui canoni di locazione.
Inoltre, l’aumento dello smart working ha favorito la delocalizzazione dei lavoratori. Il minor vincolo alla presenza fisica in ufficio ha permesso a molti di trasferirsi in zone meno costose, anche fuori città, influenzando il mercato residenziale in aree periferiche e in piccoli centri. Se questa tendenza dovesse continuare, potremmo assistere a una contrazione del valore degli immobili adibiti a ufficio nelle zone centrali di Roma, con conseguente riduzione dei rendimenti per gli investitori immobiliari.
Recentemente, tuttavia, alcune grandi aziende globali di riferimento stanno tornando su posizioni più tradizionali, cercando di riportare i dipendenti in ufficio, ma il modello a cui si sta puntando è diverso da quello pre-pandemia. Oggi, infatti, si tende a creare hub aziendali che integrano servizi e comfort per i dipendenti – asili, palestre, mense, spazi relax – rendendo più attrattivo il rientro in sede.
Questa tendenza potrebbe avere un effetto positivo sulla domanda di grandi spazi direzionali e su alcuni distretti business a Roma, come l’EUR, dove già sono presenti edifici adatti a questo modello. Se le grandi aziende continueranno su questa strada, è probabile che nel medio-lungo termine vi sarà un incremento della domanda di immobili direzionali di alta qualità, ben collegati e con servizi integrati.
Tuttavia, questo non significa un ritorno generalizzato alla situazione pre-pandemia. Molte imprese, specialmente PMI e startup, potrebbero continuare a preferire soluzioni flessibili, come il co-working o gli uffici in affitto a breve termine. Per questo motivo, gli investitori immobiliari dovranno adattarsi, privilegiando edifici con spazi modulabili e possibilità di frazionamento, per rispondere meglio alle esigenze del mercato.
Come per i negozi anche per il mercato immobiliare degli uffici a Roma la digitalizzazione rappresenta un ruolo chiave. La crescita di settori come il tech, la programmazione software, il digital marketing e i lavori creativi online ha creato una nuova classe di lavoratori che non ha più bisogno di un ufficio fisico.
Questa trasformazione potrebbe ridurre ulteriormente la domanda di spazi ufficio tradizionali, specialmente quelli di fascia media e bassa, che rischiano di diventare obsoleti. In questo scenario, gli immobili che non saranno riqualificati potrebbero vedere una riduzione del valore e un aumento della vacancy rate (spazi sfitti). Al contrario, gli immobili in grado di offrire connessioni internet ad alta velocità, ambienti flessibili e tecnologie integrate potrebbero mantenere la loro attrattività.
Alla luce di queste dinamiche, circoscrivendo le prospettive per il mercato immobiliare degli uffici alla città di Roma, si reputa verosimile uno scenario di polarizzazione del mercato tra alta qualità e soluzioni flessibili, vale a dire che il mercato potrebbe dividersi in due segmenti: da un lato, uffici di alto livello con servizi avanzati per le grandi aziende, dall’altro, spazi di co-working e uffici flessibili per PMI, professionisti e startup. Gli immobili di fascia intermedia, senza particolari caratteristiche distintive, potrebbero subire una forte svalutazione.
C’è una crescente attenzione alla sostenibilità, e quindi alla preferenza di edifici eco-compatibili e sostenibili. Gli investitori e le aziende cercano immobili che rispettino standard ambientali elevati, sia per motivi etici che economici.
Concludendo, anche il mercato immobiliare degli uffici si trova in una fase di trasformazione. La chiave per gli investitori sarà adattarsi alle nuove esigenze, privilegiando immobili moderni, flessibili e con servizi integrati.
Marzo 2025 Edoardo Del Monte
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⇒ IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA NEL 2025
Gentile Lettore,
il presente lavoro nasce da una riunione tenutasi il 28 febbraio 2025, alla quale ha preso parte l’intero Team del mio Studio; in qualità di operatori del settore, ci siamo interrogati e confrontati sui possibili scenari futuri del mercato immobiliare. Le riflessioni emerse in quella sede sono state rielaborate e arricchite di dati statistici con l’ausilio dell’intelligenza artificiale.
Disclaimer
Le informazioni contenute nel presente white paper hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere professionale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata all’autore.
WHITE PAPER – “THE REAL ESTATE MARKET OF ROME IN 2025″
1. Initial reflections.
In the first months of 2025, the Roman real estate market began to show signs of slowing down, a trend that did not escape the attention of operators in the sector. The available data confirm a decline in the number of sales, suggesting that we could be facing the beginning of a broader transformation, dictated by a combination of economic, social and financial factors.
The air that can be felt among insiders is that of a structural change, rather than a simple temporary setback. The drop in demand seems to reflect a set of dynamics already in place: the tightening of conditions for access to credit, inflation that erodes the purchasing power of families and growing economic uncertainty that slows down investment decisions. Added to this is the progressive modification of housing habits, influenced by smart working and a rethinking of priorities by the new generations.
In this scenario, this study aims to analyze the causes of this contraction and identify the trends that could shape the market in the coming months. The reduction in sales compared to previous years could be a sign of a deeper rebalancing between supply and demand, paving the way for new opportunities and challenges for the capital’s real estate sector.
2. The role of inflation.
Inflation in Italy recorded a significant increase in 2022, followed by a progressive decrease in the following two years, aligning with the trends observed in other European countries.
It represents one of the main macroeconomic factors that influence the real estate market, as it directly affects the purchasing power of families, mortgage interest rates and the investment choices of operators in the sector, leading to a contraction in the number of transactions in many areas of the country, especially in large urban centers. The lower capacity for savings makes it more difficult to accumulate liquidity for a possible down payment on the purchase of a property. Furthermore, banks, in a context of high inflation, tend to apply more stringent criteria in granting mortgages, increasing interest rates to compensate for the loss of value of money over time. This translates into higher installments for borrowers, reducing the number of people able to afford to buy their first home, considering that statistically approximately 60% of properties purchased with first home benefits are financed with a mortgage.
The increase in inflation also has a direct impact on the costs of building and renovating properties. The increase in the cost of raw materials, labor and energy has led to an increase in the prices of newly built properties, making them less accessible to an increasingly wider range of potential buyers. This phenomenon has led to a slowdown in the demand for new homes and an increase in difficulties for companies in the construction sector, many of which find themselves managing higher costs without necessarily being able to fully pass these increases on to sales prices, so as not to further compromise demand.
3. The installment-income ratio.
The increase in inflation directly affects the installment-to-income ratio, making it more difficult to access mortgages.
The installment-to-income ratio is one of the main parameters used by banks to evaluate the financeability of an individual and is a determining factor for access to real estate credit. It is an indicator that expresses the percentage of monthly income that an applicant will have to allocate to the payment of the mortgage installment. In simple terms, banks use it to understand whether a person or a family can sustain the repayment of the loan without excessive economic problems.
Banks generally consider an installment-to-income ratio of between 25% and 35% acceptable based on various factors such as the amount requested, the duration of the mortgage (longer-term mortgages may have lower installments, influencing the installment-to-income ratio), the stability of the income (e.g. a permanent worker with a stable income can obtain a mortgage with a higher installment-to-income ratio than a freelancer or a precarious worker), the presence of other current debts (if the applicant already has other loans such as personal loans or installments for the purchase of a car, the bank may be more rigid in granting the mortgage), the presence of other fixed monthly expenses (even if the installment-to-income ratio is acceptable, the bank will evaluate the other fixed expenses to avoid the borrower finding himself in financial difficulty).
Banks use the installment-to-income ratio to minimize the risk of default. If the mortgage installment is too high in relation to income, the borrower may find it difficult to pay the installments, especially in the event of unexpected expenses or changes in income.
With high inflation, the purchasing power of families is reduced, while banks, to compensate for the risk, apply higher interest rates. As a result, mortgage installments increase, leading many families to exceed the threshold of 30-35% of income allocated to the installment, making it more difficult to obtain financing and reducing the demand for purchases in the real estate market. In the case of variable-rate mortgages – the most common in Italy – the increase in the interest rate can lead to a situation of unsustainability of the installment for many families, which affects part of the savings of the middle class.
This increase in rates began at the end of 2022 and then gradually reversed the trend at the end of 2023. To date, the interest rate on fixed-rate mortgages stands at around 3%.
However, if we consider that the Roman population is mainly made up of employees with a fixed income, we can easily understand how a rate of 3% has a significant impact on family economies and on the concern of being able to repay the debt.
4. Residential building stock and tourist rentals.
One of the causes of the contraction in the number of sales is the destination of numerous private homes as holiday homes, a trend that has removed a considerable amount of residential properties from the market. This phenomenon has contributed to an increase in house prices of around 5%, due to the growing scarcity of properties available for sale and, even more, for rent.
In recent years, the residential rental market in Italy, and in particular in Rome, has undergone profound transformations, pushing many owners to prefer the tourist rental formula over the traditional long-term one.
One of the main deterrents for owners who would like to rent long-term with the traditional rental is the risk that the tenant will stop paying the rent and condominium fees, with a consequent significant economic loss. In Italy, the eviction procedure for non-payment can take a very long time, especially in cities like Rome, where the judicial system is congested. In some cases, the entire process to obtain the release of the property can drag on for over five years, with the result that the owner not only is unable to collect the back rent, but often finds himself forced to pay the tenant a sum as a severance payment in order to obtain the return of the property.
This legal and financial uncertainty has led to a deep mistrust towards traditional residential rentals. In some extreme cases, owners prefer to keep properties vacant rather than risk being involved in long and costly legal disputes to recover their property.
In this context, short-term rentals through platforms such as Airbnb and Booking.com have become an increasingly attractive solution for owners. This model reduces the risk of default, since payment is made in advance and the guest’s stay is limited in time. Furthermore, the high tourist demand in cities such as Rome often guarantees higher profitability than traditional rentals.
The phenomenon of the spread of short-term rentals, in addition to determining the reduction in the supply of properties intended for residential rental, has also led to a consequent increase in rents for those looking for a stable housing solution. The increase in prices, combined with a contraction in disposable income due to inflation and the increase in interest rates on mortgages, has made it increasingly difficult for many families to find a home at affordable conditions.
To mitigate the risk of default, in recent years the practice of requiring more solid guarantees from tenants has become widespread, including bank and insurance guarantees. This tool offers greater protection to owners, guaranteeing payment of the rent even in the event of default by the tenant. However, the guarantee does not solve the main problem related to the recovery times of the property in the event of litigation.
Faced with this scenario, real estate investors interested in traditional leasing, in order to guarantee a lower degree of risk, could gradually move from the residential to the commercial sector.
However, if on the one hand, properties intended for production activities, such as shops and offices, generally offer safer contractual conditions, with greater guarantees from tenants and more favorable regulations for the recovery of spaces in the event of non-compliance, it should be considered that, as will be discussed later, attention for this type of property will increasingly focus on quality assets suited to new technological and production needs.
In the short term, only the introduction of more effective legal instruments to ensure compliance with contracts could encourage a return to traditional leasing; in the medium term, it is believed that the rental market will probably see strong growth due to the lack of incisiveness of the State in adopting measures to increase household income and therefore their spending capacity in relation to the cost of living. A phenomenon that will make access to mortgages for the purchase of homes more difficult, leading to an increase in demand for rental properties.
5. The impact of the Jubilee on the Roman real estate market.
The impact of the Jubilee 2025 on the Roman real estate market is a complex variable, influenced by structural and economic factors. While global events such as the Milan Expo 2015 have demonstrated the ability to generate a flywheel effect on the real estate sector, Rome’s reality presents more complex dynamics.
It is reasonable to expect an increase in demand for real estate and a consequent increase in prices, especially for quality assets located in central and well-served neighborhoods; renovated properties will be particularly attractive.
In addition to the historic center, the neighborhoods undergoing urban redevelopment, including Prati and Flaminio, will benefit from the Jubilee effect.
However, it should be noted that the city of Rome did not present itself at the great religious event in its most attractive guise: infrastructural delays and less than optimal commercial management could limit the attractiveness of the market for Italian and foreign investors.
Demand from foreign entities will remain concentrated among those with high economic capacity, interested in central, semi-central or prestigious properties and oriented towards cash-based transactions, given the widespread rigidity of Italian banks in providing financing to them. The Italian banking system, in fact, aided by overly stringent anti-money laundering legislation, often places significant barriers even to the opening of current accounts for non-residents, making access to credit in Italy unlikely for these investors.
It should be noted that in the first quarter of 2025, a trend towards the sale of properties already used as holiday homes began, probably due to the failure to meet expectations regarding tourist presence during the Jubilee and the saturation of the short-term rental market. Except for those located in central areas, most of these properties are in the medium-low range, and putting them up for sale will not have significant effects on prices; owners will, however, be penalised as these properties suffer depreciation due to the high renovation costs necessary to return them to normal homes.
6. The wake effect of mortgages with anomalous interest rates.
In the two-year period 2020-2021, interest rates on mortgages reached exceptionally low levels, with the fixed rate fluctuating between 0.60% and 1.5%. This condition encouraged numerous real estate purchases, but generated, in the medium term, a market immobilization effect. The subsequent rise in interest rates to more normal levels made it economically disadvantageous for those same buyers to take out new mortgages on less favorable terms.
Consequently, many owners who had purchased properties with advantageous rates in 2020-2021 now find themselves in the position of not wanting or being able to access new financing to purchase larger, more modern homes or homes located in different areas because they would end up taking out a mortgage with a significantly higher interest rate. The increase in interest rates of about 2-3 percentage points compared to historical lows has led to a cautious attitude, slowing down housing mobility and removing further properties from the buying and selling market, with a direct effect on the reduction in the volume of transactions.
A useful tool to allow owners to purchase a new home without paying off the original mortgage while maintaining its favorable interest rate is the “transfer” of the mortgage on the new property to be purchased; however, this mechanism does not find a very widespread practical application for three reasons:
a) the need for the consent of the lending bank to the transaction;
b) the necessary contextuality of the deed of sale of the property with that of purchase of the new property;
c) the availability of a sum of liquid money for the purchase of the new home with better characteristics and therefore at a higher price than that collected from the sale of the first property.
7. High renovation costs.
One of the determining factors in the reduction of real estate sales was the significant increase in renovation costs, a phenomenon that originated in 2021 with the introduction of a series of tax incentives in the construction sector. Construction bonuses, including the 110% Superbonus, led to a sudden surge in demand for construction materials and related services, generating inflationary pressure on the entire sector. The increase in demand caused an exponential increase in prices, with long-lasting effects even after the cessation of the incentives.
The construction sector, despite public support, faced supply problems, construction delays and increased operating costs, which contributed to structural price growth. After tax breaks ended, the sector maintained high price levels, as many companies adapted their business models to a new economic context characterised by higher margins and still relatively strong demand.
The structural increase in renovation costs had a direct impact on real estate market dynamics. First, it reduced the attractiveness of properties to be renovated, which traditionally accounted for a significant share of transactions, especially in urban areas and historic centres. Potential buyers, discouraged by the high redevelopment costs, preferred to focus on properties that had already been renovated or newly built, further reducing the available supply. Second, the higher incidence of renovation costs led to an increase in the final price of renovated properties, impacting the purchasing power of many families and slowing down market turnover.
8. The introduction of capital gains on the sale of properties subject to tax breaks.
Another element that has contributed to slowing down sales was the introduction of taxation on capital gains in the event of resale of properties that have benefited from certain building bonuses.
Law no. 213 of 30 December 2023 (2024 budget law), in fact, has established that starting from 1 January 2024, capital gains deriving from the sale of properties that have benefited from the Superbonus will be subject to a substitute tax of 26%. This taxation applies to properties sold within ten years of the conclusion of the subsidized works and does not affect either the amount of the percentage of deduction potentially due to the taxpayer with the Superbonus (a measure reduced by law over time), or the different possible ways of using the deduction itself (in the declaration, through the option for the transfer of the credit or for the so-called “discount on the invoice”).
As the initial term for calculating the ten-year period, reference must be made to the date of conclusion of the interventions eligible for the Superbonus.
However, the legislator has excluded the emergence of taxable capital gains in the following cases: a) properties acquired by inheritance; b) properties used as the principal residence of the transferor or his family members for the majority of the ten years prior to the transfer; c) properties used as the principal residence of the transferor or his family members for the majority of the period between the purchase or construction and the transfer, if at the time of the transfer the aforementioned properties were purchased or built less than ten years ago.
Leaving aside the feeling of distrust of the citizen towards the tax system, generated by the “questionable” regulation of the facilitative mechanism that first facilitates and then demands back, it should be noted that the introduction of this capital gain – right or wrong from a tax equity point of view – has and will have a disincentive effect on the sale of recently renovated properties, since the owners, in order to avoid the tax levy, will postpone the sale beyond the time limits established by the legislation. The result has been a further narrowing of the supply on the market, worsening the decline in transactions.
For these properties, the rent to buy contract could finally be useful – introduced into our legal system by Legislative Decree 133/2014, converted into Law 164/2014, the so-called Sblocca Italia Decree – since the owner (grantor) immediately delivers the property to the tenant (future buyer), who pays the rent (rent); after a period of time established in the same contract, the tenant can decide whether to purchase the property (buy), deducting from the price a portion of the rent already paid. Since the realization of capital gains presupposes the transfer of ownership of the property, it must be considered that if said transfer were contractually postponed to a time after the expiry of the ten years from the conclusion of the interventions eligible for the superbonus, then it would not create taxable matter.
It should be remembered that by law the effects of real estate transcription operate in rent to buy with a ten-year duration.
9. The reduction of tax breaks for real estate renovations.
To meet budget needs and increase revenue, the State has remodeled – reducing tax benefits for owners – the incentives for the renovation of residential properties.
The deduction of fifty percent remains on a maximum expense of ninety-six thousand euros spread over ten years, but on the condition that the intervention concerns the main residence and is carried out by owners or usufructuaries. Differently, for second homes, for borrowers and tenants the deduction has been reduced to thirty-six percent.
This has led to an increase in the effective cost of second homes, already burdened by IMU, a tax that has a significant impact on family budgets. The tendency of the State to hit through taxation properties that do not constitute the main residence is now clear.
Among other changes, the incentive for the purchase of homes by people under 36 has not been confirmed, a decision that will have a psychological impact on the real estate market rather than an economic one, eliminating the only incentive for young generations to buy their first home and contributing to a further slowdown in sales.
10. The decline in the birth rate.
Italy is undergoing a significant demographic transformation characterized by a persistent decline in the birth rate and changes in family structures. These changes have direct implications on the real estate market, influencing both the demand and supply of homes.
In 2022, the number of births in Italy fell to 393,000, marking a decrease of 1.7% compared to the previous year. This negative trend continued in 2023, with a decrease of 3.4%, bringing births to 379,890. Projections for 2024 indicate a further negative record, with a reduction of 2.1% in the first seven months of the year compared to the same period in 2023.
In parallel, a change in family structures is observed. Couples with at least one minor child have gone from around 30% in 2000-2001 to just under 20% in 2021-2022. This indicates a decrease in traditional families with children, influencing housing dynamics.
The trend has brought the total fertility rate (TFR) to 1.2 children per woman in 2023, well below the generational replacement level set at 2.1. The decrease in births has been constant since 2008, the year in which the last increase in the number of newborns was recorded. Women tend to postpone motherhood compared to the past; in 2023, Italian women had their first child on average at 31, an age that remained stable compared to 2022. This postponement of motherhood reduces the fertile window and, consequently, the average number of children per woman.
The lack of family support services, such as daycare and work-life balance policies, also represents a further obstacle to the decision to have children.
The decline in the birth rate and the reduction in families with children lead to a lower demand for larger homes, as in the past young couples represented a significant share of the demand for this type of property to meet growing family needs. Therefore, the lower demographic push contributes to further reducing the number of transactions, slowing down the real estate market and limiting generational turnover in the residential sector. Families without children or with only one child tend to prefer smaller apartments, often located in urban areas with adequate services and infrastructure. At the same time, the aging of the population leads to an increase in available properties following deaths or transfers to care facilities. This imbalance between supply and demand can cause stagnation or a decrease in property prices in some areas.
With the increase in single-parent families and childless couples, the demand for short-term rentals or flexible housing solutions is growing. This trend could encourage the development of rental-oriented residential projects, such as Build-to-Rent, especially in large cities.
Young couples and singles tend to prefer homes in well-serviced urban centers, increasing demand in these areas and potentially increasing prices. On the contrary, rural or peripheral areas could experience a decline in interest, resulting in property depreciation.
The decreasing population and the resulting reduction in domestic demand could make the Italian real estate market more attractive to foreign investors, looking for competitively priced properties. However, the sustainability of such investments will depend on the country’s ability to attract a workforce and stimulate economic growth.
Future demographic forecasts indicate that, without significant interventions, the Italian population will continue to decline in the coming decades.
11. Recent demographic trends.
Among the trends detected, the choice to have only one child is highlighted due to various factors such as economic costs, gender inequality connected to the fact that women without children earn more than those who have children, highlighting an economic penalty associated with motherhood.
Furthermore, an emerging trend is represented by the so-called DINK couples (Dual Income, No Kids), i.e. couples with a double income who choose not to have children, preferring to allocate their economic resources to experiences, travel and improving their professional career. This phenomenon, which is growing especially in urban contexts and among young professionals, is changing the dynamics of the real estate market. DINK couples, having a relatively high purchasing power and no need for additional space for children, tend to prefer smaller properties, often located in central or well-connected areas, where the value per square meter is higher. However, given this greater spending power, many of these couples choose not to invest in the real estate market, preferring the flexibility of renting to be able to change cities or countries based on career opportunities.
These trends therefore translate into a decline in demand for larger properties, typically requested by large families, with direct effects on the liquidity of the sector. Large properties are less attractive than more compact and central solutions, resulting in a lengthening of the sales times and a greater difficulty in finding buyers.
From a macroeconomic point of view, the decline in the birth rate and the consequent reduction in real estate demand represent a challenge for the construction sector and for real estate investments. A market characterized by weak demand risks generating stagnation in prices for some types of properties, especially in those areas less attractive to young professionals and the new generations. It is likely that the lower housing demand will have long-term effects on the sustainability of the real estate market, requiring a rethinking of housing policies and urban development models. Encouraging the redevelopment of existing properties, making the rental market more flexible and developing innovative housing solutions could represent a way to rebalance the real estate offer and ensure greater dynamism in the sector.
12. High-quality homes.
“High-quality homes” are luxury homes, those located in prestigious areas and that have a unique or rare character (e.g. penthouses, panoramic views, outdoor spaces, part of famous buildings, elegant and well-kept common areas, etc.).
The market for these properties is not affected by any contraction because their potential buyers do not suffer from the socio-economic dynamics analyzed above.
They enjoy a market of their own; their demand is constant and prices rise (in line with the increase in the cost of living).
They have a shorter-than-average sales time because they often allow the owner to fully satisfy his price expectation.
In the first quarter of 2025, there was interest in luxury properties (over two million euros) from both Italians and foreigners; the requests of the latter represent approximately twenty percent.
The forecasts for 2025 indicate a lively demand also for high-quality homes rented out and this is due to the scarcity of properties available on the market; in particular, the demand for renovated and enhanced properties remains high, which remain particularly attractive due to their rarity; furthermore, the completion of projects in the Build-to-Rent sector could further fuel the rental market.
13. The focus on shops.
In recent years, the Italian real estate market has undergone significant transformations, influenced by various economic, technological and social factors. In particular, the commercial property segment, especially street shops (cadastral category C1), has undergone significant changes due to the spread of shopping centers, changed consumer habits and the rise of e-commerce.
Platforms like Amazon have made it possible to purchase a wide range of products while reducing the need for consumers to physically visit stores. This trend has led to a decrease in foot traffic in many traditional shopping areas, putting pressure on brick-and-mortar stores, especially those located in areas with high rents.
The high streets of Italian cities, such as Rome and Milan, have seen a transformation in their retail fabric. Many historic stores have closed due to the inability to sustain high operating costs, while luxury brands and exclusive boutiques have occupied these spaces, attracted by the visibility and prestige associated with these locations. This polarization has led to a segmentation of the commercial real estate market, with increasing demand for premium spaces for high-end brands and a decline in interest in less prestigious locations.
Shopping centers have long been an ideal solution for consumers, offering a wide range of shops, restaurants and services in a single location. However, with the rise of online sales, they too have had to adapt. Many shopping centers are integrating experiences that cannot be replicated online, such as live events, entertainment and recreational activities, to attract visitors and keep the physical shopping experience relevant.
Technology is playing a crucial role in the transformation of retail. By 2025, immersive technologies such as augmented reality (AR) and virtual reality (VR) are expected to revolutionize e-commerce, allowing consumers to virtually “try on” products such as clothes or glasses, or evaluate furniture in their living space. The AR/VR e-commerce market could reach $50 billion in 2025, reducing returns and increasing consumer confidence.
This technological integration is not limited to online. Physical stores are adopting digital solutions to enhance the customer experience, such as interactive mirrors, mobile apps for in-store navigation, and contactless payments. The goal is to create a seamless shopping experience between online and offline, known as “phygital shopping,” a way of shopping that combines the speed and convenience of online with the tangible experience of offline. Ultimately, traditional retail may face challenges in adapting to new consumer habits and technological integration.
It is noted that Rome could benefit from the Jubilee effect, as a significant stimulus to the commercial real estate market, especially if supported by interest rate cuts.
With the rise of e-commerce, the demand for logistics space has grown exponentially. Companies need efficient and well-located warehouses to ensure fast deliveries and meet customer expectations. This has led to an increase in investments in the logistics and freight transport sector. The logistics real estate market is expected to continue to expand, with a growing focus on sustainable and technologically advanced projects.
14. The focus on offices.
The office sector in Italy has shown signs of recovery after the difficulties related to the pandemic. Major cities, such as Milan and Rome, have seen a growing demand for high-quality office space, with a particular focus on its sustainability and flexibility. According to the report “Real Estate Market 2025: Expert Forecasts” published by Idealista, moderate growth in prices is expected in the tertiary/office sector, with an increase of 1.5% compared to 2024.
This growth is attributable to several factors, including the general economic recovery and the adaptation of companies to new ways of working. Many companies are adopting hybrid models, which combine in-person and remote working, increasing the demand for flexible and well-equipped spaces. Furthermore, the growing focus on employee well-being has led to a greater demand for offices with healthy and sustainable environments.
The outlook for the office market in Italy is positive for high-quality spaces, especially in the main cities.
Confidence in the Italian market is also increasing among international investors, whose interest in energy class A offices, logistics, hotels and alternative asset classes (such as data centers and healthcare) is growing.
In the years following the pandemic, smart working has reduced the need for large office spaces. Many companies, to reduce fixed costs, have opted for smaller spaces or have completely eliminated the physical headquarters, moving towards co-working or remote working solutions. This has had a direct impact on the office real estate market in Rome, with greater availability of spaces and, consequently, downward pressure on rental rates.
Furthermore, the increase in smart working has encouraged the delocalization of workers. The reduced constraint on physical presence in the office has allowed many to move to less expensive areas, even outside the city, influencing the residential market in peripheral areas and small towns. If this trend were to continue, we could see a contraction in the value of office properties in central Rome, with a consequent reduction in returns for real estate investors.
Recently, however, some large global reference companies are returning to more traditional positions, trying to bring employees back to the office, but the model they are aiming for is different from the pre-pandemic one. Today, in fact, there is a tendency to create corporate hubs that integrate services and comforts for employees – nurseries, gyms, canteens, relaxation areas – making the return to the office more attractive.
This trend could have a positive effect on the demand for large office spaces and on some business districts in Rome, such as EUR, where there are already buildings suitable for this model. If large companies continue on this path, it is likely that in the medium to long term there will be an increase in demand for high-quality, well-connected office properties with integrated services.
However, this does not mean a general return to the pre-pandemic situation. Many companies, especially SMEs and startups, may continue to prefer flexible solutions, such as co-working or short-term rental offices. For this reason, real estate investors will have to adapt, favoring buildings with modular spaces and the possibility of subdivision, to better respond to market needs.
As for shops, digitalization also plays a key role in the office real estate market in Rome. The growth of sectors such as tech, software programming, digital marketing and online creative jobs has created a new class of workers who no longer need a physical office.
This transformation could further reduce the demand for traditional office spaces, especially those in the mid- and low-end, which risk becoming obsolete. In this scenario, properties that will not be redeveloped could see a reduction in value and an increase in the vacancy rate (vacant spaces). On the contrary, properties that can offer high-speed internet connections, flexible environments and integrated technologies could maintain their attractiveness.
In light of these dynamics, limiting the prospects for the office real estate market to the city of Rome, a scenario of market polarization between high quality and flexible solutions is considered likely, that is, the market could be divided into two segments: on the one hand, high-level offices with advanced services for large companies, on the other, co-working spaces and flexible offices for SMEs, professionals and startups. Mid-range properties, without particular distinctive features, could suffer a strong devaluation.
There is a growing focus on sustainability, and therefore on the preference for eco-friendly and sustainable buildings. Investors and companies are looking for properties that meet high environmental standards, both for ethical and economic reasons.
In conclusion, the office real estate market is also in a phase of transformation. The key for investors will be to adapt to new needs, favoring modern, flexible properties with integrated services.
March 2025 Edoardo Del Monte
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⇒ THE REAL ESTATE MARKET IN ROME IN 2025
Dear Reader,
This work was born from a meeting held on February 28, 2025, in which the entire Team of my Studio took part; as operators in the sector, we questioned and compared the possible future scenarios of the real estate market. The reflections that emerged at that meeting were reworked and enriched with statistical data with the help of artificial intelligence.
Disclaimer
The information contained in this white paper is for illustrative and informative purposes only and is not exhaustive, nor can it be understood as the expression of a professional opinion. No responsibility deriving from improper use of the contents, from any changes in the legislation or from possible inaccuracies, can therefore be attributed to the author.
